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作者 | 李广军

2023年，商业地产市场感受了环球大经济周期下行的影响。商业地产资管从业者正通过强化组织建设、提升可持续发展竞争力来夯实护城河。

如何应对变化与挑战？坚守长期主义思维、创新思维、回归市场底层逻辑……新的行业共识正在凝聚。

“我们正在不断提升自身的品牌效应，通过优质的资产包和资产结构，以积极的资产管理方式和动作，释放品牌影响力、提升投资回报率。”

越秀商管总裁朱文环在2024年国际金融地产创新峰会“中国资产管理的创新与实践”圆桌对话环节中谈到了越秀商管资管创新的应对之道 。

从创新的角度来看，在国内大部分商管企业仍在等待政策窗口开启，探索金融化退出路径的普遍常态下，越秀商管背靠越秀地产和越秀房产基金的“地产+金融——双平台互动”发展核心引擎，吸收越秀在商业地产沉淀多年的资产管理经验，依托“投融管退”完整资管链条优势，成长为广州最大自持商业业主。

2023年，越秀商管正式更名，以 “致力于成为商业地产领先的专业化资产管理机构”为企业愿景，开启了一系列变革举措。

“在中国快速变化的市场中，更需要公司和团队具备‘长期主义’战略定力，我们团队有创新的思维、企业能营造创新的土壤，去推动我们的业务持续做好内容创新。”

对于当下正在发生的种种市场变化，朱文环在接受风财讯独家专访时，称对2024年“抱持谨慎乐观的态度”。他认为：“整个市场的挑战依然是存在的，对于经营者来说，这就是我们显内功的时候，通过我们的运营让投资回报率达到投资者的期望，这也意味着对我们资产管理团队的专业度、对市场的敏感度提出了非常高的要求。”

做好4件事，修内功以应挑战

谈及去年商业办公及消费市场面对的困难，朱文环并不回避：“尤其是在写字楼方面，一些区域出现供过于求的情况，而对零售商业来说，市场也存在消费降级的情况和信号。”

逆风局打好硬仗，越秀商管在2023年的组织变革力度颇大。朱文环将组织建设的重要性放在了企业发展的战略高度，“在这一年里，我们归纳起来可以说做了4件事情。”

据朱文环透露，越秀商管在去年年初就完成了一轮以资产管理为导向的组织变革，设立了“利润中心PC (Profit Center) 、卓越中心COE (Center of Excellence)、资产管理组AM (Asset Management)”，作为经营铁三角，“这是去年很重要的组织架构变革举措”，朱文环向风财讯表示。

其次，在新的组织架构下，越秀商管围绕商业地产8大核心能力进行了团队的搭建和升级，包括资产管理能力、商业产品的研究设计跟建设落地的能力、策展招商能力、运营能力、营销推广能力、物业服务能力、设计运营、审美能力和投融资能力，不断加强团队的专业度跟竞争力。

第三点是通过业务卓越中心加强精细化管理能力。“在夯实内功方面，通过卓越中心进行精细化管理，让我们的管理能力能够提升上去。”

而第四件重要事项是在去年制定了越秀商管的中长期发展策略。“2024年是‘十四五’规划的下半场，将战略制定到‘十五五’，就是2030年。”

朱文环表示：“在房地产开发投资增速放缓的背景下，商业地产稳定的现金流贡献和抗风险能力正在凸显。作为越秀地产的商业板块，越秀商管的重要性不言而喻。在这个中长期发展策略里，我们锚定了2023年高质量达成营收目标，希望为母公司提供稳定的现金流。”

“所以从今年开始算起的话，这是一个7年的越秀商管中长期策略。在这个策略下，越秀商管作为越秀地产践行‘商住并举’战略的重要板块，制定了‘3主+3辅’业态发展策略，并通过‘物业资产+人才资产’的双驱动管理，进入新的资管时代。”

在接下来的时间里，越秀商管将对现在6大业态的结构比例结合宏观经济、商业趋势和消费需求进行调整，升级为更加能够抗风险的资产结构。

不遗余力，以内容创意迎接行业迭代

“观察了很多国内外的商业案例，发现了一个很有意思的现象。在很多方面中国跑得特别快，有些事物假如在其他国家5年才翻一番的话，在中国可能2年到3年就已经翻倍了，是这样一个惊人的发展速度。这要求的是什么？这要求我们国内的团队，在内容方面需要强大的创新能力。”

经过多年的发展，“中国速度”已成为中国经济模式的特征之一，在朱文环看来，应对快速进化迭代的市场，要求商业资产管理团队不仅要有“长期主义”战略定力，还要有创新的思维，通过越秀商管这个平台，培育创新的土壤，让团队骨干、成员能够施展创新能力，为行业带来更多创新探索，也是企业平台的重要能力之一。

目前，越秀商管整体运营管理面积超730万㎡，总资产超1090亿元，是广州自持商业最大业主。2023年，越秀商管对旗下商场项目悦汇广场·南海完成了调改升级，通过重构空间场景，对建筑外立面、内部动线和配套功能区整体配置优化，将人文场景与怡人购物氛围相融，用空间场景满足消费者的情绪价值，增加游逛体验，同时优化品牌展示面，结合全新的商户定位组合，打造“陪伴式商业”生态，全面提升资产价值，为行业带来了资管视角下的存量商业升级探索经验。

“不仅要创新我们的组织管理方式，还要创新我们的内容。尤其是在创新内容这方面，我们一直在强调的就是商业管理的内容创新，例如零售商场绝对不能成为交易平台，这会很容易被互联网电商巨头替代，所以对于零售商场管理者来说，我们要做的是交流平台。”

从人与空间、人与时间的关系分析，朱文环还分享了写字楼与零售商场内容创新的重要性：“对于现代都市人来说，我们有三大生活空间。第一空间是我们的房子，即我们的居住空间；第二空间是办公空间；第三空间是我们的交流空间，是我们享受文娱休闲生活的第二个会客厅。在一天24小时里，在第二、第三空间基本上占用了2/3以上的时间。因此在内容、生态方面的创新，是很重要的。”

在越秀商管目前在管的存量资产中，不乏广州城市商业地标项目的身影。例如位于广州珠江新城的西塔，即广州国际金融中心（广州IFC），在天河北、同样位处城市中轴线上的广州环贸中心（广州ICC），位于荔湾的、广州第二大单体购物中心28万㎡的悦汇城等。在越秀商管的规划中，将这些存量资产的潜能发挥到极致，将有力促进广州高质量建设国际消费中心城市。

朱文环也期许，以粤港澳大湾区标杆综合体项目广州国际金融中心为例，在未来的一千天里，希望将它从一个物理地标、升级为内容地标，最终成为广州的精神地标。

这不是立竿见影的过程，对于抱持“长期主义”思维的越秀商管而言，这一目标的实现，只是时间长短的差异。而我们也期待越秀商管发挥资管优势，持续为行业带来更多惊喜。