公开数据显示，过去5年我国平均房价从6869元/㎡涨至9850元/㎡，足足上涨了43.4%。可能很多人会认为该项数据有些“偏低”，因为从自身感受来看，房价涨幅要远大于这个数值，出现这样情况主要原因是该项数据仅是“平均值”，需要知道的是，我国大部分偏远地区的小城市，房价常年稳定在低点，部分城市甚至还会下跌，由此拉低了房价平均涨幅，如果是人口流入量大的一二线城市来说，涨幅肯定远大于这个数据，在“棚改”的推动下，就连许多三四线城市的房价都出现了翻倍上涨的情况。

正因如此，导致许多人对于房价产生了“只涨不跌”的固有印象，房价真不会出现下跌吗？2021年的楼市给出了回答：年初楼市迎来“小阳春”之后，紧接而来则是一系列密集的调控措施，“降温”、“遇冷”成为了下半年楼市的主基调，根据国家统计局公布的数据显示，楼市“金九”期间，房价不仅没有上涨，新房价格指数反而出现了自2015年4月以来的首次下跌，不仅如此整体房价也再次回到了万元以下，为9757元/㎡，已经低于2020年的平均房价。

房价下跌是暂时性的吗？经济学家汪涛表示，随着楼市调控收紧，加上房地产税等长效调控机制落地，会拖累市场情绪走弱，今年四季度和明年全年房地产活动会持续下跌，具体表现是房企销售业绩大幅下滑。也就是说，未来楼市可能会延续“降温”趋势。对于刚需来说显然是一个好消息，不仅不用像过去一样只要凑够钱就着急入手买房，也能够以更加合理的价格买到合适的房子。

总的说来，当前的楼市正存在两种相反的观点，其中一种认为房地产依旧是核心经济支柱，未来5年楼市会延续过去的“辉煌”成绩，因此需要尽早买房，5年之后实现“翻倍赚”。另一种观点则认为当前楼市集体遇冷，随着房产税等一系列调控措施正式落地，会加速房价回落，因此对于购房者来说不是买房的好时机，避免“高位接盘”。2022年不买房，5年之后到底会有多大“差距”？王健林、马光远观点一致：

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未来10年一二线城市的房价还会上涨，其作此论断的依据是中国城镇化的发展。但是，对于人口净流出的三四线城市来说，尤其是县城，房价没有多大上升空间。

这是王健林在2013年参加某次公开访谈节目时，回答观众提出的“未来房价走势”给出的回答。目前来看，王健林的观点比较正确，可能有人会说，2014年-2018年三四线城市房价上涨明显，但上文已经提到过，三四线城市房价上涨主要得益于“棚改”。公开资料显示，2013年-2014年，我国商品房库存面积从不足5亿平米上升至6.2亿平米，购房热度下降，库存压力直线上涨，部分三四线城市去化周期更是超过30个月，为了缓解库存压力，三四线城市纷纷开启了棚改措施，导致房价出现上涨。

但如今楼市的“老毛病”又犯了，根据易居房地产研究院公布的数据显示，截至2020年12月全国100个城市新建商品住宅库存总量达到了5.1亿平米，库存规模已经保持连续24个月同比正增长。结合安居客发布的《9月国民安居指数报告》来看，自4月份以来，“用户信心指数为”迎来了5连跌，为94.0，55%的购房者认为政府会继续调控抑制房价上涨，由此可见大多数购房者对于楼市采取了“观望”态度，整体库存压力进一步增长。

那么这一次“去库存”是否还会上演呢？答案显然是否定的。当前楼市核心思想是“房住不炒”，因此不可能通过导致房价上涨的方式来缓解楼市库存压力。不仅如此，王健林还曾表示，没有一个国家的房地产行业能兴旺超过50年，万达向文化产业转移，正是为了今后的长久发展。自1978年算起，我国房地产已经发展了40余年，按照王健林的观点来看，显然不看好未来楼市会继续兴旺发展，换言之房地产将会逐渐回归正常行业。

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未来只有3个“20%”值得投资，即：20%的城市，20%的楼盘，20%的房企。

显然，马光远与王健林的观点一致，都认为未来只有少部分城市房价能够稳定。显然，当前楼市已经出现了明显的“分化”趋势，对于一些发展较慢、地段偏远、远离城市圈与都市群的城市来说，会出现人口不断流出的情况，由此导致住房需求不断减少，相应地房价也减少了支撑，容易受到波动而出现下跌的情况。今年楼市的变化就很好地印证了这点，根据中国房地产行情网公布的数据来看，纳入统计的315座城市中，年初环比上涨的城市有214个，但10月仅有120个城市环比上涨，锐减50%。

对于人口不断流入的热点城市来说，人口流入带来的是住房需求的增加，给予了这类城市房价支撑，因此这些城市房价往往很难出现下跌的情况。那么对于这类城市来说，未来是否会出现房价继续大涨的情况呢？值得一提的是，马光远过去也是坚定看涨房价的一方，但如今也改变了对于楼市的看法，在接受采访时直言：“房住不炒”将成为永久性调控政策，房地产行业的黄金时代也已经过去，房子不再适合大众投资了。也就是说，即使未来热点城市有住房需求，但也只是“稳中有涨”，并不适合投资了。

不难看出，王健林与马光远对于楼市的看法是一致的，主要体现在两个方面，其一是随着楼市分化加剧，未来只有少部分城市的房产能够有所支撑。其二是随着楼市不断调控，住房已经失去了投资价值，房地产也逐渐变为正常行业。因此，对于上述问题答案也就很明显了，2021年不买房，5年后也不会有什么差距，但对于购房者来说，还是建议入手热点城市的房产，具有良好的保值功能，尽量避开人口不断流出偏远城市的房子