中国房地产下跌是个必然，产业走到今天，大家都已然看出来了。房子是拿来住的，不是炒的。

这点没有分歧。存在分歧的是，下跌的趋势和结果。中国房地产去泡沫化，是像日本，还是类似美国？

1、居民负债率

不管我们心理上怎么忌惮和日本做比较，单从居民负债率降低来看，中国房产挤泡沫的过程，类似于日本90年代初。

日本1990~1991房价遭遇拐点下跌，1992年居民负债增速跌至3%。而我国是2021~2023房价遭遇拐点下跌，发展到2024年，居民负债增速跌至3%，时间线是完全吻合的。

而且，无论中国还是日本，居民负债率从标志性的5%跌至3%，都是半年左右。

你可能要说岛国经济和大陆经济的差异，可能还要说日本房产结构和中国市场差别，甚至要说到东京湾布局和中国经济带布局的显著不同。

你要捍卫你的观点，两个国家不同之处能举出一大堆来，但从现状来看，两个国家不同历史时期，房产下跌幅度和居民负债率的关联雷同之处，显而易见。

从笨一点的经济比较学角度来说，2024-2025年的中国，很像1992-1993年的日本。

同处东亚文化圈，都是勤俭耐劳，都是高储蓄率，政府主导型运作降低储蓄率（中国更明显），都是民众热衷投资房地产保值，行为方式很像。都是大量押注在房地产，都在地产泡沫破灭后惊慌失措，“羊群效应”十分显著。

国家经济的垮塌是从中产灭亡开始的。地产灭中产。

2、国债利率低下

1992年8月份，日本30年期国债的利率竟然只有1.58%。

如果把日本财政比作家庭收支情况的话，那就是只有370万日元的家庭却有1亿日元的借款。把全部的收入都用来还债，也要用30年的时间。

这样的债务，哪怕利率再低，又有几个人会真心想还呢？

中国情况和日本差不多——房产下跌导致的个人和居民单位的破产。房产跌破原值1/3，还款意愿就会大幅下降。

我计算的居民负债率可能比官方数据来得高很多。

2018年以后入市的多数购房者，说句不好听的，就是心比天高命比纸薄，赚着仨瓜俩枣，代入帝王视角。

居民杠杆率高达70%，巨大的债务包袱，要么通过外部战争化解，要么延迟偿还，拉长周期，牺牲掉1-2代人化解。

由于除了房产以外，公众的储蓄缺乏投资渠道，钱通过寿险（这个险种最典型）和银行，配置到了越来越多的国债里。

这些机构的GP想法非常简单，只是因为“没有其他可以获得收益的商品了”。他们的工作就是接受大家的资金，然后在投资后多少获得一些收益。但现在却没有可投资的对象，出奇地一致选择投资债券。

