上期评论“回购商品房”的文章发出后，官方又一天内连发了四个大招（5.17新政），素材多到说不完。

1、下调首套房首付比例至15%，二套房25%。

2、个人住房公积金利率下调0.25%至2.85%。

3、取消利率政策底，下放权力，重磅政策将应出尽出。

4、央行设立3000亿保障性住房再贷款。

这几天，不少大V都改口了，有人说“历史性的拐点到来了”，有人说“打爆楼市空头”，还有人说，“现在就是入场的最佳时机”。

各大媒体也是疯狂输出“房价即将见底，快点抄底”的理念。

重重利好之下，深圳楼市是第一个火爆的。

昨天（5.19）深圳热销的新闻满天飞，据说周末一天的带看量，创下四年新高，置业顾问又开始忙得顾不上吃饭了。中介平台显示，周末两天深圳的成交量直接翻倍了，有人预估深圳5月的成交量将破万。与此同时，开发商收回优惠、宣布涨价的戏码，又开始上演了。

一句话总结，楼市气氛组，已经先嗨起来了。

后台很多人私信我，是不是到了该出手的时候了？

对于房地产，我一直以来的看法都是，政策仅能做到锦上添花，绝不能一夜之间把市场拉起来，更做不到短期内买卖双方市场互换。所以那些听风就是雨的开发商，如果自身没有实力，现在敢逆风涨价，最后一定是搬起石头砸自己的脚。

今天的文章，我想整体回顾一下这段时间出手救市的立场，即了解内在运行机制，以及分析一下这套组合拳之后，接下来市场将出现的变化。

首先要明确的是，近期重磅政策密集出台，背景一方面是市场跌势难止：5.17日国家统计局公布了4月份70个大中城市的二手房房价指数，69城下跌，仅有昆明一城上涨。

房市严格遵循“买涨不买跌”的逻辑，照这么跌下去，买家会越来越少，房子会越来越难卖，俗称市场会进入“有价无量”时代。而房子凝结了中国绝大部分的财富，房地产更是内需之母，这种局面不打破，后果将是难以承受的。事已至此，中央层面已经没有退路了，只能放出组合拳救市。

细算一下，最近几年买房真的亏麻了，以北京为例，4月房价同比下跌5%，且利息在5%左右，实际上北京大部分房子的租售比都低于2%，也就是说房东每年亏损在8%左右。

最近听到一种新奇的说法，令人我大为震惊：竟然有人在反向炒房价，以前是炒高，现在是炒低——即把房子卖了再买回来，小红书上有人发帖称，200万卖的，一年后以140万买回同小区更好的楼层，一年小赚五六十万。

另一方面，钱在金融系统放不出来，银行都快被逼疯了。这从近一年的商业银行多次下调定期利率、居民存款暴增、银行净息差不断下行等，可见一斑。

国家统计局数据显示，1-4月个人按揭贷款同比下降近40%，更多的数据我就不贴了，聚焦到房贷层面，则是贷少还多。而且去年和今年一季度，都出现了房贷余额负增长的情况，这说明提前还贷的势头依旧很凶猛。过去银行是躺在房贷上吸血，现在则是全行业打响了息差保卫战。

这里插一句，本月LPR利率保持不变，这意味着此番调降后，新购买首套房贷利率和存量房贷利率的利差再一次扩大至1%了，也即是说，接下来很多人又要谋划着换贷了，除非存量房贷也跟着调降。

实际上，过去三年经营贷已经由12万亿猛增至25万亿了，按通常三年期限来说，今年开始经营贷面临大规模的续贷。续贷需要重新评估资产，由于房产价值普遍下降，贷款正常情况下会减少，贷款人需要补足差额。估值下降导致抵押资产缩水，商业银行不良率也会上升。

其次，本轮救市，到底在救什么？换句话说，组合拳新政，到底释放了怎样的能量？

房地产冷与热，房价涨与跌，本质都是由供应（卖不掉）和需求（没人买）影响的。这几年房地产没人买单，问题出在需求端，即买盘大幅萎缩。

原因笼统来说，就是经济增速下降后，居民部门的就业和收入也出现了问题，购买力骤降。当然了，这其中还有烂尾楼劝退，房价下跌更没人买的原因。

以前救市，基本都是围绕供应端发力，是在救开发商和银行，本轮救市则是供应端和需求端同时干预：降利率、降首付，以及新增特别国债回购商品房，还有前不久住建部提到的以商品房库存决定供地指标，是双管齐下，降低利率和首付比例，吸纳更多需求入场；回购商品房、严控供地指标，则是减少市场供应。

我两年前就在声嘶力竭呼吁的事情，今天终于有了回应。首先要为政策的疾风骤雨点赞，抛开作用先不说，至少现在是在需求端发力了，是名义上为买房人让利了，而不是延续此前的“添油战术”，病急乱投医。

