从2020年计算，这一波调整，深圳住宅下调幅度远超公寓商铺写字楼。 越是曾经热点楼盘降幅越大，这让市场疑惑以后还有什么房产可以像过去的住宅一样买房就赚。 但再无房产买必赚。 既有房产进入第二阶段的因素，也有房产与房产之间相差太大的因素。 现在深圳有两种房产价格被低估，这两种房产必定有价值修复。 一种是优质独立别墅， 一种是优质公寓， 至于住宅是过去的神话，这个神话在18年因政策原因出现转变，只是在市场端没有及时反应过来。 过去90%的住宅会大涨，以后只有30%的住宅能够持续上涨。 过去别墅和公寓市场表现太差，以至于对于这两种产品失去信心，也因此造成这两种房产的优质房产被低估。 被低估的房产，未来需求会大增的房产就是现在购入的窗口。 不同种类房产表现差别大，这与政策、供需和房产阶段有关系，甚至与计生政策也有关系。 优质独立别墅与优质公寓有特殊的价值。 今天重点谈公寓，下篇文章再谈别墅，毕竟公寓是大部分中产可以参与，别墅可参与的人群太少。 公寓之所以过去增值拉胯，是因为市场上劣质公寓太多了，以至于优质公寓也被市场忽视，以至于价格低于价值。 原因有五点， 一是未来优质公寓需求会大增， 二是正因劣质高价公寓太多，优质公寓更显珍贵。 三是优质公寓的商品属于超越住宅。 四是优质公寓面对的客群购买力超越同价格住宅。 五是公寓与住宅承担的社会责任不同，这决定了以后商品属性和市场空间不同。 这一切的转变都与社会的发展有关。 比如，未来会有产品更好的住宅供应，但公寓产品绝版。 比如住宅只能在有限的范围内流转，公寓没有流转的边界。 再比如住宅是初级购房，公寓是解决了初级需求之后的高级需求。 现在越是高净值人群对于公寓的认同度越高，越是初级购房人群越是排斥。 住宅是刚需，同时也是民生，民生问题不允许价格失控。 现在公寓的问题就是短板有五条，未来这些短板都会补齐，每补齐一次都是利好。 一是积分入学的问题， 二是交易税费和贷款的问题， 三是水电费高于住宅的问题， 四是使用率低于住宅的问题， 五是公寓非刚需的问题。 这些问题在未来会补齐，有些甚至是优劣势反转。 什么样的公寓是优质公寓？ 是深圳湾壹号？华润瑞府？恒裕深圳湾或者前海鸿荣源胤璞这种20万级别的顶级公寓？ 我认为不是这样，这样定义比较片面，这样的公寓是贵的公寓也是顶级的公寓。 我们讲优质是从投资的角度，以增值为目的选择有成长性的公寓。 顶级公寓，成长性未必强，深圳湾壹号在过去的成长性是不错的，这是过去市场条件下的成绩。 但是市场条件是在变化的，市场条件包括政策变动和供需变动。 比如深圳湾壹号吻合了过去市场对于顶级居住的需求，但同类产品供应缺少。 对于投资，更应该思考未来十年，只能借鉴但决不能模仿过去的十年。 不仅公寓，对于其他房产也是如此。过去我们经常犯一个错误就是模仿过去，比如过去住宅增值好就认住宅，学区房增值好就大胆的买学区房，再往前推写字楼和商铺也曾经火，特别是十几年前的商铺卖出天价。 现在这些房产全部栽过大跟头，就是因为模仿。 公寓并非价格贵的，产品奢侈的才有投资价值，其实很多几百万的普通公寓也有投资价值。 产品奢侈容易出现价值不高的公寓因高档装修而溢价过高，这种随着装修贬值而导致房产贬值。 如何选择优质公寓。 按照这几个步骤， 一是首先确定城市和区域，只有限购的城市和人口流入的城市才有价值，其他城市的公寓价值只有价格足够低。 二是选对地段与环境，公寓与住宅对房产的地段和环境要求不同，同样的地段是住宅的好地段未必也是公寓的好地段。 三是选对楼盘，这个是具体到产品，这个既有自身因素也有区域因素， 比如深圳非常有名的龙光玖钻怎么样？很明显这是公寓产品中不具备投资价值的楼盘。同质化小户型公寓，及区域内大量供应同类公寓但需求不足。 这是其一，另外的问题才是缺陷性问题。 我们经常综合研究这些问题，在全城热销的氛围里，这些显而易见的问题很容易被忽视。 四是选对房产和价格，因为公寓的价值体系还未完全建立，有低估的房产就有溢价过高的房产，这方面比如就比较多，也不能去一一列举。 选对公寓，选对产品，买对价格，长期持有的价值将超过70%以上的住宅。 关于公寓，可以搜索：深度解析深圳商务公寓市场现状及未来。