各国居民杠杆率排名!

老方论房产 2024-07-03 20:57:37

近三年,全国楼市持续大幅降温,房价大跌,至今仍未见底。

关于本轮楼市罕见的大降温,许多机构和专家做了很多有益的探究。

其原因是多元且复杂的,其中之一,多数人认为:居民部门的杠杆率攀升太快、冲得太高,扛不住了。

也就是说,很多家庭为了买房,或者正在还住房按揭,家庭资金被房贷掏空了;或者说为了买房、住房,预支透支了未来很多年的家庭收入。

那么,问题来了,居民部门杠杆率,多高才算高,多低才算合理?当前我国处于什么水平,未来会怎么变化?

为了搞清楚这一点,老杨放眼全球(做房地产宏观研究必须得有国际视野),做点居民部门杠杆率(家庭债务占国内生产总值,也可称家庭债务率)的国际比较吧。

先说明一点:各国家庭负债,结构有差别,但主要都是房贷,尤其是东亚国家房贷占比更大些。另外,正由于此,居民部门杠杆率走势图,同时也是个人房贷规模与占比的走势图,同时也就是各国房地产市场发展的生命周期图。注意看完噢,中国在最后。

首先看张全球纵览图

根据国际组织的统计,2023年全球42个国家或地区的居民部门杠杆率,瑞士最高,达126%,其次是澳大利亚、加拿大;最低的是墨西哥和印尼,16%。

总体来看,发达国家和地区,尤其是移民国的杠杆率较高;发展中国家杠杆率较低。

中国为62%,略高于中位数的56%,明显高于发展中国家的平均水平。

这么简单对比之后,大家先有一个粗略的认知。

接下来,先我们对典型国家做进一步的比对性分析。

1、美国

二战后至60年代中期,美国急缺房,居民买房量快增,家庭杠杆率升超40%,80、90年代缓升。

在超宽松货币政策,以及小布什支持提升住房自有率的背景下,2001至2007年美国楼市繁荣,尤其是房贷超级宽松,导致美国家庭杠杆率一路急升至98%。

07年房价开始下跌,次贷危机爆发,其后房价连跌五年。美国人买房意愿大降,同时利用贷款方面也谨慎起来。于是家庭杠杆率持续下滑至2019至2020年一季度的75%。

其后,为应对疫情美国货币超级放水,贷款买房积极性提升,杠杆率小升至2021年初的80%;随着由于房贷利率渐趋上升,买房热情下降,杠杆率重新回落。

虽然22年7月以来美国房价下跌,但从杠杆率上看,当前美国房价泡沫程度远小于2006-07年。

2、英国

英国,虽然是比美国还要老牌的资本主义国家,但二战后长期实行带有一定福利化色彩的住房制度,所以很长时间内,英国的家庭杠杆率低于美国。

80年代撒切尔夫人出任首相后,进行住房制度改革(更加市场化)之后,英国人买房量大增,导致家庭杠杆率持续快增10年左右。

进入本世纪的头十年,在宽松货币政策推动下,英国家庭杠杆率出现第二波快增,最高冲至97%。

美英哥俩亲。这组指标技术形态很相似。

只是,由于次贷危机没发生在英国,且2010-2011年受欧债危机影响,英国杠杆率见顶时间滞后美国2年多。

如今,仍在80%以上。

3、澳大利亚

著名移民国,且为非传统意义上的欧美国家,一定程度上受亚洲影响。中国人爱润的地方之一。

1990年代之前,澳大利亚家庭杠杆率增长缓慢,90年代开始提速增长,01年开始加速,直至08年爆发国际金融危机,这段时间的快增背景与美英相似。

与美英不同的是,08年时澳大利亚的杠杆率已高达110%。作为移民国,部分人收入在国外(如中国)、还贷在澳大利亚,杠杆率高一点,可以理解。

2013至2017年,澳大利亚一波较大规模的房价上涨,导致杠杆率随之上升,超过120%。

近两年,杠杆率有所下降。

接来下,眼光转向亚洲,这对于我国的参考价值更高些。

4、日本

60年代初,日本家庭杠杆率只有20%,处于房地产市场大发展的初期。

其后,一直保持较快增长,直至1990年,其中87-90年增速最快,对应楼市超级繁荣,泡沫急速膨胀。

1991年楼市泡沫破灭!

但直至2001年,杠杆率维在70%左右的高位盘整。这个高位横了十年的形态,有点奇怪(一般会下降)。

老杨推测有两个原因:1、虽然日本人买房与新增贷款量下降,但断供的家庭很少(不像07年后的美国);2、泡沫破后,日本经济增速很低,也即计算杠杆率的分母增长极慢。

2001年至2016年,日本家庭杠杆率先下降后盘整,企稳在60%。

2017年以来,随着楼市持续回暖,杠杆率反弹,2021年以来在68%左右盘整。

值得一提的是,虽然当前日本家庭杠杆率反弹之后接近90年代的历史高位,但基本没什么房价泡沫。

因此,大家不能简单的将房价泡沫与家庭杠杆率相挂勾。这叫“以时间换空间”。细品一下吧。

5、韩国

韩国经济起飞晚于日本,加之二战之后至90年代在住宅制度方面带有一定的计划经济色彩,市场化程度明显低于日本。所在直至90年代后期,韩国家庭杠杆率也只有40%多一点。

05年后,家庭杠杆率持续增长;值得关注是,20年初至21年初有一波急升,这与疫情后货币大放水有关,并且使杠杆率一举冲破100%大关。居然比90年代初的日本还要高一点。

同学们,这难道不是泡沫吗?有因,必有果。2022年以来韩国房价由热转冷,一年时间便急跌二成。这不是泡沫破灭,又是何物?

