编者按

我国不动产处置遵循房地一体原则，然农村宅基地房屋的土地属于农村集体所有，房屋属于个人所有，其房地分离的状态使得农村宅基地房屋执行陷入困境。本文通过分析大量农村宅基地房屋执行案例，深入研究农村宅基地房屋强制执行的现状与困境，结合理论界和实务界的最新观点，构建出解决农村宅基地房屋强制执行的完美路径。

Part.1 强制执行农村宅基地房屋的现实需求及实践条件

（一）彻底解决纠纷的现实需求法院作为国家的专门审判机关，又属于司法机关中维护公平正义的最后一道防线。在整个法院司法程序中，执行工作是十分关键的一环，不仅直接涉及到人民群众的切身利益和获得感，更是事关司法公信力、社会发展的诚信基础和全面依法治国基本方略的落实。当生效法律文书在法院下达后，依法必须得到执行。对于申请执行人而言，胜诉判决是对债权债务等合法利益的司法确认，最终还要归结于实现，若法院无法执行到位，则生效法律文书将成为“法律白条”。自2016年最高人民法院提出“用两到三年时间基本解决执行难”以来，各级法院不断探索和完善财产查控手段，加大执行力度，给予被执行人形成强大的攻势。在财产查控方面，法院推进网络查控系统建设，先后与金融、不动产、车辆等部门协调合作，形成了“总对总”和“点对点”的网络查控机制，基本实现对被执行人主要财产的全面查控。在执行实践中，如果被执行人在农村拥有大面积的农村宅基地住房，而经法院查询后又未发现其他可供执行的财产时，若不强制执行农村宅基地房屋，则会对申请执行人的合法权益造成直接损害，同时，也会极大地影响法院判决的权威性和司法公信力。当前，法院用两到三年时间基本解决执行难的任务已经完成，无论是财产查控手段还是财产处置措施都得到了极大地丰富，法院工作正在向切实解决执行难迈进。被执行人的农村宅基地房屋，既然属于被执行人的财产，法院在执行时就不应主观地赋予其特殊性，应当同其他财产一样予以强制执行。（二）强制执行农村宅基地房屋的实践条件一是农村宅基地房屋经济价值不断凸显和闲置数量增多。随着我国新型城镇化发展，城市规模不断扩大，虽然城乡二元的结构还在，但城乡差异已逐渐呈缩小趋势。土地作为第一生产资料，是新型城镇化建设中必不可少的要素，包括房地产开发、道路修建以及基础公共设施的规划等。新型城镇化进程对土地需求增多，促使农村土地资源的经济价值日益凸显，农村宅基地房屋价值随之升高。在蕴藏着巨大经济利益的农村宅基地制度下，农民具有流转农村宅基地房屋的意愿，也反应了农民对私有财产权和财产经济属性的追求。 据我国城市化进程的分析资料估计，今后20年，全国每年约有1200多万农村人口要转移到城镇地区。按照目前我国农村居民人均用地153平方米计算，每年将均有18.36万平方米的农村宅基地可能闲置不用。[1]此外，根据九三学社2013年的调查，农村宅基地面积以1%的速度增加，却有1/4的房屋常见无人居住。自然资源部统计，全国至少有7000万套农村宅基地房屋和3000万亩宅基地闲置。[2]就当前形势看，当前有大量的农村宅基地房屋处于闲置状态。广大农村有很大部分的宅基地及房屋已经渐渐弱化了其本身的居住功能，大量农民到城镇工作和生活，其农村宅基地房屋已经成为了其“额外”的固定资产，并非属于保障其基本生活需要性质的住所。二是全国农村房地一体确权登记工作的开展。党的十八届三中全会提出，要赋予农民更多财产权利，特别是要完善农村宅基地制度，充分保障农民宅基地及房屋的权利，实现好农村宅基地用益物权，建立和实施不动产统一登记制度，进一步推进农村宅基地使用权确权登记发证工作。