1.1万降至7千，又一百强县房价下跌？买房者：多年积蓄付诸东流！

近几年，我国的房地产市场持续低迷，市场的观望态度越来越严重。正如万科的董事会主席郁亮所言，房地产业已经从其黄金时代跌入了所谓的黑铁时代。到了2024年，为了稳定房地产市场和经济，政府实施了多项新政策，包括减少首付比例、降低房贷利率、增加公积金贷款上限、下调现有房贷利率以及实行认房不认贷等，然而，这些措施似乎仍未能扭转楼市的颓势。

尤其是从2024年第二季度开始，若深入了解房地产市场，会发现不少开发商加大了促销力度，一些开发商甚至推出了“买房送汽车”、“买房送黄金”的活动来吸引买家，而在广东的珠海和惠州，部分楼盘甚至采取了前所未有的“五折销售”策略。

新房市场销售不畅，二手房市场的情况则更加糟糕。数据显示，在大多数二线城市，二手房的挂牌数量已超10万套，有些城市甚至超过了20万套。以杭州为例，该城市的二手房挂牌数量已超过25万套，而7月份的成交量仅为约5000套，其去化的困难可见一斑。考虑到杭州在二线城市中的地位，拥有优质的教育和医疗资源以及丰富的就业机会，即便如此，二手房去化仍然十分艰难，更不用说那些三四线城市的状况了。

让我们通过我朋友老刘的故事来具体了解一下情况。老刘在山东济南生活了十多年，通过不懈努力积累了约100万的资金。2017年济南房价大涨时，老刘也开始考虑投资房产。起初他还担心房价不再上涨的风险，因为那是他全部的积蓄。但看到周围许多人争相购房，他的担忧逐渐消失。

老刘将目光投向了济南东部发展的重点区域章丘，因为章丘是百强县之一，在济南的经济排名中位居前列。加之山东大学计划在该区建立分校，自从章丘撤县设区以来，房价一直在上涨，很多专业投资者都选择在此购房。老刘认为章丘是个投资的好地方，认为在那里买房可以赚一笔。

做出决定后，老刘几乎每天都会到章丘转悠，观察哪个楼盘的人气最旺。他认为，人多的地方发展潜力大。观察了半个月后，他发现很多外地人都倾向于在绣源河片区的楼盘购房，而山东大学的分校计划就在那附近。因此，老刘觉得绣源河片区是个风水宝地，于是决定在那里购房。

老刘购买的是第二套房，首付60%，月供2100多元，单价大约9300元，而他买的是高层住宅。他告诉我，该小区还有洋房，但洋房的好楼层单价高达1.1万一平，对他来说价格过高，因此他选择了高层住宅。

但意想不到的是，仅两年后，章丘的房价开始下跌，降幅惊人。疫情和调控政策收紧是主要原因，加上山东大学分校迟迟未开工（据说很快就会开始），老刘感觉形势不妙，想要尽快出手这套房子。然而，从2022年6月起到现在，他的房子一直卖不出去，价格从9500元/平一路跌到现在的7500元/平，甚至连带看房的人都没有。

老刘现在非常沮丧，饭量大减，原本190斤的他，现在一顿饭只吃一个馒头，看起来让人心疼。他告诉我，非常后悔当初跟风购房，导致自己多年的积蓄付诸东流。

通过老刘的例子，我们可以看到现在二手房市场的去化困难有多大。随着国内城镇化率提高、新生儿出生率下降和人口老龄化加剧，未来楼市的潜在购房者将越来越少，尤其是人口流失严重的三四线城市，房价最终回归合理水平似乎只是时间问题。因此，在当前环境下，购房应遵循“需求为先、量力而行、顺应市场趋势”的原则，否则损失的将是购房者自己。你对此有何看法？

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