物业“黄金”大幕拉起背后:几家欢喜几家愁?

潮汐商业评论 2021-05-28 10:54:45

【潮汐商业评论/文】

不久前,中指研究院发布《2021中国物业服务百强企业名单》,碧桂园蝉联第一,恒大、绿城等耳熟能详的房企也依然强势霸占着榜单前列。

然而,如果想仔细看看自家物业是否榜上有名,或许你会发现,这个榜单之中,似乎缺席了一位大佬——万科。

为什么一直以来物业享有盛名的万科,竟不在百强名单上?

变化或许早有苗头。

2020年5月13日,在万科物业首席执行官朱保全发表的《致全员信:新十年》中,他提及,出于“CS社区空间、BS商企空间、US城市空间的三驾马车”新规划,万科物业已调整为公司业务层内容之一。

因而在之后的第三方物业排行榜中,将看不到万科物业的名字。

事实上,不仅是万科,整个物业行业早已腾挪已久,市场正酝酿着一场新的变局。

01 2020,地产物业的IPO盛宴

2020年的疫情,历经数月闭门不出,使得普通购房者开始重新审视物业的价值。而作为维系社区体系运转的专业服务机构——“物业”,也相应获得了行业与市场更多的关注。

资本的嗅觉是灵敏的。仅在2020年一年间,大批房企纷纷将自家物业分拆上市提上日程。

6月29日,世贸集团分拆的世贸服务向港交所递交上市申请;7月31日,恒大集团发布公告称旗下物业管理业务也将赴港上市;8月6日,融创中国也发布公告,考虑将旗下物业板块送入二级市场,预期融资10亿美元。

至此,“碧万恒融”四大头部房企中,仅剩万科物业还没有释放明确的上市计划。

图/Pexels

不过,地产物业分拆上市也并非新鲜事。

早在2014年,花样年集团成功分拆彩生活(01778.HK)至港股上市后,各大地产企业也开始纷纷涉足物管分拆。

碧桂园服务、中海物业、绿城服务等,都是地产行业市场化物业服务的结果。

即便融创中国董事长孙宏斌曾在2015年表示“开物业公司就像办公共服务类机构,如果用分拆上市将其变成赚钱的工具,做法并不可取”,现如今却也没能逃过“真香”定律。

地产物业扎堆上市,在资本市场也的确颇被看好,上市物企的平均市盈率已超过40倍。

热钱的涌入,使得许多人开始重新审视这个一度被忽视和低估的领域。

然而,盛宴之下,也有许多物业管理公司开始逐渐“掉队”。

例如,祈福生活增速出现负增长,数据显示,2020年,祈福生活物业管理服务的合约面积为971万平方米,较上一年的966万平方米略有下降,管理项目数量也出现了“倒车”,不增反降,去年不仅“零”增长,而且数量上还减少了一个,如今只有21个。

再来看彩生活,2020年该公司增速缓慢,主要有两个原因:一是本身基数比较大,2020年在管面积5.52亿平米;二是在整个管理标准上进行了主动调整。

2021年彩生活动作频频,花样年地产集团副总裁朱国刚加入彩生活,并表示会与母公司地产有更多交集,之后收购深圳市中安信保险全部股权,即便如此,能否迎头赶上还存在未知数。

图/Pexels

除了已上市公司,拟上市公司中,也有很多企业出现问题。

越秀服务已通过港交所聆讯,然而占其营收规模超30%的商业物业发展缓慢,在管面积分别为2319平方米、2337平方米、2795平方米,占总在管面积的比例分别为11.7%、10.7%、8.6%。

毛利率方面,报告期内,越秀服务商业物业的整体毛利率为34.4%、31.7%、30.8%,逐年走低。而从提供商业运营服务的物业服务百强企业2020年市场份额排名来看,越秀服务在管面积市场份额仅为0.1%。

另外一家拟上市公司京城佳业虽然在管319条胡同,但营收增长缓慢,净利率较低。

于企业而言,这时候或许更需冷静下来,在突飞猛进中对自我发问:物管行业的本质和商业逻辑究竟是什么?未来的增长空间在何处?如何获得资本市场的长久信任?当下群雄逐鹿的市场格局又将如何演进?

