在福州的板块认知里，“五四北”概念很大，可以从北三环延伸到莲花山脚下。但真正实现价值兑现的只有地铁1号线西侧、距离省府较近的琴亭秀山片区。

这片最早承接鼓楼外溢的土地，也被认定为五四北核心区，二手次新房单价动辄3万起。琴亭湖公园周边的建发领第、建发国宾府、万科金域榕郡等楼盘，都是区域的高房价代表。

像地铁秀山站旁的鲁能公馆一期，就是五四北2015年的地王项目，2017年高峰期入市的精装均价大概在2.75万/㎡，目前在贝壳平台上的二手房挂牌均价也差不多这个水平。

这个福州曾经的网红楼盘，最近却惊现一套1.75万/㎡起的法拍房。听起来就很笋的价格，值得捡漏吗？

近日，阿里平台上架了鲁能公馆一期（备案名：鲁能花园一期）4#楼2705单元的一套法拍房，建面110.11㎡，起拍价192万元，折合单价约1.74万/㎡起。

官方给出的市场评估价为241.21万元，折合单价2.19万/㎡。此次拍卖相当于在市场价的基础上打了8折。

东街1號在贝壳平台上查询到，该楼盘今年以来中高楼层房源的成交均价大概在2.71万/㎡。那这套法拍房出奇得便宜，会不会是安置房呢？

作为分栋安商房社区，鲁能公馆一期共有12栋楼，其中1-9号楼是商品房，10和11号楼为安置房，12号楼为商业用房。

也就是说，这套位于4#楼的法拍房源是妥妥的商品房。但是它的价格却比同小区1.8万/㎡的安置房对接价还要低。

其实今年1月份，该楼盘也曾在阿里法拍平台成交过一套高楼层的商品房，建面86.94㎡，成交总价195.2万元，折合单价2.25万/㎡。

对比之下，如今这套1.74万/㎡起的法拍房性价比非常高。截至7月18日，该房源已吸引5300+次围观，被不少人盯上了。

那鲁能公馆一期这套低价法拍房能不能捡漏呢？

相对市场价来说确实是划算的，但便宜的背后也暗藏着风险。

根据标的物介绍，4#楼2705单元法拍房的背后是由商业贷款产生的债务纠纷：

福州农商银行红寮支行与游某存在金融借款合同纠纷，前者于2023年04月6日向福州市晋安区人民法院申请执行。因被执行人游某未履行还款义务，法院裁定拍卖游某名下的鲁能公馆一期房子进行变现来偿还银行的贷款。

那购房者就要多方打听原房主还有没有严重的财务纠纷，以防入住后遭到其他债权人的追讨。

晋安区人民法院还明确指出，目前该房屋有人居住尚未腾房，可能存在未结清的物业费、水电等相关费用。

也就是说，前任业主欠的这些费用，都得算在购房成本里，还得注意拒不腾房的风险。

还有一点，192万元只是起拍价，如果竞拍人数众多，成交价突破市场价，那捡漏就无从说起了。

超低价法拍房入市，被背刺的是同小区的商品房业主。

为了不让两栋安置房影响到鲁能公馆一期的房价，商品房业主一次又一次地在安置房与商品房之间立起铁栅栏，“三建三拆”仍不死心。

商品房业主忿忿不平：花300多万元买的房子，凭什么跟拆迁户共享公共配套？

安置房业主也憋屈：同一个小区，同样交着3块钱的物业费，为什么低人一等？

从2020年吵到现在，今年6月终于在晋安区新店镇政府的牵头协商下，原来隔离栏杆的位置被换成了两排绿植，并且在中间设立了物理隔离网。但现在业主们之间最大的矛盾，又变成了是否在这个通道上设置铁门。

事情闹成这样，涉嫌虚假宣传的开发商肯定得出来挨打。买房的时候信誓旦旦“商品房与安置房会隔开”，交房之后却被告知“同一地块不得内部隔离”。

怪开发商，也不能只怪开发商。说到底，还是安商房模式的一地鸡毛。

本来以为低价砸盘的安商房已是所有威胁，一转眼又看到价格更低的法拍商品房。如果说，保值增值能力，是评判一个楼盘好坏的重要标准，显然，鲁能还需要进一步提高产品溢价能力。

上为正文。