在宅基地使用权的确权登记中，2016年国土资源部下发的（国土资发[2016]191号）文件已经明确，除西藏的部分地区外，全国所有县市均已完成不动产登记机构的统一整合，对于农村宅基地及房屋的登记方式，不动产管理部门颁发统一的不动产权证书，不再具体区分房房产证和宅基地使用权证，采取房屋及宅基地使用权一体登记的方式，一次性收费。在农村宅基地房屋的确权登记的作用上，首先，确权登记是以行政权介入的形式使农民的权利更加明确，包括宅基地使用权和房屋的所有权，相关权属更加明晰，避免权属不清的纠纷。其次，确权登记为以后的农村宅基地房屋流转奠定了基础。在产权明晰的前提下，农民流转自己的房屋或者遇到行政拆迁等，房屋价值的计算也有了依据。再者，确权登记工作也是国家对广大农村土地管理体系中的一项重要内容。通过确权登记，国家可以进一步摸清当前农村土地利用的状况，提升对农村土地管理工作的水平，为国家制定相关决策提供重要的参考数据。三是农村宅基地流转政策逐步的放开。自2014年中央提出农村土地所有权、承包权和经营权的“三权分置”后，2018年中央一号文件又针对农村宅基地提出了所有权、资格权和使用权的“三权分置”。二者相比较，“三权分置”的功能和目的有所不同，前者的主要目的是保障农民在农村不失去土地这一最基本的生产资料，后者的目的是要盘活和利用农村宅基地，促使农民能够将闲置的农村宅基地及房屋转化为更直接的经济价值，让农民有更多的获得感。从纵向看，农村宅基地制度改革的演变进程主要经历了四个阶段：一是允许房地一体转让阶段，二是禁止出售给城镇居民，三是逐步放开内部转让和探索有偿退出阶段，四是鼓励农村集体经济组织及成员盘活利用闲置农村宅基地及房屋阶段。刘卫柏、李中教授认为，中央今年来出台的文件保障了农民宅基地用益物权，选择改革试点，对农村宅基地房屋实行抵押、担保和转让，从而来增加农民的财产刑收益。[3]《土地管理法》的第三次修正案出台，意味着农村宅基地改革又进入了新阶段。修正后的《土地管理法》第六十二条内容明确规定：“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。”总体上，农村宅基地的流转政策是由松到紧，再有紧到松。特别是最后一次修改土地管理法，使大量闲置的农村宅基地房屋也应当充分利用起来，实现其应有的价值。从横向看，宅基地制度改革，其措施主要是采取试点的方式推动改革进程。据农业农村部于2019年7月10日公布的《对十三届全国人大二次会议第3858号建议的答复摘要》中显示，截至2018年底，农村宅基地制度改革试点地区共腾退出零星、闲置的宅基地约14万户、8.4万亩，办理农房抵押贷款5.8万宗、111亿元。在江西省余江县，建立了农村宅基地有偿退出机制，对退出的农民根据宅基地面积和房屋情况予以经济补偿。在云南省大理市，采取政府统一规划，农民自建房屋，批新让旧，用好存量的改革模式。尤其是在新《土地管理法》出台后，中央紧接着下发了《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》，进一步鼓励在城镇已购房农民自愿有偿退出农村宅基地，同时鼓励集体和农民开展自主经营等方式利用好闲置农村宅基地及房屋，实现农村宅基地的经济价值。综上，农村宅基地制度的改革，一方面规范了农村宅基地的管理和利用，另一方面为宅基地退出机制的建设奠定了基础。从改革的总体上看，放活农村宅基地的流转已是大势所趋，是实现乡村振兴的客观需要。