近两年,杠杆率盘整中略降,仍超100%。作为非移民国,韩国杠杆率这么高,是否意味着这轮楼市降温时间会比较长?

6、泰国

泰国经济起飞晚于韩国,房地产市场发展亦如此。90年代初,泰国的家庭杠杆率不足30%,略高于中国。

90年代,泰国经济繁荣,房价大涨,97年泰铢崩盘,并引爆东亚金融危机。

与之相一致,90年泰国家庭杠杆率快速攀升,97年50%多,见顶;其后回落。

从去杠杆上看,泰国花了较长时间,98年至08年,花了十年时间。

09年-2015年,杠杆率持续上升,超过97年高点,达到70%,这是日本泡沫时期的水平,但却不能用来衡量泰国的房价泡沫!

2020年杠杆率拉升至91%,幅度太大,估计属于统计方面的异常,因为这一时段泰国楼市并没出现相对应的超级繁荣。

7、中国

与上述六国相比,我国经济起飞最晚,住宅市场化则更晚。

2010年之前,我国家庭杠杆率仍低于30%,居民所持有的房贷总量与经济总量相比很小,还处于长个子的阶段。

07年楼市火爆,杠杆急升,但这么急还是有点异常。

08年楼市降温,杠杆盘整中微降。

09至20年,总体呈上升态势。

21年初最高达62%,其后至今,高位盘整, 今年5月为63.7%。

关于我国居民杠杆率,略做展开,再看两个指标。

第一个指标,居民贷款余额同比增速

过去10年,增速高点是2017年初前后,正是全国楼市繁花似锦之际;其后进入下行通道,其中2020二季度至2021一季度,略有反弹,当时全国楼市出现新一轮的局部行情。

2023年,在低位盘整了一年。

2024年以来,再度下行,今年5月已降至4.39%的历史最低点!

什么时候降至负增长,也就意味着居民部门贷款池子的水位下降,那将是痛不欲生之痛哎。但愿别出现!

第二个指标,居民部门存贷差

也就是存款总额,减去,贷款总额。

这个指标,反映的是:居民更愿贷款,还是更愿存款?

回顾过去历史,基本规律是:

楼市好的时候,存贷差下行(居民更愿贷款);楼市差的时候,存贷差上行(居民更愿存款)。

2020年以来,存贷差进入上行通道;尤其是2022年以来,持续快速上升,这一形态历史罕见!

这意味着居民不愿消费、不敢投资,一门心思想着存钱!存钱!存钱!

这一上行通道如果不能中断,则对于经济和楼市的负面影响较大。

各位,请发挥主观能动性,拿中国与六个典型国家,尤其是东亚三国比较之后,大家有什么感觉?

老杨的观点有三:

一、从杠杆率历史变化来看,楼市需要较长时间调整。

本轮我国楼市降温的压力大于08年,楼市下降时长与幅度也应大于08年。

或者换种说法,杠杆率连增12年、且突破60%大关后,居民负债有所透支,楼市存在泡沫,需要调整、休养较长时间。

二、静态来看,当前63%的杠杆率,超过发展中国平均水平。

但我国是否已脱离了发展中国家?有些欧美国家提出我国已不算穷了,已进入发达国家了!

客观地讲,我国的综合实力、人均经济水平,确实不低了。

所以,63%的杠杆率高于发展中国家,但总体低于发达国家,接近42个国家或地区的中位数,基本可以认为属于中性水平。

与上述六个典型国家相比,我国是最低的!

几年之后,我国家庭杠杆率还会再次反弹,而且大概率会再创新高,等到70%的时候,大家也不要认为房价泡沫会大于2021年。届时,如果哪个无知的大嘴经济学家敢这么说,咱们一起揙TA!

三、本轮我国居民杠杆率还将调整多久?

2021年以来,我国居民杠杆率一直盘整, 已经三年半了。

日本房价泡沫破来后,杠杆率维在70%左右盘整了十年之久,其后才下行。

韩国房价近两年下跌,杠杆率停止攀升,同样是盘整形态,只是杠杆率超100%,远高于当前日本泡沫破后的70%和我国的63%。

老杨的感觉是:我国居民杠杆率未来2-5年基本平稳,大概会小降一些;其后就会进入新一轮上升通道。

总体来看,预判杠杆率走势,难度挺大,欢迎各位高手指教或补充……

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