以前我们中国经济每次复苏的时候，真正的龙头，真正的抓手是什么呢？每次都是房地产，几乎没有什么例外。但这次大家发现不一样了，我们本来寄希望于在2023年年初的一个时候，中国的房地产这个行业在经历了将近两年的下滑之后能够企稳。尤其是在三道和两道红线，几乎可以说是结束之后，但后来发现他并没有企稳。

房地产行业到今天，存在着三个下降螺旋。

第一个下降螺旋特别简单，就是房价下跌导致大家购买的意愿，尤其是投机的意愿和投资的意愿急剧下降。

第二个下降螺旋，就是在保交楼和买房之间。越是存在保交楼的问题，大家越不愿意买房，越不愿意买房，房地产开发商就没有这个资金。

第三个下降螺旋是什么呢？是在房地产和我们的财政之间。中国财政的钱38%来自于与土地。按照国家统计局的数据，来自于卖地得收入下降了50%左右。实际上要扣除地方政府把地卖给自己平台的那部分资金，真正的跌幅远远超过50%。

那么其中的原因是什么？我们疫情时间比较长，所以有比较强的疤痕效应。

2023年的八月份，当我们再一次开启新的一轮房地产的宽松政策的时候，很多城市取消了限购限售之后，很多人以为我们中国的房地产真的要开始复苏了。后来发现只是经历了九月、十月份一两个星期的小阳春，还是没有复苏。

去年年底的那个时候，我们发现我们必须得通过其他的政策，所以中央政府推出了三项工程，城中村改造和保障房，是直接针对房地产。

但是到了今年前四个月，按照国家统计局的这个数据，我们国家的房地产销售按金额来计算下降了30%。如果我们按照前100个开发商的数据来看，我们的房地产销售金额下降了50%。

那么为什么房地产这么重要呢？道理特别简单，第一，他在巨幅下滑之前，在2022年之前，房地产贡献了我们中国GDP的将近四分之一。他贡献了整个中国广义财政收入的38%，它在我们整个中国居民财富中间的占比达到了70%左右。它在以往的历次整个中国经济复苏的过程中间，它在信贷拉动方面占比是相当高。上一轮在2016、17年的时候，曾经有那么两个季度，它占新增信贷的60%左右。这就是为什么2023年年初以来整个中国经济的复苏不如人意。

第一我们人口已经几乎没有什么增长，甚至在过去几年开始下降了。

第二就是我们在过去的几年，有些方面的应该说紧缩力度太大了，对我们整个中国的房地产，对行业的损害可能确实是比较大。包括一些限购限售政策。

一些开发商已经遭受重创的可能，一时间很难恢复过来。

保交楼问题。至于这个问题有多大，官方没有统计。去年做过一些统计，保守估计在1000到2000万套之间。这些房子逾期交付，并不一定是烂尾楼。

这三个下降螺旋，现在可以做这个判断，中国的房地产企业，已经几乎没有靠自己的能力来进行自我修复了。