二 Part.2 农村宅基地房屋强制执行的理论争议与现状

（一）理论争议文章以对农村宅基地房屋进行评估拍卖为视角，不考虑以物抵债、出租等其他执行方式。分析当前的争议，主要在于：农村宅基地房屋能否强制执行？究其原因，归根于农村宅基地房屋的特殊性。其具体表现为农村宅基地房屋的土地使用权归集体所有，具有身份属性，而房产归个人所有，若强制执行，则会与集体土地使用权、房地一体处置相冲突。鉴于执行标的的特殊性和身份属行，司法拍卖过程中，竞买人的身份显得尤为重要。以竞买人的身份为标准，可以将农村宅基地房屋竞买人的主体为三类：一是本集体经济组织成员参与竞买；二是农村其他集体经济组织成员参与竞买；三是城镇居民参与竞买。从人民法院司法拍卖农村宅基地的过程看，其实质上是在司法权介入下的农村宅基地房屋的流转，从该角度来看，探讨农村宅基地房屋能否强制执行，可以理解为司法权的介入下，农村宅基地房屋是否能够流转问题。结合当前学术上对法院强制执行农村宅基地房屋的争议，具体的争议论点可概括如下三种：第一种观点认为，农村宅基地房屋应禁止流转，其基于宅基地禁止流转。学者陈柏峰认为，如果允许宅基地交易，则会使大量城镇资源和人口涌入农村，破坏农村伦理，加剧城乡不平等，还会损害农村集体利益。[4]首先，农村宅基地房屋是在农村集体土地上建造的房屋，是基于房主具有农村集体经济组织成员的身份而拥有免费使用宅基地的权利。该权利具有身份性和无偿性，非本集体经济组织成员，无法享有该权利。宅基地房屋如果转让给他人，则将使原宅基地使用权人获得了收益，却损害了集体财产的利益。[5]其次，农村宅基地房屋的功能性禁止其流转。农民从申请宅基地到建房，只是支付了建房的费用，对于宅基地是不支付费用的，其具有福利性和社会保障性。如果将农村宅基地房屋强制流转，那么将损害农民最基本的居住权，很可能会导致失房农民无家可归，流离失所。第二种观点认为，农村宅基地房屋应自由流转。学者陈小君认为，法律应当赋予农村宅基地使用权流转的合法性和正当性，包括转让、出租等方式的流转。[6]郭瑞明认为，不能基于农民的生存权限制宅基地使用权和房屋转让，因为生存条件中第一位的绝不是有住房。[7]在物权法理论上，农村宅基地房屋所有权是一种物权，也是一种私权，房屋的所有权人可以向商品房一样不受干涉地处分该房屋。根据房地一体的处分原则，在转让农村宅基地房屋的所有权时，其宅基地使用权也一并转让，这也是宪法及其他法律保护私人财产权的具体体现。第三种观点认为，农村宅基地房屋应附条件限制流转。就土地的所有权制度而言，表面上分为国家所有和集体所有，然而实质上的土地所有权还是属于国家，国家进行统一管理和调配。由于农村宅基地所有权归农村集体所有，若要处分农村宅基地使用权， 则属于处分他物权。在物权法上，“只要是符合所有权和物之利用要求的他物权处分都是允许的。”[8]宅基地房屋作为农民最基本的居住和生活的保障，其与城镇居民有所不同。农民一旦彻底失去了宅基地房屋，又无其他安身之所的话，则会对其基本居住权造成损害。因此，在处分农村宅基地房屋的时候，要坚持以可处分为一般原则，同时，要结合该农民的基本居住情况来确定是否应当今流转，即该农民在处分房屋后仍有住所的情况下，应当可以流转。（二）执行现状经统计，以淘宝网网络司法拍卖为例，针对农村宅基地房屋的拍卖情况，自2018年1月1日至2018年12月31日期间，人民法院在淘宝网上共发起140次司法拍卖，其中，拍卖成交48次，成交率达34.3%，成交金额达15048.17万元。可见，法院对被执行人农村宅基地房屋逐渐探索强制执行手段，并为解决执行难提供了思路。通过对淘宝网司法拍卖农村宅基地房屋案件按照竞买人主体资格限制情况进行搜索，提取部分典型案件，得出如下数据：

以上数据反应，在处置强制执行农村宅基地房屋时，对于竞买人的主体资格的限定条件有所不同。主要分为类：1.竞买人具有本集体经济组织成员的身份才能参与竞买，其他本集体经济组织之外人员无权参加竞买；2.竞买人需要具备完全民事行为能力的本集体经济组织成员且符合宅基地安置条件的公民；3.法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或条件。综合对比三种做法，第一种做法范围比较明确，可以打消竞买人主体身份方面的忧虑。竞买人身份主体范围较广，成交率较高，效果较好。第二种做法，是在第一种做法的基础上设置一些特定的条件，缩小了竞买人的外延，比如莒南县法院的拍卖。只是该种做法的弊端在于符合竞买条件的范围大大减小，不利于拍卖的成交。第三种做法，其实是法院一种规避风险的做法。在拍卖公告中表述“竞买人应当具备法律、法规规定的条件，不符合的，自己承担一切责任”，这种表述相当于没有对竞买人资格进行说明，因为一切民事法律行为都要符合法律规定。根源来说，反应了人民法院对强制执行农村宅基地房屋的措施仍具有不确定性。

