上一篇我们提到刚需在海珠不受待见，确实是这样的，不管拿多少钱都挑不到合适的。

就连现在的大境也是一样，便宜的朝向位置不好，好的价格又太贵。

我们来到400-600万的刚需市场，下得了手的也只有这些精致二手小区了，看看有没有适合你的，下面是来自咨询师慧姐的点评。

01、叠彩园

从合生广场这边走过来，远远可以看到小区的外立面，米黄色的外墙，这个颜色可以扛得住岁月的洗礼，20年的楼龄了，也依旧很耐看，不会显老。

我们先来看看小区的基本情况:

开发商：合景盈富房地产有限公司

楼龄：2002~2004年

容积率：2.8

绿化率：40%

优点：板块11号线在建中+教育资源

缺点：人车不分流+车位紧张

通勤方面：目前最近的地铁是3号线大塘站和8号线鹭江站，均有1.5km左右的距离。在建的11号线的逸景路站大概800米，预计今年年底开通，届时出行会更方便些。

自驾去珠城和琶洲不堵车的话都在20分钟内，也有公交直达。

配套方面：附近有合生和万达两个大商场，逛街吃饭非常方便，南门临街也有很多商铺，日常生活全部都能满足。

教育方面：小区对口入读省一级逸景第一小学（金穗校区），小升初摇号分组，广州第六中学，广州市第九十七中学，广州市绿翠现代实验学校等。

附近还进驻了一个民办的华师附中海珠双语学校，九年一贯制，很多家长会奔着这个优质的资源过来。

户型方面：75-80平两房，现在单价在4万左右，高峰期单价在5万~5.5万/平之间。

三房最值得关注的是89平的三房一卫，户型非常方正实用，放到现在这个户型也是很耐打的。

总结：叠彩园总体上偏刚需，对于预算在400-500万以内，考虑教育跟通勤的买家，都是非常友好的，户型方正实用，使用率高，配套也好，离珠城琶洲又很近。

02、愉景雅苑

小区于98年左右开盘，共约1666户。其中最早一期，也就是靠近新港西路的（雅致阁和愉悦阁）建于1999，里面的楼栋建于2000年左右，全部是11~14的小高层，密度一般，且隐私性也不佳。

小区绿化环境还是不错的，绿植较密，夏天可以在树下乘凉，很舒适。但是，维护管理较一般，外立面跟楼道的保养有待进一步改善。

当然，这么多年物业费没涨也是有一部分原因的，需要靠业主们共同维护。

我们先来看看小区的基本情况:

开发商：广州市合生创展集团有限公司

楼龄：1997~2002年

容积率：4.2

绿化率：30%

优点：地段优越+教育资源+通勤

缺点：楼龄偏老+人车不分流

通勤方面：从8号线鹭江地铁站出来几分钟就可以到小区门口，地段还是很优越的。到珠城琶洲两大CBD通勤都在20分钟内，自驾的话过了广州大桥就到天河这边。

配套方面：楼下就是华润万家综合超市（三层），西门200米就是大江苑肉菜市场，往东步行12分钟到丽影广场，往北走10多分钟就能到珠江边游船。

教育方面：小区对口的是大江苑小学+直升绿翠中学，这一组在海珠区是比较稳妥的，接送也方便。

户型方面：整个小区的户型都比较方正实用，得房率很高，房间布局合理，对20多年前的产品来说，这户型设计得非常好了，现在依然很扛打。

最小面积55平两房，适合预算有限的家庭上车，但得接受一点马路噪音跟粉尘的影响。79平的两房，尽量不推荐，不过大两房住得会较舒服一些。

但是未来卖出时，受众面会窄很多，毕竟小区有86平的三房，多几个方就可以多一间房，当然也要注意朝向之间的差异。

板块的增量，等到鹭江村旧改完成，周边的城市面貌会焕然一新。而且离琶洲又近，未来的产业人口会沿着8号线置业，封闭式的花园小区，通勤兼顾教育资源，对刚需来说是不错的选择。

03、金穗雅苑

小区在海珠区府旁边，洋房设计为小高层，园林绿化管理都不错，户型比较方正，居住人群以GWY居多，客群算是它的加分项。

开发商：广州金侨德房地产有限公司

楼龄：2002~2006年

容积率：2.5

绿化率：46%

优点：地段优越+教育资源（学校就在小区里面）

缺点：离地铁较远

通勤方面：从3号线客村地铁站出来大概走路要15分钟左右，不过好在地铁站有很多共享单车，D出口也有便民车，方便附近的居民出入。

教育方面：读省一级逸景第一小学（金穗校区），就在小区里面，本小区业主完全可以不用接送小孩，这个是很大的加分项。

小升初摇号分组，广州第六中学、广州市第九十七中学、广州市绿翠现代实验学校等。

户型方面：有57㎡2室到约233㎡5室2厅3卫户型，面积段为90-120㎡的户型占比最高。高峰期的时候，成交价要去到6.5万左右。

周边配套：附近有合生和万达两个大商场，逛街吃饭非常方便，日常生活全部都能满足。

整体来说，广州大道南板块配套成熟，是一个兼顾居住舒适度和性价比的板块，地理位置优越，开车到珠江新城也就10几分钟左右。

未来旧改和地铁完善后，会带来一定的增量。

最后，整个海珠中板块，完全是老天爷赏饭吃，不管整个广州如何发展，珠江新城和琶洲都是近在咫尺，红利长期存在，随着广州向东向南发展，这个板块的地段价值还会逐步拉升。

另外上，板块内优质二手楼盘不多，特别是总价在500万左右的刚需产品，各方面配套又完善，二手市场充分竞争，买来自住保值的话完全没有问题。

以上

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