农村每到农闲，就会有人家盖房子。青壮年多的家庭，不盖房子，就在水田里垯土砖，或者在山上挖个窑烧青砖。青砖和红砖我都没烧过，但见过所有的工序。垯土砖的活我很早就干过。还有十五六岁时，有年暑假跟隔壁大我1岁零4天的同伴在镇上做小工，包括倒预制板，拖沙，扛水泥。乡政府盖4层楼房，100斤一包的水泥，我从1楼扛到4楼。那个暑假我挣了20块钱出头，多不超过22元，具体多少忘记了。旧历年关才结的账。 我们同村的伙伴，比我年长的，比我年轻的，他们的足迹遍布中国各大城市，多数都是建筑工，以木工为主。这是建筑工里收入最高的。前30年中，我看着他们的收入从几十一天到最高峰700一天。建筑这个行业，让我的乡亲们从贫穷走向能过上体面的生活，这是城市房地产业带给他们的大改变。他们在武汉建的好些高楼，在建过程中，我都去过。 所以我对这个行当太了解了，不仅仅是没吃过猪肉但见过猪跑。里头的好些工序，我都干过。 所以2009年以后，房地产行业的股票我没有再碰过。原因很简单，里头的利益太复杂了。 好多地产公司只是账面的富贵。我们只要关注两个数据，土地出让金，还有房地产销售收入，这个比例长期在35%到45%之间，有的年份甚至还要高点。以当年的全国地产销售收入计，如果把当年的土地出让金替代到当年房地产公司的成本项下，你就会发现，按照当年的房价，地产商没有什么毛利空间。这意味着房价的刚性上涨。 成本不只是土地，还有建安成本，上游所有的材料收入，以及建筑公司的全部收入等等，这些都是地产商的成本。房价必须留出足够的毛利，不然费用从哪里来？还有存货计提，固定资产折旧等，还有税收等，都要出处。还有炒房。所以房价上涨是刚性的，这个才是1998年到2021年中国房地产行业大牛市的经济学根源。这是一桩太大的生意，参与各方都想从中分得一杯羹，还都想要最大的那块肥肉。 但这些利益链条这些生意的收入和利润，都来自于城市百姓的购房支出，来自于无数城市家庭的6个钱包。这6个钱包就是中国房地产的天花板。 所以从1999年到2013年，中国出现经济的高增长，那种异常繁荣的背后是什么？经济的高增长背后，是投资的高增长。投资的高增长背后，是财政收入的高增长。财政收入的高增长背后，是房地产销售收入的高增长以及地方政府土地出让金的高增长，土地出让金年复合增速高于巴菲特。但是当年全国城镇固定资产投资数额已经很大，很难再持续高增长了。 因此，2013年6月底，我从数据分析中得出结论，这种以房地产为中心靠固定资产高扩张的传统发展模式不可持续，降速终将成为必然。之后在第二波人口高峰和1993年前出生人口婚房的推动下，中国房地产顽强地坚持了几年，最后在2021年见大顶。但增速数据早已经降下来了，增速数据领先于房地产销售总量数据提前见顶。 而在房价下跌的背景下，在疫情导致服务业小老板关门潮的背景下，叠加美国打压中概股，导致大厂和中国最具活力的创新型企业纷纷裁员，这些因素相互叠加，终致全社会法拍房成倍成倍地增长。有些中产，有些炒房者，有些小企业主，不得不断供，一身伤痕地离开自己交了首付又供了好些年贷款的房产。 原因就在于现金流跟不上。 然后叠加2020年11月13日特朗普签署的相关投资中国禁令引发中概股中国金龙指数、恒生指数、恒生科技指数、上证50指数、沪深300指数、深成指、巨潮大盘、超大盘等等一系列代表性指数于2021年2月18日见顶，到2024年2月5日，这波为期3年逆全球而动的、美国为发动金融战而人为制造的熊市，将中国股权资产打了下来。中国人同时承受房股双熊的双重资产损失，而且是在中国经济增速远超美英日法德意加西荷韩等西方国家的情况下，在他们的资产连年走牛的情况下。这轮大国之间罕见的金融战，让中国城市中产受伤严重。当然，房子的原因主要在于中国自身，股价的原因主要还在于中美金融战。 中国在实体经济一直增长的前提下，前几年那么艰难，背后的原因，就在于房地产资产和股票资产的双熊市，在于城市中产双重承压。要理解这个，我们试着自我代入一下就很清楚。 假设一个武汉这类二线城市年轻人，300万资产，其中车子一辆30万，其他30万，房子240万一套（30%是72万，假设首付80万，贷款160万，分30年付清，贷款利率4.9%）。模拟一下，假设选择年等额还本金，一年要还53333.33元,按已经还款两年计算,则一年付息=(1600000-53333.33*2)*4.9%=73173.33元;加还本53333.33元,年还本付息126506.66元,平均每月10542.22元。这是一个简单的计算，实际计算比这个复杂，但数据相差不会大。 平均每月还款10500元，对年轻人的压力就比较大。如果结了婚，有个小孩，那么这个家庭月收入至少要到手20000才能过得好一点，不然压力太大。因此,此时考验的是现金流，也就是家庭收入有多大。收入小，难以为继，收入大，可以支撑。 如果资产大幅下跌，比如房产下跌30%，跌去72万。此时他们的资产共228万，贷款149.33万，车子和其他假设不计折旧仍为60万。则家庭总资产228万，净资产=228万-149.33万=78.67万。也就是，不考虑车子30万和其他30万折旧计提，他们家庭的净资产此时只有78.67万;如果那两个30万有折旧计提，则这个数据还要小一些。而他们买房时首付就是80万,然后两年还本付息253013.33元，房子+车子+其他三样，已经低于房子的首付款了。然后每个月还要还银行10542.33元。此时你让他们加大消费是很难的,一定是消费降级。 如果他们有股票，股票还亏损，那就更要骂娘了。 两人月收入拿到2万以上，在武汉这样的年轻人并不多。所以，多数人在这种情况下要生活，主要靠来自家庭的支撑。比如首付付120万到150万；或者现在每月有来自家庭的帮衬等。 外地在武汉生存的，不选择等额还款，而是前面还本少，后面还本多，这样年轻时压力就要小一点等等。 根据我们的预判，两年后利率最大下调空间1.25个百分点,则150万贷款年少付息18000元,平均每月少1500左右。 所以很多事情，计算一下，就很清楚了。 这样的家庭，要有更好的生活，一波资产牛市可让多数城市家庭满血复活。但房地产很难有牛市。局部走强容易，整体走强很难。因此下波大牛市，如果家庭资产只配置在房地产中，且贷款量大，那么即使出一波大牛市，也很难解决他们的问题（每月少付点利息，这个未来可以有），只是房价可能不会再怎么跌，当然在这附近出现局部反弹，那是可以有的。 也就是我们可以通过模拟计算，给您提供不一样的视角。总体来说，家庭资产配置，需要根据大势相机而行。普通人做资产布局，要学会乘势。 在个人和国家资产大牛市的运行中，作为牛市旗手的券商，往往会有很好的表现。我们团队在其他平台的账号“安民Anmin0001深度分析”推出《围绕这家全国大券商的股权争夺战》，这家公司可以影响哪些券商能够入围券商国家队，但因为没有控股股东，极容易引发股权争夺战，且已经有几个股东都瞄着公司控股权，股权争夺战说不好哪天就会一触即发。有兴趣者可以先看看。我们前期研究了一批公司，里头也许有您感兴趣的品种。您可以移步前往。