01. 大家好，我是真西老李。 近日，楼市重磅消息频传。4月28日，成都宣布取消限购；5月9日，杭州紧随其后，西安亦在当天下午宣布全面取消限购。 官方对新政细则进行了政策解读，各路媒体大V也纷纷发表见解。 我本想趁新政出台之际发表一篇文章，已撰写了1000多字，但最终决定不发。原因在于该文情绪色彩过重，且缺乏深入分析。虽然趁热度发表可能会有更好的传播效果，但我还是选择了谨慎，还是没有发。 我认为，要分析取消限购后西安楼市的走向，需要从多个层面进行深入分析。 因此，我将陆续对影响楼市走向的各个方面做一些探讨。看最终能否有一个对西安楼市走向的判断。 02. 分析后续市场的核心方法，归根结底是供需关系。 首先，让我们从供应端开始分析。供应端主要包括存量市场（二手房市场）和增量市场（新房市场）。 先来看存量市场。 据贝壳平台数据显示，截至2024年5月15日中午，西安二手房挂牌量为132,164套。 而在5月10日中午，这一数字为132,133套。 值得注意的是，贝壳上的二手房挂牌量不仅包括普通住宅，还涵盖了车位、别墅、合院以及商业类公寓。若仅计算普通住宅，挂牌量为125,538套（截至2024年5月15日中午），而在5月10日中午为125,411套。 接下来，让我们看看挂牌量的增长情况。 我只能说个大概，因为没有做过详细统计。 回顾去年4月中旬，西安二手房普通住宅的挂牌量为10.3万套。这是我在撰写去年文章时所记录的数据。换言之，在一年的时间里，普通住宅的挂牌量增加了2万多套。 结合其他媒体提及的贝壳二手房挂牌数据： 2023年11月27日：挂牌量为11.9万套。2024年3月2日：二手房挂牌量为123,538套。2024年3月30日：二手房挂牌量为127,969套。2024年4月30日：二手房挂牌量达到130,824套。可以得出结论：西安二手房挂牌量正在持续激增，即便在限购取消后，增长态势依旧。 须知，无论房源位于贝壳平台内外，一旦出售，二手房信息便会下架。 这个挂牌数据，类似于人口净增长数据，反映了新增房源与售出房源的差额。 因此，二手房挂牌量的激增表明存量市场在不断扩张，且扩张趋势十分明显。 再看一下增量市场。截至四月份，新房住宅库存量的数据取证库存面积656万㎡ 注1。 对于新房市场而言，供应量是可以调节的。如果需求不足，可以通过减少土地供应或延长预售证发放时间来应对。 但存量市场，即二手房市场，问题则相对复杂。 目前挂牌的12万多套二手房仅是有意向出售的房源。那么，可出售的房源究竟有多少呢？ 要回答这个问题，我们需要深入了解西安目前住宅的总量以及其中有多少是可以交易的。 早在2019年，官方已经提供了一个重要的数据—目前我市住宅房屋总量已超过400万套，其中不含农村、城中村、部分军工单位及城改安置房的住宅房源数量。 数据显示，目前我市已累计批准上市的商品住宅约291万套，其中城六区230万套，其他区县为61万套；全市各企事业单位房改房、集资建房约87万套；各类保障房近25万套，包括购置型保障房13.69万套，租赁型保障房11.3万套；政府直管公房2万余套。注2 注：此数据不确定是否包含西咸新区。文章是按照包含西咸新区做分析。 我们再看2019年到现在又增加了多少住宅。 2019年西安商品住宅成交套数102615套 2020年西安商品住宅成交套数8.46万套 2021年西安商品住宅供应量为79087套 2022年西安商品住宅成交套数56195套 2023年西安商品住宅成交套数66872套 2019年到2023年，西安商品住宅成交量大约在26.6万套。考虑到因暴雷导致的停工未交付，以及交付未能取得房产证等因素，我们粗略估计新增了约25万套可上市交易的房产。 因此，截止到2023年，可在市场流通上市交易的房产约为：291万套（2019年前已批准上市的商品房）+25套=316万套。未来两年每年新增约5-6万套。 12.55万套挂牌二手房/316万套可售房源=3.97%。 这意味着存量住宅的挂牌率不足4%，一方面表明当前挂牌率并不高，另一方面也暗示了市场还有很大的增长空间。 进一步深究，让我们来估算一下西安目前究竟有多少住宅。 根据2019年官方公布的数据，2019年之前西安已有405万套住宅。 结合我们之前的估算，从2019年到2023年商品住宅增加了约25万套。 此外，我们还需统计2019年至2023年间集资房、保障性住房以及公房的增加数量。 集资房和公房的数据难以获得，鉴于这部分新增房源在当前阶段数量不多，本文暂不进行统计。 保障性住房数据在网上也找不到。但根据西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划，2021年-2025年新增30万套保障性住房。我们粗略估计从2019年-2023年已经建成的保障性住房为15万套。注3 因此，截至2023年，西安的住宅数量估计在445万套左右，这一数字不包括农村、城中村、部分军工单位及城改安置房的住宅房源。 由于不含农村、城中村住宅房源数量，我们简单把这个住宅数据归为能满足城镇居民的住宅数量。即西安满足城镇居民的住宅数量约为445万套（由于没有包含城改安置房，实际应该还会多一些）。 2023年，西安城镇人口数量为10,446,900人。若按每三口之家需要一套住宅计算，城镇人口的住宅需求约为3,482,300套。 从数据可以看出，目前西安能满足城镇人口的住宅套数已经远远满足实际需求。有大约96.8万套的富余住宅，要么出租，要么空置。 03. 综上所述，西安楼市供应端的现状如下： 增量市场（新房市场）的库存量处于可控状态，而存量市场（二手房市场）的挂牌量却在急剧上升；存量市场将主导楼市的供应量。 截至2023年，市场上可流通交易的房产大约为316万套，显示出可售房源数量十分充足； 截至2023年，西安满足城镇居民需求的住宅数量约为445万套，而城镇人口的住宅需求数量为3,482,300套，存在约96.8万套的住宅富余。 接下来，我将进一步分析需求端，感兴趣的朋友敬请持续关注。