最近几天，杭州市中心有几个老旧小区的二手房，突然大量下架，怎么回事？

原来，这几个小区近期正在摸排居民“原拆原建”的意愿，令小区业主们对未来产生了巨大的想象空间，纷纷撤回二手房挂牌等待观望。

如何拯救城市老城区？市中心“老破小”的突破点在哪里？

浙江省给出答案：全国首个推进城镇老旧小区自主更新的指导意见来了！

4月11日，浙江省建设厅召开新闻通气会，就《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》（下文简称《指导意见》），明确相关流程和支持政策。

浙江的常住人口城镇化率已经达到74.2%，接近发达国家水平，城镇化进程进入中后期，城市建设发展逐步进入存量时代。

与此同时，一批建设年份较早的住宅小区开始暴露诸多问题，设施陈旧、下水道堵塞、外立面破败，甚至出现安全隐患等。

2019年以来，国家层面启动新一轮城镇老旧小区改造，浙江已累计开工改造5550个老旧小区，惠及居民176.4万户。

但仍有一批危旧小区，无法适用现有改造模式，亟需寻求新方法进行改造更新。

此次浙江省出台《指导意见》，哪些小区可以进行试点？是否有先例？

如何推进自主更新？资金问题如何解决？

这一模式能否在全国范围内推广？

丁建刚评论：

浙江省的《指导意见》对于老旧小区的业主，可以说是喜从天降。

我们的住宅用地使用权年限只有70年，民用建筑的设计寿命只有50年。

如果能够实现原地改造，甚至原地重建，等于破除了上述70年和50年时间制约，大大延长了住房的生命年限，大大提高了业主住房的价值，也大大提高了未来居住的安全性和居住品质。

特别是那些优质地段的老旧小区，他们的居住品质和二手房价格都很低，并不是地段的原因，而主要是由于房龄较长，居住品质变差。

由于地段的价值所在，业主投入的改造或者重建的费用，在整个住房价值和价格中所占的比例较小，未来无论是自己居住还是二手房交易，回报的空间都是巨大的。

政府的绿灯已经开启，现在就要看这些小区业主自己的组织能力和动员能力了。

但从实践经验来看，要整个小区业主团结一致、统一意见，难度非常大。

总有少数业主出于各种各样的想法，甚至不排除极端自私的想法，不同意、不出钱、不合作。

所以，即使这样一件对于老旧小区业主来说是天大喜讯的事情，最终能落地的可能也并不多。

从多层住房加装电梯的进展和阻力就可以看出。

面对可预计的未来，经济增长放缓、城市化进程放缓，人们特别是居住在老旧小区的业主通过购置新房改善居住条件的能力下降，老旧小区原地改造甚至重建，实在是一件利国利民、实事求是、因地制宜提升人们居住品质的路径。

官方可以继续推动，特别是在法律法规上，比如业主在表决时，可以以90%-95%的比例通过，而不至于因为一两户业主行使否决权使良好计划流产。

法律法规也包括明确哪些属于综合整治型，哪些属于拆改结合型。

如果有法律法规这样基础性制度的推进，房地产企业也会迅速跟进转型，从新房开发转向老旧小区改造。

面对不同的老旧小区，结构加固、外立面改造、加装或改造电梯、更换门窗、重部管线等等一系列技术性的方案，都可能应运而生。

01

哪些小区可以自主更新？

如何组织实施？

《指导意见》的试点对象，已在2020年发布的《浙江省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（浙政办发〔2020〕62号）中明确。

“城镇老旧小区是指城市、县城和建制镇建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全的住宅小区（含单栋住宅楼），不包括以自建住房为主的区域和城中村。”

但已纳入棚户区改造计划的，不得列入城镇老旧小区改造计划。

城镇老旧小区改造主要分为综合整治和拆改结合两种类型。

1、综合整治型：适用于房屋结构性能满足安全使用要求的城镇老旧小区，改造内容包括市政配套基础设施改造、小区内公共部位维修、环境及配套设施改造建设、加装电梯、智慧化改造等。