三 Part.3 农村宅基地房屋强制执行的困境

（一）农村宅基地房屋查找难

一是被执行人无法查找或不配合。在法院执行实践中，被执行人由于欠债无法偿还，往往会选择“玩失踪”，致使执行人员无法找到被执行人。即使能找到被执行人，也经常遇到被执行人不配合的情况，被执行人故意隐瞒未办理不动产证的农村宅基地房屋，给法院查控财产造成困难。二是房屋权属登记不明晰。农村土地管理相对较混乱，土地未全部登记确权，又无相应的资料文件予以佐证，致使房屋所有权无法准确认定。此外，农村村民之间存在着大量的宅基地房屋私下交易，在一般情况下，村民之间的流转也都未经过土地部门的登记备案，即使被执行人名下的宅基地房屋被法院查封，往往会有受让第三人对法院的查封行为提出案外人异议，阻碍法院的执行进度。

（二）农村宅基地房屋处置难

一是政策性限制。农村实行一户一宅制度，“户”为复合型名词，为所有家庭成员的集合。平时人们说的户，不是简单的指户主以及该户的家庭同时也以家庭成员，更是意味着要以该家庭成员里的所有户口都应在同一户。宅基地房屋，除了居住的功能外，还体现着家庭的财产属性。在房地一体处置的交易模式下，宅基地房屋处置受到限制。在土地所有制方面，我国的土地所有制分为国有土地所有制和集体土地所有制，不存在私人所有制。高富平教授提出，由于我国政治体制的原因，土地属于国家和集体所有，而这两种所有权实际上只是制度意义上的所有权，承担的主要是制度功能，不能进入市场进行流通。[9]在国有土地所有制和集体土地所有制的制度框架下，土地的所有权是不能进行交易和处置的，能流转的仅仅是国有土地使用权和集体土地使用权，集体土地使用权又包含农村宅基地使用权。二是强制执行的法律规定不明确。就目前立法状况而言，有《民法典》、《土地管理法》、《担保法》等对宅基地使用权转让作了规定，但这些规定都并未涉及农村私有房屋的买卖问题。在执行实践中，法院在对农村宅基地房屋强制拍卖时，对购买人的竞买条件未予以明确。如果竞买人已经拥有一套宅基地房屋而又竞拍一套的话，则会与我国一户一宅的宅基地政策相违背。综上，当前的宅基地强制执行立法尚不完备，未明确法院的执行依据、竞买人的资格、一户一宅政策与司法拍卖的衔接等，使得法院对农村宅基地房屋的强制执行方面畏手畏脚。三是农村宅基地房屋的所有权认定和份额析出难。宅基地房屋拆迁权益由多项内容构成，对其进行分割，应秉持具体权益具体分析、明确具体权益的权源、由权源确定归属的原则。[10]在对农村宅基地房屋的强制执行中，与商品房不同，商品房以在不动产登记簿可以确定房屋的所有权人，但农村宅基地房屋由于该房屋在形式上表现为以“户”为单位，其所有权该如何认定和划分成为了司法实务的难点。关于所有权认定问题，要分析办理不动产确权登记前和登记后情形。从一般意义上看，可以推定土地使用权人为房屋所有权人，但在执行中由于没有房屋的权属证明，建房的出资情况以及房屋所有权是否有约定等都不明晰，法院也不敢妄加推断。从房管部门了解到，不动产确权登记工作正在开展，在不动产确权登记之后，将实行两证合一，不再区分土地使用权证和房屋所有权证，届时，权属将更加明晰。

（三）失房被执行人的保障难

一是居住权问题。宅基地房屋具有保障农村居民基本居住权的属性，如果强制执行，被执行人及其所扶养的同住家属该如何安置问题。法院在对被执行人的农村宅基地房屋强制执行时，必须要考虑到被执行人及其家属的基本居住权，必须要适用生道执行的原则。生道执行原则是人民法院强制执行工作的底线，即人民法院的强制执行不得侵害被执行人的生存权。[11]。在执行实践中，被执行人的具体情况各有不同，若被执行有两处以上的住所，法院可以依法查封并对其中一套予以强制拍卖，以实现执行目的。然而，若被执行人及其同住家属只有一套农村宅基地房屋时，法院可以依法予以查封，但是在处置上十分困难，如果进行强制拍卖，则被执行人很可能面临居无定所，容易引起极端的社会矛盾，不利于社会的稳定。二是身份性权益保护问题。农民的身份性权益，是基于农民属于本集体经济组织成员而取得的权利，其与作为一个农民的身份密不可分。集体土地使用权，是对集体土地利用的权利，包括农民对自己宅基地的使用权和对集体建设用地、集体农用地的使用权和作为集体经济组织成员的决策权。在执行被执行人的农村宅基地房屋时，若被竞买人拍下，则房屋的所有权自然依法归竞买人所有，但宅基地使用权上涉及被执行人的户口等信息，此时，若被执行人无其他可落户之所，被执行人的户口无法迁出，与竞买人的户口无法迁入形成矛盾。若遇政府拆迁等变更情形时，对于补偿款如何分配也是处于模糊状态。因此，法院在执行被执行人的农村宅基地房屋时，如果不处理好权利的划分和对相关权利义务予以准确的说明，后续极易出现矛盾，损害被执行人和竞买人的利益。