千言万语,其实终汇于一点,那便是“何为好的物业?”

毕竟,对“好”的感知,将从C端业主的直观感受出发,直抵市场票仓。

02 地产白银时代,物业被予何厚望?

最近十年,很多人都在讨论,地产行业正逐步由“黄金时代”走入“白银时代”,大多地产公司开始谋求存量市场的再开发,步入地产行业的后服务时代。

因此,地产行业后服务的运营主体——物业管理服务的价值日益显现出来。

而作为地产行业的内生业务,轻资产模式的物管行业带来的持续稳定的现金流,也能够反哺高杠杆高负债的地产开发。

而“脱胎”于大型房企,“背靠大树好乘凉”的地产物业,深耕好存量市场就已足够获得资本的青睐,而若进一步开拓外部客户,利润的天花板将会更高。

除去行业特征的自带优势,在当前人力成本持续上升的态势下,传统人力密集型、低技术门槛的物管企业也面临诸多挑战。

通常而言,物业的主要收入来源是物业服务费,而在人工成本和业主需求的双重增加下,传统物业服务利润变薄几乎是不可避免的事情。

因此,为了寻找新的利润增长点,大型地产物业的转型不外乎两个方向:

一是向内寻求智能化转型,在硬件上探索以智能设备代替人工,在软件上多采用开发app的形式集成业主需求,通过数据的收集分析实现预判和预警,以减少沟通成本。

二是向外拓展新的增值服务领域,打造社区空间的一站式服务平台。围绕房产上下游的消费生态,从家政清洁到二手房买卖租赁等,物业作为空间的直接管理者,开展起来都拥有最为显著的便利优势。

向内寻求智能化转型的代表是碧桂园服务。资料显示,碧桂园在宣布投入智慧化建设后,仅研发一项就花费超过5亿,核心科研团队超过300人。旗下推出的智能灌溉系统、自动清扫车等,不仅在碧桂园地产推广使用,还被政府市政所采购,用于城市空间的维护。

乃至于2018年5月,碧桂园服务被认定为高新科技企业,因此能够享受到自2017年1月1日至2019年12月31日15%的税收优惠,可收回税费达798.8万元,一定程度上还降低了企业的营业成本。

向外探索增值服务,则是物管行业长久以来的发展方向,但是,并不是每一家物业都能够轻易跑通这条路径。

在榨取社区生活每一滴的利润上,物业的动作往往迟互联网一步。

房屋租赁和买卖被大型中介所包围,难以形成规模化;O2O的社区团购则在疫情之后被互联网大厂盯上,并不惜砸重金瓜分市场;包括电梯间里的广告位也被分众、新潮等社区传媒牢牢占领。

图/网络

难道物业只能跟在他们身后,捡些“小鱼小虾”聊以果腹吗?

不得不承认,大部分未形成品牌与规模的小物业,都面临着在温饱线挣扎的困境,陷入日日催缴物业费和日渐拉垮的服务互为因果的死循环。

但与此相对应的,则是一线地产物业们“大刀阔斧”的改革与突围。动辄千万平方的管理面积,蕴藏着千万级的用户富矿,而将其背后的数据打通,则足以形成抗衡巨头垄断的力量。

例如万科14年推出的“住这儿”app,集管家服务、互动社区、电商团购等功能于一体,经过不断的迭代更新,可以实现全国万科物业的联网,非万科开发商但引入万科物业的小区也被接入进来。

集约化的服务运营大大提升了效率,地域、业务边界的突破则为进一步的市场开发提供了无限可能。

03 变与不变:何为好的物业?

