中原地产研究中心数据显示，2021年楼市调控多达651次，创历史新高，同比增长33%。在如此严密的监管下，也取得了显著成效。首先是整体房价的变化。数据显示，年初我国房价均价为11220元/㎡，年底回落至9749元/㎡，跌至2019年水平。二是房价下跌的城市达到162个，比年初增长50%，房价由普遍上涨转为普遍下跌。最后是土地市场。今年下半年土地市场遇冷明显，流拍率大幅增加，溢价率持续收缩，甚至需要央企来兜底。

可以看出，随着近年来房地产市场的持续调控，房价泡沫不断破灭，越来越多的炒房者退出市场，房地产市场的真实需求有所下降。出现了。事实上，如果仅从供求关系来看，我国的住房供应在几年前就已经处于过剩状态。根据西南财经大学2017年公布的数据，2017年我国城镇空置房屋数量约为6500万套，整体空置率为21.6%，按照国际标准，已经属于到“商品房积压范围严重”。

按照简单的经济学理论，当供过于求时，商品价格就会下跌，那么为什么房价在过去几年不仅没有下降，反而持续上涨呢？主要原因是住房的投机性。在众多炒房者的投资带动下，楼市购房需求被放大，导致房价大幅上涨，特别是在一些泡沫严重的地区，甚至出现抢房现象。但现在在楼市的持续调控下，住房正在逐渐回归住宅属性，因此房价也会相应回落。

与此同时，一些权威专家学者也给出了对2022年楼市的看法。如易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：当前房地产市场的矛盾房地产市场由“过热”转为“过冷”。而且房价指数一旦回落，短时间内一般难以转正。从以往的房地产市场周期来看，一般会下跌8个月。近期要注意“热身”操作。经济学家汪涛认为，随着房地产市场调控从严，房地产税叠加等长效机制加快落地，明年将拖累市场情绪，削弱房地产活动。独立经济学家马光远也表示：“未来房地产分化将更加明显，房价下跌将成为常态。”

此外，中指研究院发布的《中国房地产市场2021年总结&2022年展望》显示：坚持“房住不炒”的调控导向，因城施策，加快推进调控长效机制，实施房地产税试点，2022年商品房销售降幅有限。社科院发布的《中国住房发展综合报告（2021-2022年）》显示，2022年全国商品住房平均价格增速预计为-3%至3%，销售面积为商品房将上涨-1%。到-5%。易居房地产研究院发布的2021年年报也指出，2022年房价可能转跌1%，创本世纪以来最差水平。

可以看出，无论是专家学者还是一些权威机构都认为，2022年房价将呈现下行趋势，2023年上半年将延续这一趋势，较为宽松，但另一方面，对于一些人口持续外流的偏远城市，房价可能会出现连续“下跌”的问题，而对于房地产投资者来说，将出现“贬值潮”，专家预测：未来房价或超想象，主要体现在三个方面:

一、住房供需缺口扩大，楼市进一步转向买方市场

如上所述，随着房地产市场的持续调控，真正的住房需求已经显现。根据央行公布的数据，我国城镇家庭住房拥有率已经超过96%，这说明真正没有住房的家庭刚需不多了。另一方面，从住房供应来看，数据显示，截至2021年11月末，克而瑞监测的100个重点城市库存量达到6.1亿平方米，70个城市广义库存量超过1亿平方米。库存压力非常明显。

因此，随着炒房者和投资者群体不断退出市场，未来楼市供需缺口将进一步扩大，房价整体已失去对房价上涨的支撑。从具体城市来看，正如经济学家马光远强调的那样：未来值得投资的只有“三个20%”，20%的城市，20%的房地产企业，20%的房地产。意味着未来只有少数人口持续流入的热点城市，房价有所支撑，抗跌性比较强，大部分人口不断流出的城市，由于住房需求不断降低，房价会迅速回落。

二、“房住不炒”将成为调控长效机制，部分调控措施影响将不断深化

与以往相比，2021年首次迎来“三条红线”、“限贷令”等金融监管。对于目前很多房地产企业来说，主要面临两个问题。天气转冷，百姓购房意愿下降，卖不出去的房子库存压力明显。二是不少房地产企业背负巨额债务。房地产企业负债率有限，银行对房地产融资资金也有上限。因此，过去房地产企业“以新贷还旧贷”的方式已经行不通了。

在这样的情况下，房企只能通过多卖房来增加现金流，降低库存压力，降低负债率，如何提高销量呢？在楼市冷淡的情况下，唯一的出路就是降价。但问题是，一旦开发商降价，他们之间就容易出现降价竞争。正因如此，不少城市都出现了房价随意下跌的问题，需要通过“限跌令​”进行调控。数据显示，已有23个城市发布“限降令”。

3、房产税即将下调，炒房成本大幅增加

长期以来，房产税被称为调控楼市的“大招”，对房价调控作用明显。经过数年筹资，在去年10月的高层会议上，终于明确了部分城市将实施房产税的问题，中国政法大学财税法研究中心主任表示：“首批试点城市应该是有代表性的，我觉得主要是一线城市，比如上海，还有浙江、江苏、广东（包括海南）。浙江是比较普遍的。”繁荣示范区，要多选一些试点城市，二线城市会很少，三线城市可能不在第一批试点名单里，即使有也很少城市。试点地区总数应在10个左右”。

根据一些发达国家的经验，房产税可以起到很大的调节房价的作用。原因在于能够直接增加炒房客囤房族的持房成本，从而使这些群体加速出售过剩住房，从而使整体房价加速回归。原因。在以上三个因素的影响下，2023年上半年，部分城市或将出现“贬值潮”，未来房价走势也可能超乎我们的想象。因此，对于有购房需求的家庭，不应以投资为目的购房。