潮起潮落总有时。
文 | 朝阳门迪丽热巴
来源|地产大白话
前言
2023地产下半场，伴随着各种小作文吵呀吵、大喇叭吹呀吹，北京楼市依然穿越汹涌的寒潮，坚定向前！
「地产大白话」用一句话来形容2023年上半场的北京楼市，旧期已逝新时再,潮落潮起理所然。
一季度强劲的北京刚需刚改购房群体快速进场扫荡，带来久违的小阳春。据「地产大白话」统计，2023年上半年北京累计集中开盘认购业绩高达650亿（官宣认购口径），这是难得的骄人成绩，甚至超过去年同期的580亿。
经历2022年底的杨康之后，1、2月份市场快速复苏，春节后的3月份达到高潮，迎来久违的小阳春。
伴随着二手房的强势回温，新房市场的表现也不逊风骚，尤其是3月份的下半程，各地新盘雨后春笋一般争相“破土”，拿证潮、开盘潮此起彼伏，一浪高过一浪。北京3月一个月8个项目开盘卖出了317亿。
真是应了那句话，一鼓作气，再而衰，三而竭。
二季度的北京市场完全被土拍抢去了风头，4月开盘卖85亿，5月卖了56亿，6月只有50亿。
7月份楼市更惨，干脆哑火了，拿预售证的住宅项目寥寥无几，更别说开盘了。
当然，开盘认购数据固然能反映特定时点的楼市火热程度，但最终的网签数据才是经得起考验的火眼金睛。
「地产大白话」今日份将从上半年的房企端和住宅项目端两大维度网签业绩剖析2023年北京楼市小趋势。
01
地产大白话
房企端
「地产大白话」筛取了北京上半年房企销售排行榜TOP20，统计口径为各大房企全口径全业态数据。
房企端呈现以下明显小趋势：
1）中海稳坐京城楼市排行榜头把交椅，近几年来从未跌出前三，江湖舵主的位置就像北京楼市在全国的地位一样稳当。
2）城建合并重组后干劲十足，凭借强劲实力，通过一系列单独+联合体拿地并举的策略，获得大批量优质土储，并迅速转化成业绩回款，上半年一举拿下京城楼市头把交椅。供应5754套，成交5731套，恰到好处的1.0供销比，精准制导，每推一套房，就有一个准客户等着刷卡签单。
3）龙湖、合生两家作为尚未暴雷的民企，在弱肉强食的地产圈摸爬滚打，卷到起飞，势要捍卫自己最后的尊严。
4）单价超过10万+的房企仅2家，中信地产和益田集团，分别是2个二环绝版地段的神盘，快速清盘又迅速网签转化成现金流，核心地段从来不缺买家，哪怕产品差强人意。
5）排名靠前的房企成交均价不超过6万，套均总价在250-540万之间，趁着市场政策红利，压抑许久的刚需积极上车，2022年刚需大年无疑，上车趁早。
02
地产大白话
住宅项目端
从房企看宏观大势，从楼盘看微观行情。
「地产大白话」筛取了北京上半年商品住宅销售排行榜TOP20，统计口径均为实际网签数据。如果说开盘播报会有水分，那网签数据从不会骗人。
从这排行榜中我们能总结出以下几点小趋势：
1）榜单20强几乎被东西城朝海石丰六主城霸榜，主城光环始终挥之不去。东西城几个销声匿迹多年的神盘，今年入市卖相还不错。毕竟楼市里对核心地段、资源的占有是亘古不变的真理。
中信城四期历史新高的预售单价，半年百亿的业绩，夺得榜首；天坛府单盘280亿+的业绩也绝对不是虚有其名，仅次于中信城四期，暂列第二；预计到年底，我们也很难看到第二个业绩超百亿的红盘。
2）土地供给端决定楼市楼市冷暖。今年的海淀四季青、昌平朱辛庄是京城楼市成交最火热的战场，四环青塔、顺义后沙峪、亦庄X47、西红门等各大热门板块群英汇聚。众星拱月之下武林盟主之位终为西城，实至名归。
3）在西城盟主神盘的光辉掩映下，也不乏二梯队的区域红盘诞生。
大兴黄村的中建星光城、西红门的御璟星城、橡树湾以及昌平的宸悦国际、紫金书院等环城热点项目，半年间都能拿到20-32亿左右的网签业绩。
地段资源只是是一方面，恰到好处的产品定位和能让客户顺利买单的能力同样重要。
4）销冠盘的头部效应始终向国央企联合体倾斜，民企的单打独斗戏份已经逐渐被历史淘汰。
2019年的销冠寰宇天下来自中海，2020年的销冠万象悦府来自华润、首开、建工联合体，2021年的销冠幸福里来自中交、北科建、华润、首开、建工联合体。2022年的销冠宝座是有着先天价格优势的融创学府壹号院；而2023年的榜单就很难见到民企的身影了，今年中海操盘的中信城四期榜首位置估计无人能动摇。
03
地产大白话
给买房人的建议
今日份「地产大白话」带大家看的楼市小趋势，也可以给各位朋友买房置业作参考。
1）核心区域不乏流量红盘，在二梯队圈层同样能淘到好房子。北京楼市的后集中供地时代，对购房人来说，更多程度上是利大于弊。集中供地意味着集中入市/开盘，这也倒逼房企为了获取更多成交和市场份额而用心做产品，从而形成产品力的良性竞争，以前限竞房时代的粗制滥造、交房即维权的现象会有所改善。
2）随着上半年第一轮800多亿土拍落幕，诸多项目在日渐优化的营商环境下快速入市，北京也会出现明显的供应潮。波峰波谷趋势明显，市场信息更加透明，这也为广大买房人提供了更多的选择空间和余地。
如果，实在难以取舍，你们还有「地产大白话」！
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地产大白话
小结
思绪万千凝一句,2023北京楼市我用一句诗来形容:旧期已逝新时再,潮落潮生理所然。
世事沧桑,变迁无常。楼市亦如此,经历过高峰来到平稳期,这是很自然的趋势。
旧期的狂欢已经逝去,新的时期需要平和开启。面对新的局面,我们不应有恐慌,而要顺应大势,静心思变,继续前行。潮落潮生,盛衰自有天理。新的橡树绽放在前,新的台阶等待我们的征程。
面对新的局面,我们既不必过分悲观,也无需盲目乐观，要平和、理性、进取地继续前行。
