一位粉丝，名下有两套房子：

龙华中心区壹城中心七区，126平四房，市值900万，贷款还差200万。现在自住。

龙华上塘尚誉红山里，90平小三房，刚交楼。

粉丝在南山某500强企业工作，一家四口，两个娃分别上小学三年级和幼儿园。

粉丝的诉求是，卖掉一套换到南山、福田，兼顾小孩初中学位。但是尚誉红山里刚交楼没满三年，不能交易；壹城中心自己在住、不知道该不该卖，咨询我的意见。

当前的深圳楼市异常复杂，尤其在放开指导价、施行双拼房“双证合一”以后，买房、换房的逻辑都需要重新解构。后面一段时间，我会不定期分享一些粉丝的买房、换房案例，借他们的操作，帮助大家更好地理清房产思路。

案例都来自圈子里的粉丝提问。大家如果有特别着急，或者个性化的问题，也可以先加入《一周一课》，联系助理。

换房的第一步是判断房子的价值。

壹城中心是龙华的网红盘，也是商业带不动房价上涨的典型案例。当年很多人怀着美好梦想冲进去，赚到钱的我很少见到，亏钱的倒是一大把。

壹城中心七区在2017年开盘，虽然这位粉丝没说什么时候买的，时间估算，大概率是当初冲着名头、打新去的。

尚誉红山里，这是2021年的新盘，均价7万多/平。但如果知道两年后的今天，楼盘几百套房子都没卖完，你会怎么想？

如果知道两三年后，附近出现一大把更便宜、更漂亮的新盘，你会不会想哭？

买房买在自己熟悉的地方，可以理解，但是房子集中买在一个地方，重复配置，又是大家经常犯的错。

一旦买错，就相当于同样的错不知不觉犯了两遍。

龙华的一部分板块，仍然是深圳的二类价值板块，但是所有同学都要注意，第1，只有在安全线以内的地方，才有一些好房子值得挑。

第2，龙华未来的房价涨幅和涨速会下降，在龙华买房，不要投入大额资金。

第3，龙华的房子一定要追求绝对的性价比，如果只有几千块的限价，不要碰。

粉丝后续的换房操作，方案之一是：

尚誉红山里三年限售期锁定，这个错只能等几年纠正。壹城中心——一定要果断卖掉，而且要快。

壹城中心现在属于价值慢慢流失，越往后，盛价值的袋子可能会被直接捅破。

这种居住板块高密度的超高层，一旦楼龄超过8年、10年，价值会更加加速走下坡路。一定要注意。

至于换到哪里，南山也好、福田也罢，挑对有价值的房子即可。

很多同学喜欢关注新盘，这位粉丝的案例也给大家敲一个警钟。

两套新盘，一套亏钱，一套未来得继续亏钱。

深圳的新盘不是不可以买，但很多同学看新盘，看法太幼稚，只知道看一点限价和楼龄。

房子的价值呢？

投入的时间成本呢？

7万多/平买个新盘，算你每平赚5千块钱差价，然后呢？交楼要不要时间，出证要不要时间，出证以后要不要锁三年。

把所有的时间都算上，5千块的差价还剩多少？

现在7万多/平买进去，明年、后年，你的房子刚交楼，又出来一堆新盘，更漂亮，价格仍然7万多/平甚至更低，你又怎么办？

就比如这位粉丝，最理想的方法，是两套房子尽快止损换掉。可是新盘锁住了怎么换？

买房前先学习，不是割大家韭菜。学习从来不是一件割韭菜的事情，学习才能规避风险，遇坑躲坑。