2、拆改结合型：适用于房屋结构存在较大安全隐患、使用功能不齐全、适修性较差的城镇老旧小区，可对部分或全部房屋依法进行拆除重建。

城镇老旧小区自主更新，如何组织实施？《指导意见》给出明确流程。

1、提出项目申请；

2、制定更新方案；

3、组织审查审批；

4、开展施工建设；

5、组织联合验收。

建设资金从哪里来？

居民住宅建设资金原则上由产权人按照原建筑面积比例承担。

按各地自主更新政策增加的住宅面积（不包括原有住宅按套扩面面积）、服务设施面积，可通过移交政府作为保障性住房、公共服务设施等方式用于冲抵建设成本。

因开展住宅小区自主更新，业主及其配偶可以申请使用其名下的住房公积金。

02

浙工新村：浙江首个试点项目

资金由全体居民自筹

“杭州548户居民自掏5亿重建小区”，这一话题曾引发热议。

这是位于杭州市中心的浙工新村，是浙江省首个采取自主更新模式进行重建的危旧小区。

浙工新村位于杭州市拱墅区，与浙江工业大学朝晖校区一路之隔，是福利分房制度下形成的老旧小区典型。

小区共有13幢多层住宅，其中12幢住宅（4幢为C级危房）的房屋主体采用预制多孔板及条形基础，无抗震设防及配套用房，安全隐患较多；另有1幢住宅（专家楼）建成于2001年。

浙工新村改造前鸟瞰图

图源：浙江建设

小区居民普遍对重建意愿强烈，在经过多年推进后，浙工新村正式拆除重建，于2023年6月基本完成签约，8月完成项目立项，9月完成可研批复，10月完成初步设计和腾房，11月28日项目正式开工，新小区预计在2025年竣工。

据拱墅区住建部门透露，浙工新村原有住房的面积部分按1350元/㎡出资，其中不满53㎡的房源，按照53㎡计算；每户最多扩面20㎡，扩面部分按市评估价出资，约34520元/㎡（根据不同楼层、户型、朝向等因素略有浮动）。该小区合计548户，按面积计算的出资总额近4亿元。

除此之外，新小区还将向小区居民出售车位，约20万元/个，总计可获得约1亿元销售款。

也就是说，全体居民实际总出资额达到约5亿元。

超过80%的重建费用由居民自主承担，其余部分由旧改、加梯、未来社区创建等政策性补贴予以解决。

集群街2号楼改造前实景图

图源：广州日报

此外，广州花都区集群街2号楼（整栋危房）同样进行了“原拆原建”的探索，成为广州市首例多业主自主筹资更新、政府给予激励的拆危建新试点项目。

但如浙工新村这样整个小区“原拆原建”的成功案例，在全国范围内鲜有。

03

杭州有小区调研“原拆原建”

房东纷纷撤回二手房挂牌

3月底，杭州多个老旧小区启动“小区微更新调查”，就居民是否愿意原拆原建、是否愿意扩面等情况进行调研。

上城区的闸弄口新村、东村、新苑、铁路宿舍4个小区在列，调研消息一出立即引发小区居民强烈关注，关于改造、拆迁的话题讨论热情高涨。

其中，体量最大的闸弄口新村，约63幢住宅（3500多户），其余新苑12幢、东村11幢、铁路宿舍9幢，4个小区合计约5000多户。

闸弄口新村实景图

图源：贝壳找房

小区内楼幢建设年代跨度大，绝大多数建设于2000年以前，最早的房龄已有45年。

不少敏锐的房东在听到摸排消息后，纷纷下架了二手房挂牌房源，表示打算继续观望。

偌大的闸弄口新村一时间仅剩18套房源挂牌，挂牌价约3.1万-4.2万元/㎡（数据来源：贝壳找房，下同）。

闸弄口新村往南一路之隔的次新房滨江·华家池二手房挂牌价约5.7万-11万元/㎡，而往北800米的绿城三里亭项目新房精装限价47400元/㎡。

据闸弄口社区工作人员表示，管辖范围内约有1000户业主参与了调研，大部分业主对“原拆原建”表达了支持。

但可以想象“原拆原建”的难度是极高的，500多户的浙工新村重建推进了10年，仅闸弄口新村就有3500多户，如何统一意见、如何筹集资金等问题摆在眼前，可想难度之大。

文章部分内容来源：浙江省建设厅、潮新闻、住在杭州网、广州日报等。