四 Part.4 农村宅基地房屋强制执行的路径探索

（一）进一步完善被执行人财产调查制度在财产查控手段上，虽然执行网络查控系统已经构建，也取得了丰硕的成果，但其当前的功能尚不完备。所能查询的财产范围仅限于最高人民法院已经合作的单位，被执行人还有很多方面的财产尚处于空白状态。在网络控制方面，目前只实现了部分银行存款和证券的线上控制，其他方面的财产还不能做到线上控制，诸如房产、车辆等。此外，系统上显示的信息也经常与实际情况不符，存在信息不准确、不完整等缺陷。对此法院应当与各财产管理单位进一步深化合作，逐步扩大财产的查控范围。当前，大数据已成为国家治理的一柄利剑，为解决查控难题，法院可以与相关部门对接和协调，在查询系统上实现信息共享、互联互通。如此一来，执行人员足不出户即可实现对被执行人的财产予以全面查控，财产查控难问题便迎刃而解。 （二）突出申请人提供财产线索和被执行人申报财产的义务 根据最高人民法院《关于民事执行中财产调查若干问题的规定》第一条规定，在执行中申请人具有提供被执行人财产线索的义务，被执行人有如实申报财产的义务。虽然法律有规定，但在实际执行中，申请执行人普遍有一种心理，即法院就是为其专业讨债的机构，其本身并不重视查找和提供财产线索，全部依靠法院去调查。对此，应该以立法的形式确定若申请执行人不积极提供财产线索，法院穷尽调查措施后未发现可供执行的财产时，则要承担执行不能的法律后果。这样可以促使申请执行人积极寻找财产，为法院的顺利执行提供便利，也可减少申请执行人的对法院执行结果的不满。对于被执行人申报财产的义务，被执行人往往有所隐瞒，虽然法律规定有罚款、拘留、列入失信名单等惩戒措施，但均是事后为之，不能从根源解决问题。对此，可以尝试建立被执行人举证证明无财产的制度。若被执行人申报无可供执行的财产，则分配其举证责任，让被执行人证明其却无财产可供执行，比如法院列出需要查询的财产清单，由被执行人持法院《调查令》到房管部门、车辆部门等打印无财产证明。该举证制度，不仅可以倒逼被执行人如实申报财产，也可节约司法资源，加快执行效率。（三）从立法层面明确强制执行农村宅基地的法律依据法院强制执行被执行人的农村宅基地房屋，也要符合宅基地房屋的流转法律规定。随着我国城镇化的建设和乡村振兴战略的实施，农村土地和房屋的经济价值日益凸显，统筹土地资源配置，促使农村宅基地房屋的市场化、经济化已是大势所趋。就目前的国家政策而言，已经逐步放松对宅基地使用权和房屋以及集体建设用地流转的限制。然而，对农村宅基地房屋能否流转、如何流转的争论依旧不曾停息。首先，在学术上能否流转的讨论仍非常激烈，包括自由流转说、限制流转说和限制流转说等。在当前的学术观点中，限制流转说与执行实践更为吻合，即附条件的转让农村宅基地房屋。其次，不管是在司法裁判还是执行实践中，都存在着观点的不一致的情况。为解决司法裁判和执行实践的统一性，建议以立法的形式进一步明确农村宅基地房屋能否流转、流转的条件和范围等。