这套组合拳打出后，哪些群体最可能买房？

我们不妨分析一下，这套组合拳对谁影响比较大。

高净值人群几乎没有影响，因为他们缺的是房票，以及房价上涨的趋势，并不缺首付比例和利率层面的仨瓜俩枣。

中等收入人群，影响有限，这类人大多都有房，新政可能会加剧大城市部分年轻人群上车，这类人有实际需求，而且新政确实降低了购房成本。深圳就是最好的例子，新政后，看房成交的主力就是年轻人，成交房源主要以低总价的刚需房为主。

低收入人群，影响很大，低首付政策无疑为经济基础薄弱的家庭带来了一线希望。但这类人现在最不应该上车，因为上车成本虽然减少了一个量级，月供支出也上升了一个量级。经济形势的波动，可能对这些家庭造成致命打击，甚至可能引发更大规模的金融风暴，美国次贷危机的前车之鉴，我们要引以为戒。

面对低利率和低首付比例，很多人看到的是低成本入场的机会，我看到的却是高层放手一搏的勇气，15%的首付比例，显然超出了银行放贷的安全范畴，6.6倍的杠杆压力不可小觑，房价如果涨15%，本金翻倍，可如果房价跌15%，将实质性发生负资产的情况，买房人还要补交保证金给银行，否则银行会收回房子。倘若算不过来账，有些人可能会连房子和贷款都不要了。

所以，当15%的首付政策出台时，意味着宏观层面要想尽一切办法稳住房价。这几天，陆续有城市宣布关闭房子的成交价，后续可能也会关闭二手房挂牌量，这种掩耳盗铃的事情在当下出现，非常耐人寻味。

聚焦到国家直接下场回购商品房，这确实是一个非常好的去商品房库存，解救一批开发商，解决掉一部分三角债的重要手段。与此同时，回购的商品房转保障房后，也补充了大城市保障房不足的问题，可谓一举多得。

但看问题要看本质，回购商品房只是用新问题掩盖了旧问题，比如商品房转保障房后的出租问题，如果处置不当，同样会造成库存积压，政府债务偏低、有还款能力的城市还能抗得过去，那些财政捉襟见肘的城市，也依循这个路径去商品房库存，只会让风险积聚。

真要说好处，也不是没有，现在就是把问题后延，留足时间和空间来解决。

经济学里有个谚语，账单永远不会消失，无非付在前头，付在后头。类比到地方债、城投债的化债，道理也是一样的，短债换长债，长债社会化，风险全民化。

再者，我想说的是，以目前的市场行情来看，希望居民疯狂加杠杆，估计效果不太理想。

原因有两个，一是很多专家大V所谓的“史诗级救市”，搞了半天其实就是鼓励居民加杠杆。但细看居民部门负债率，已经接近天花板了。

二是加杠杆并不是由利率水平和首付比例决定的，而是由钱包和工作决定的，在经济基本面未改善，外需疲软，内需不振的背景下，加杠杆没想象中那么简单。换句话说，买房不能光看政策，更要看经济增长、收入增长，支付能力很重要，偿还能力更重要。强行上车，不自量力，只会埋更多的雷。

去年就有朋友跟我说要换房，理由是自身有需求，再加上现在政策各种支持，诱惑很大。直到今天，这位朋友依然没有完成换房，原因是它瞄准的中意的房子虽然已经从300万降到260万了，但他自己的房子，也从200万降到140万了，还是卖不掉。更重要的原因其实是，去年底他就遭遇了降薪，收入减少了1/4，本来可以扛得起每月1万+的房贷，现在是望而却步。

朋友一人的情况当然不能代表全国，但经济、就业和收入基本面，其实是全国一盘棋，而这恰恰是决定大多数人敢不敢加杠杆的重要因素之一。

说到这里，有人可能又要说，你为什么总是喜欢泼冷水？

其实不然，我觉得经历此次的组合拳救市之后，市场的预期会发生一定的质变，至少不会太悲观了。所以大家也要学会因势利导，不要墨守成规。

什么意思？为了缓解当前的低谷局面，上面甘愿冒着金融风险，也要激发有真实需求和购房能力的人加快进入房地产市场，可见目前形势之严峻。这也侧面说明国家救房地产有破釜沉舟的底气，直白点说，房价很难再继续大幅下跌了。因为对政府来说，印钞永远比盖房子容易，只要铁了心去印钞，核心城市的资产价格早晚会涨，只是这个临界点很难判断。

另外，我先在这里预言一下，接下来稳房价很可能纳入地方主管单位的考核目标，与政治任务挂钩。

说了这么多，大家最关心的房子到底买还是不买呢？我用12个字来回答：向上配置，按需行动，量力而行。

上篇文章我提到过，政策性银行先后两次开出的4000亿支票，支撑不了全国性回购商品房，所以这波利好可能只属于少数头部城市，其它城市不过是烂与更烂的区别，短期依旧摆脱不了阴跌的行情。

而且此次救市只是托而不举，大城市不会重启牛市，更不会出现过去十多年那种令人窒息的逼空式上涨，所以持币观望的也不用急，我个人更倾向于先观察观察，再按实际需求行动。

当然了，如果你真的等不急了，也可以先到市场上多看看房子，但不要去看新房，可以去看降价比较多的二手房。另外还要注意一点，过去三四年新建的房子公认的质量堪忧，大家还是少碰为妙。