相对于资本市场面向未来的预判,对于普通业主而言,针对“何为好的物业”的感知则是微观而具体的。

并且,作为承载房产服务的主要渠道,物业也逐渐成为了影响二手房价的重要因素。

然而目前整个物管行业缺乏差异的服务。有行业人士表示,主流公司基本上都在布局新零售、家政服务、房屋置换、空间服务等业务,差异化并不大,这也使得企业陷入价格战的可能性增大。

缺乏差异化的服务使得行业集中度很低,集中度很低又反过来阻止垂直行业能力的培养。

行业这么多上市公司,有1000亿元资金整军备战,都准备打仗,久而久之,行业有可能会陷入低水平竞争,有可能会在外部力量面前缺乏竞争力。

因此,我们不仅想讨论趋势和变革,更想看看好的物业守住了哪些“不变”和“初心”,如何让物业服务做到价值最大化。

好比雄踞西南有口皆碑的龙湖,其物业几乎成为当地房产增值的保证——例如建于06年的重庆龙湖紫都城,和隔壁16年建成的次新小区从社区景观和外立面看来几乎无异,二手房价也在片区内始终保持坚挺,为其品牌和品质添加了最具说服力的注脚。

图/网络

举办了12年的“晒被节”则从生活细微处讲好了开发商“善待基因”的故事。西南地区多雨多雾,难得的太阳天业主不在家便会遗憾错过。而龙湖物业则捕捉到了这一小小的痛点,从09年起,在旗下所有小区推出了“晒被节”活动,节日当天,物业人员会挨家挨户上门收被,在社区空地统一晾晒,结束后一一上门还回。

“晒被节”虽然没有值得大书特书的技术含量,但胜在将心比心的温暖。物业服务重度介入前期产品设计、率先实现的服务标准化流程等等“善待”业主的证明,也成就了西南百姓买房“无脑选龙湖”的底气。

即便资本市场曾一度看衰大量自持商业的龙湖地产,但来自一线购买者的信任,反而也是企业进一步扩张的信心所在。

同样以优质物业闻名的万科,除了有链接服务千万业主的“住这儿”app,还有去年震动物管行业的“电梯广告透明化”的决定。

本该属于业主共同利益的电梯广告收益,长久以来被物业把持,早已成为行业心知肚明的“秘密”。

万科挑破这层窗户纸,主动接受公众的监督,可见从“万科物业”到“万物云”,确不负其变革的决心。

图/网络

还有被称为万科业主一年一度全国大联欢的“朴里节”(源自英文名“Please Day”),寓意打造“质朴友善的邻里关系”。

每年九月最后一个星期日的“朴里日”,在前后1个月左右,会有各种晚会表演、游园会等社区活动。不放过任何一个节日的万科,在构建新型邻里关系上,也呈现出了引领者的姿态。

不过,市场是残酷的,“规模为王”已成为行业进入高速发展期的共识。在变革的风口,行业集中度和规模化既是资本对企业定价的重要依据,也是发展精进服务的前提。

但对于那些没有充足的资金和靠山的物业,守好服务的本质和初心,仍不失为保证生存和发展的不二法则。

04 结语

5月18日,张江光大园公募REITs的正式获批,这是全国首批获批的公募REITs项目之一。随着国内REITs的进一步落地,未来将不仅仅是住宅,产业园、基础设施等商业领域的物业运营,也会在地产开发评估中逐渐起到砥柱作用。

在“物管”渐变为“资管”的时代,好的物业不仅能够挣得口碑和品牌,还能带来实打实的资产回报率和快速变现能力。

可预见的是,“房产养物业”的时代正悄然落幕,物业管理运营的水平,在购房者、投资商考量的权重将会越来越大。

2020年以来,物业的价值通过疫情得到了释放,而在未来,具备专业性的品牌化、规范化的地产物业还会迎来更广阔的前景。

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评论列表
  • 2021-06-01 22:35

    万科物业想钱想疯了

  • 2021-06-01 23:53

    哪个物业不是抢钱的

  • 2021-06-04 14:18

    碧桂园物业真的垃圾,提出一个事情到现在连个回复都没有,就这样的服务态度还号称第一?[汗]

  • 2021-06-05 03:55

    取消物业大势所趋

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