在房产投资中，我们都听过一句话“买涨不买跌”。这句话看似有一定道理，但在实际生活中，我们也要具体问题具体分析。

今天，我们就来讨论这样一个真实案例，先来看看这位英国买家的故事吧~

“我和我的丈夫正在购买我们的第一套房子，并幸运地找到了一套非常喜欢的房子。我们提出了报价，且在谈判后获得了一定的折扣。”

“我们觉得非常满意，但在银行进行抵押贷款估值后，我们发现该房产的估值比我们购买时的价格低4万英镑（约10%），这意味着银行不会像我们预期的那样贷给我们那么多。”

“得知这一消息后，我们先联系了卖家，尝试根据银行估价进行新的谈判，但卖家并不同意。随后，房产中介建议我们寻找另一家抵押贷款机构咨询，因为不同的机构可能会使用不同的估价师。”

这位买家对目前的情况非常纠结，不知道该不该购买这套房产。

一方面，他们真的非常喜欢这套房子，并且有一定的储蓄可以弥补抵押贷款不足的缺口，但另一方面，他们又担心自己支付了过高的房价。

那么，到底要不要购买这套房子？不同贷款机构的估价师得出不同结论的可能性有多大？

接下来，我们来看看业内人士是如何回答这个问题的吧~

一、抵押贷款估值是如何进行的？

众所周知，要价通常是由卖家或房产中介设定的，要价一般会比实际交易价格设定的高，以留有一定的谈判余地。根据卖家设定的要价，买家也会提出自己的报价。

而在申请抵押贷款时，抵押贷款估价师也会根据当地已售出的类似房屋进行评估。

通常，每个贷方都会要求估价师对房产进行评估，以检查该房产是否符合其贷款标准，并且提供的金额反映出了市场价值。

Reside Mortgages的高级抵押贷款顾问Ravesh Patel补充道，买家需要了解的一点是，房产的估值是根据当前的市场状况而不是未来的价值做出的，因此整体经济状况确实会影响房产的价值。

Patel还说道，估价师对房产进行估值的方式是基于最近出售的类似类型、结构和邻近地区的房产。 因此，如果买家想在某个地点购买某种类型的房产，但同类型的房产销量很少，这也可能会影响到最终的评估结果。

较低的估值将意味着更少的抵押贷款金额，这就是为什么案例中的买家会出现“资金缺口”，需要动用自己的储蓄来弥补缺口。

举例来说，如果买家购买400,000英镑的房产，并支付了10%的首付40,000英镑，90%的抵押贷款为360,000英镑。

但如果该房产的估值为360,000英镑，这意味着贷方现在只准备借给您360,000英镑中的90%，相当于324,000英镑。

因此，除了40,000英镑的首付之外，买家还需要考虑是否要自掏腰包弥补剩余的36,000英镑的差额。

业内人士Ed Magnus对此解释道：“无论是买家、卖家还是抵押贷款机构，估值的下降都会带来一定的麻烦。”

“如果房产估值低于买家同意支付的价格，这有时候可能会是一件好事，因为买家可以说服卖家降低价格。但如果卖家不愿意这样做，这意味着买家可能需要准备更多的资金，弥补抵押贷款减少产生的缺口。”

二、如何应对估值下调？

专家表示，如果抵押贷款机构的估值较低，通常有三种解决思路。

1、重新谈判价格

业内人士认为，最好的解决方案是与卖方重新协商新价格。

一些卖家可能会同意降价出售，因为他们会担心如果重新出售房产，这种情况会再次发生。

但如果卖家不着急出售，他们也有可能不会同意重新谈判，并且等待更好的时机，但这就会导致买家错失心仪的房产。

前Rics住宅主席Jeremy Leaf表示，如果想要重新谈判，买家最好询问抵押贷款机构降低估值的依据是什么。

他说道：“假设买家希望这是一个公平的交易，最好了解自己的贷方为何做出这样的估价，该地区是否还有其他房产的销售影响了估价师的决定？或者他们只是在本周的所有估价中下调了10%？”

Jeremy Leaf指出，一旦搞清楚依据，就有助于买卖双方进一步的沟通，合理的依据也许会说服卖家降低售价。他说道：“买卖双方的沟通和透明度至关重要。”

2、向贷款机构提出申诉

Reside Mortgages的董事兼高级抵押贷款顾问Ravesh Patel表示：“如果卖家不愿意重新谈判，买家还可以向贷款机构提出申诉。”

但要做到这一点，买家需要找到至少三个与自己正在购买的房产类似的房产的例子，且所有这些房产都是最近出售的，以证明买卖双方最初商定的价格是正确的。

但他指出，即使买家收集到了这些信息，有着强有力的证据，申诉成功的几率也不高。

Ravesh Patel解释道：

“一处房产在网站上以‘更高的价格’被标记为售出，并不一定意味着它已经完成了整个销售过程，因为它可能会在后续的交易中失败，而且，这也并不一定意味着它的售价与广告中的价格相同。”

他还补充道：“我见过申诉成功的案例很少，对于再抵押也是一样的。在大多数情况下，除非卖家做了一些工作来显着改善房产并增加其面积，否则申诉不太可能成功。”

3、尝试其他贷款人

Ravesh Patel表示，买家还可以向另一家贷款机构提出新的抵押贷款申请，如果新的贷款机构使用不同的评估师，那么估值也有可能会不同。

然而，这并不一定能保证会获得更高的估值。向不同贷方提出新的申请需要接受新的信用检查，而且，经常这样做可能会降低自己的信用评分。

Patel认为，买家可以先与抵押贷款经纪人沟通，以了解成功的可能性，同时要考虑到不同贷方会采用不同的利率和标准。

三、应该自掏腰包弥补资金缺口吗？

如果抵押贷款估值无法改变，且卖家不同意重新谈判价格的情况下，买家应该自掏腰包弥补资金缺口购买房子吗？

Ravesh Patel表示，是否应该用自己的资金来弥补缺口取决于买家对风险的态度。

他表示，就像任何投资一样，房产的价值可能会上涨或下跌，因此保持长期的看法很重要。如果买家计划长期持有该房产，那么当前的估值就不太可能反映其未来的价值。

另外，需要注意的是，尽管不同的贷方会有不同的估值，但贷款利率可能会有所不同，大家也要将还贷时的成本考虑在内。

房产圈的结尾提示：

对于抵押贷款估值低于房产售价的情况，我们也要分情况来看待。

如果该房产的估值明显低于房产售价，这可能意味着卖家定价过高或房产存在一定的缺陷，买家可以尝试与贷款机构进行沟通，了解机构估价的依据，并积极与卖家沟通重新谈判价格。

对于估值和售价相差不太多的，大家也可以与卖家进行谈判，但需要注意的一点是，机构的估值通常是基于当下的市场情况，由于市场是在不断变化的，这个估值通常不能代表房子未来的价值。如果大家仅以此作为购房依据，很有可能错过心仪房产。

另外，在申请贷款时，除了考虑能够申请到的最大贷款金额，还要综合考虑贷款的利率和申请标准等。