美国经济也有类似情况。

雷曼破产后美国经济复苏速度缓慢，人们对未来也不敢抱太大希望，因而都不去投资股票都想把钱存起来。

企业也因为对前途没有把握而放弃投资设备，于是庞大的资金就失去了使用的场所，只能全部放在银行里。银行也是一样，贷款无处可去，就只能大量购买国债。

投资者纷纷投资美国国债，形成了8.18兆美元的美国国债市场，国内投资者持有率达到了50.2%。

这进一步证明了我的观点，跟国别、地域大小、抗风险能力关联不大，只要市场形成了一致的看法，市场混乱性如同传染病，到处传播，寻求避风港的行为全球投资人都一样。

政府趁机转移了债务额度，且各国都是如此。见图。

客观上，经济危机对借钱人有利，利率要多低有多低，偿还年限要多宽松有多宽松。既然如此，政府为什么要急于救市？

房产下挫，只是加速了经济信心的崩溃，日本经济体早已危机四伏。

从二战后复兴的50年代开始，日本连续30年高速经济发展，没有喘过一口气，就已经酝酿了危机。

这点和中国也很像，中国是改革开放，加速跑了40多年。然后断崖式下坠，急速进入到一个低欲望、少子化的时代，消费收缩，人口老龄化，年轻人不肯结，结了婚不肯生。

接下去的，计划中的延迟退休时间、房产保值养老（上海已经开始宣传）也是高度同频，依次上演。

不要怪年轻人，他们这代人压力太大了。对手的策略打击是一方面，高速经济增长耗尽了人口红利，掏空了信心基石是另一方面。

事实和数据都证明，投胎不仅是概率，是专业活，还是一门经济学。

3、货币对手股市非理性上涨

货币对手，就是你市场收益率降低，导致货币外流，在外围市场接纳你货币外流的资金流入国。

为了宏观一点看这个问题，我推荐用2008年9月12日-2010年9月13日这两年做比较，国家数量也进一步扩张，发达、发展中、贫困国家都有。

我要说明，“一鲸落，万物生”。即在经济总量不变的情况下，资金流通性一定程度决定了国家的财富泡沫积累效率。邻居倒台，周边国家一般都收益，收益囤积在股市，消化在本地房产，酝酿下一轮经济危机。

尤其是股市，就是资金融通的故事。越是经济危机，越是脱离经营基本面。

我们来看：

在观察周期的两年内，经济萧条的美国、欧洲、日本的股价，英国、德国几乎没有变化，客观来说，是从下降的部分又回升到了起点。

美国降低了8%，日本尤为突出，降低了23%。股价确实是受到了日元升值的影响——考虑到，日本企业在2010年4月到6月，取得了相当于前年同期4倍的利润，股价实在低到离谱。

同期，印度股票大约上涨了37%；巴西大约上涨了30%；上海A股约上涨了29%；韩国约上涨了23%。当然，亚洲和南美的这些国家拉动了世界经济。

意外的股票上涨，套现后怎么办？买房子。上海房产就是在这个周期筑底，两年后的2012年显著上涨。

圣人求因，平民求果。

很难想象，没有日元的挤出效应，上述这些国家的股指表现会那么优异。

想想现在的中国A股跌成什么样子，全球的股票却是一片飘红，乃至于大洋彼岸美国科技股不断创出新高，真的是人工智能有那么牛批吗？

不是的，资金力量烘托，经济周期导致。

要看懂中美经贸关系的针锋相对，如同当年美国股市和日本房市的关系。不打爆日本资产重仓所在，美国难以挺过当年的经济危机。

这场战争今天还在重演。日本当年也是扮演了美国商品制造者的角色，制造业大国而非制造业强国，它威胁到了美国。

今天的中国既是制造大国，也是未来的制造强国。这是中国模型和日本模型的关键不同，但这个转换需要时间，至少20年。

金融危机爆发在中国模型较为尴尬的时候，痛感明显。

中国经济非得慢下来，也只能慢下来。这点慢慢会成为广泛的共识。

4、银行股价上升

我在2022年11月预言中国银行股价格会提高一倍。因为人微言轻，谁都没有听我的。

我的参考依据就是日银。

一张图片说明我的观点。

巨大的存贷差，两国的银行业也是一模一样。见图。

中国也是存款多，贷不出去。资金空转，意味着M1再大，没有进入实体领域，相当于没发出货币。

底层缺钱，高层着急，而银行不敢贷。

我在2011年11月开始收集资料。我坚信中国会遭遇类似的金融危机。

有脑子的人往往坚定自己的主张，默默等待时机，最后遭遇同样的场景，三分钟就看破，因为我基础资料准备都十二年了。

我妈在社科院研究人口学，她都嘲笑我。

结果呢？

包括上海房产在内，中国房产不可能一直涨，涨到月球去。深圳房价腰斩，广州腰斩，南京腰斩……

谎言一直在翻版，一直在流传，人们之所以会相信“击鼓传花”的游戏，是因为贪婪。

在这方面，理性永远抵不过情绪。