（四）规范和完善农村宅基地房屋流转制度一是规范农村宅基地房屋登记确权。明晰的农村宅基地房屋权属，是法院强制执行的前提条件。当前，我国正在对农村宅基地进行确权办证，该举措加强了国家对农村宅基地房屋状况的管理，在客观上，为法院的强制执行创造了条件。在现实生活中，农村宅基地房屋有很多尚未登记确权，属于权属不明的状态，此种情况下，法院就无法对其查封和处置。在确权登记中，如果登记信息不准确、有遗漏等情形，则会引起邻里纠纷，甚至诉讼。这就要求房产管理部门在农村宅基地房屋确权登记时，必须要规范确权登记行为，使宅基地房屋的权属便处于明晰和固定的状态，避免纠纷的出现。 二是建立科学的农村宅基地房屋评估机制。在农村宅基地房屋强制执行中，评估其价值是一项重要的内容。一般情况下，房屋的价值先由双方当事人协商议价，若议价不成，就要进入评估、拍卖环节。当前，就宅基地房屋价值的确定方式来讲，主要有两种：一种是依靠2019年1月31日最高人民法院在执行指挥管理平台上推出“评估询价”系统，一种是传统意义上委托司法鉴定机构或资产评估机构来评估其价值。就第一种“询价系统”而言，包括当事人议价、定向询价、网络询价、评估机构摇号等四种方式，该四种方式的应用上具有先后递进关系。由于该系统上线不久，功能上尚不完备，且正在等待全国性评估行业协会系统开发和完善的结果，对于农村宅基地房屋的价值评估方面，还不能直接依据该系统进行确定价值。就第二种传统委托评估的方式，该种方式对于财产的评估价值就比较准确。由于农村宅基地房屋的特殊性，在对其进行评估时，不能完全适用商品房评估的方案，应当制定合理的评估方案，对宅基地使用权和房屋的价值予以准确划分，充分保障记集体经济组织和双方当事人的合法权益。

（五）建立失房被执行人的社会保障机制 一是保障失房被执行人的居住权。当法院决定强制执行被执行人的农村宅基地房屋时，必须要首先保障被执行人的基本居住权。根据法律规定，对于属于被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋, 法院可以查封, 但不得拍卖、变卖或者抵债。对于属被执行人及其所扶养家属必需但已设定抵押的房屋, 在给予被执行人一定的宽限期并由申请执行人或集体经济组织提供临时性住房后, 可以拍卖、变卖或抵债。[12]很显然，法律并非是在保护被执行人的房屋所有权，而是保护其基本居住权，在居住权的表现上，通常表现为有房子居住。为保障被执行人的居住权，法院在强制执行时，要做足前置工作，即为被执行人寻找住处进行安置。当被执行人有两处住所时，法院可以直接强制执行其中一套，不影响其居住权。在对被执行人唯一宅基地房屋强制执行时，可以采取以下三种方式：第一种，要求对被执行人负有扶养、赡养、抚养等义务的人提供住所。根据法律规定，在被执行人因承受强制执行而导致其所有的居住房屋被法院处置时，对被执行人负有扶养、赡养、抚养义务的人应对其基本生活尽相关义务。如果这些义务人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋，应提供给被执行人居住。在义务人能够提供维持生活必需住房的情况下，被执行人基本的居住权便能得以保障。[13]第二种，若对被执行人负有扶养、赡养、抚养等义务人据不提供住所时，法院不能机械地进行强制执行宅基地房屋。被执行人与其扶养义务人等之间属于另外的民事法律关系，法院不能直接对义务人采取强制措施。此时，要对被执行人的基本生活状况进行风险评估，若被执行人生活能力较差，又无经济来源，则法院不能直接强制执行。若被执行人有一定的生活能力和经济收入，则法院可以对其宅基地房屋强制执行。在具体方式上，可以参照对被执行人唯一商品房的执行措施，即申请人可以按照当地廉租房保障面积标准为被执行人及其所抚养家属提供临时性住所，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价中扣除五至八年租金。[14]第三种，发挥村委会等组织的管理和保障作用。法院在执行时，可以当地村委会进行沟通协调，如果村委会能够提供临时性住所，也可确保被执行人的居住权不受侵犯。由此，既可以维护申请执行人的债权利益，又可保障被执行人及其抚养家属的基本居住权。二是保护被执行人身份性延伸权利。被执行人身份延伸性权利，是指基于被执行人在本农村集体经济组织的成员身份而享有的权利，包括土地承包经营权、集体经济组织成员权以及由身份延伸而来的其他权利。这些权利与宅基地使用权和房屋所有权分属不同的权利内容。因此，法院在执行被执行人的农村宅基地房屋强制执行时，要充分保护其其他身份性权利不受侵犯，例如在强制执行拍卖公告中予以注明，避免拍卖成交后引起权利纠纷。