01
大家知道，这两年楼市下行，外围郊区的地难卖。为了维持紧巴的土地财政，不得不转向市中心或区域中心卖地。
所以，这两年天河、海珠等核心区，变着花样，充分挖潜、调规新增宅地。
导致供应量激增，出现一手全面压制二手，存量与增量库存高企，严重供不应求的现象。
还有一种现象是，市场分化严重，冷热不均，个别网红盘流量惊人，楼前车马喧，但绝大多数盘寂寞沙洲冷，门可罗雀。
黄埔这边呢，土拍市场也同样向中心区缩小的趋势。
尽管黄埔目前增量主要由旧改项目转化，财收主要来自工业，但也有开源的必要
，在土地财政这一端适当做一些增量。
目前而言，黄埔双核心——科学城中心区与老黄埔(海丝城)中心区（鱼珠-双岗）中，科学城核心区宅地开发已经饱和，无地可供。
相对而言，老黄埔核心区通过土地收储调规，还有不小空间。
事实上，老黄埔作为最近承接珠金琶CBD“金三角”外溢的区域，土拍市场也相对更有热度。
但做增量，对于存量市场的业主而言，无异于增加了竞争对手。至少分走了区域市场的客源，导致区域购买力不足，进而可能影响后市预期。
特别是在户型新规加持下，同地段几乎每一次新增宅地，难免引来周边二手业主不爽。
02
比如，最近老黄埔茅岗路以西、护林路北侧地块，即富颐华庭西侧的广州机械研究所地块调规新增住宅用地，引起了周边二手业主的骚动。
但其实多虑了。
据控规，该地块用地三处调整：
其一，落实广州机械智能研究院及“房改房”按历史手续落实用地性质等指标。
其二，为支持茅岗村集体经济发展，将村集体权属范围内的科研用地兼容其他商地，调整为一类工业用地兼容科研用地，为后续产业导入预留弹性空间。
其三，完善产业用地配套相应的服务设施，规划新增1处二类居住用地、1处公园绿地，规划新增公共服务以及市政公用设施建筑面积2653平方米。
其中，新增宅地由2宗组成。
北侧宅地（23号地块）用地面积31104平方米，容积率仅1.0，计容建筑面积约3.1万平方米。
南侧宅地（24号地块）用地面积12976平方米，总建筑面积46714平方米，容积率3.6。
值得注意的是，23号地块容积率低至1.0，意味着打造产品一般为独栋别墅、双拼别墅、联排别墅等。
该宗地块3.1万方的建筑体量，如搞叠拼，预估货量仅百来套。
24号地块，容积率3.6，总建面约4.6万方，预计为高层或超高层住宅，货量也不多，大概3栋左右，四五百套。
大概率两宗宅地的产品为前高后低的“叠墅+高层住宅”组合。
另要注意，控规调整提到宅地部分为广州机研院房改房。这部分房源，是低密墅类产品，还是前排高层住宅，有待确认。
我猜测，大概是其中1栋高层住宅。
也就是说，大概流入市场售卖的是部分叠拼和高层住宅，总货量预估400套。
这点货量，尤其是叠拼产品，跟周边富颐华庭、中鼎珺合府、保利中央公馆等一二手项目，显然错位竞争，基本没啥影响。
另外，机研院地块配套一般，控规显示无规划学校。周边最近的学校为黄广附西校区、茅岗小学。五六百户学位需求不多，塞进任一所，问题不大。
这一点学位，对于黄广附西校区初中部的择优空间，也构不成威胁。真正能带来挤出效应的，是茅岗西旧改地段生源。
03
值得一提的是，广州机研院改造项目增加宅地，并非新近的规划，其实早已有之。
机研院项目是《广州市加快IAB产业发展五年行动计划（2018—2022年）》中重点打造的“十大价值创新园区”。
该项目将采用高度混合的开发方式，以岭南地域特色、生态智慧、绿色共享为建筑设计理念，以“科技智云”为设计构思，在产业社区中融合居住、研发、商务、休闲功能，实现产业及生活服务的垂直共享。
项目业态除了商务办公楼、商业，也规划了部分高层住宅：
产业规划方面，项目将引入一批智能装备产业，建设成为集聚科研孵化、智慧检测、教育交流、展示销售、生活服务等多元功能为一体的国际智能装备价值创新园区。
为此，六年前，机研院地块雄心勃勃规划了一栋300米高地标，撑开鱼珠西大门北侧的城市天际线。
但可惜，2021年住建部“限高令”一出，包括机研院项目、广建鱼珠湾、鱼珠旧城项目、湾区国际创新中心、双沙旧改、茅岗东旧改等多个规划超300米地标，悉数被砍。
其中，机研院改造最高地标降至208.5米，即目前由科学城集团开发建造的科纳智创中心。
该项目除最高地标，另有一栋高98.55米的办公楼、一栋高191.7米的酒店。
04
从区域增量来看，机研院改造项目四五百套的货量，只是餐前小菜。
从老黄埔中长期规划来看，除常规的旧改项目之外，还有不少拟收储调规住宅地块。
且不说博弈相对漫长的沿江央国企物业地块，比如文船改造项目、中外运码头改造等等。近期三五年左右，局部村集体预留地块，也不排除有新增宅地的可能。
比如，地铁5号线双沙站北侧，信华路、大沙东路四期沿线，现状为仓储物流的地块，背靠龙头山，又近地铁站，非常适合开发住宅。
从地形现状来看，至少有4块地可开发，可供货量少说也有三五千套，对于土地财政的贡献是明显的。
这一块通过收储清退物流堆场再开发，加上双岗停车场综合开发、双沙旧改，以及近期龙头山提质升级，周边环境也会有明显改善。
