都说“北漂的终点是天津”，但最近这两年来，伴随房价下跌，很多“北漂”不再选择天津作为承接生活的地方。

一方面，北京的房价已经出现了较大幅度的下跌，在北京工作了一些年份的朋友，会稍微努一努力，够一够北京的上车房。这既能够避免后续双城通勤的成本，提高生活满意度。也博一下概率，以后若有可能落户政策，说不定还真有可能拿到北京户口。

再者，伴随大环境不确定性持续增加，很多北漂失业、被裁员，扛不住的“北漂”很多选择了离开北京，先回老家避避风头。没想过说去天津的。

天津的楼市，本质上靠的是北京的外溢。没有了北京的外溢需求，天津的房地产市场，肯定不可持续。现在，天津的房市情况，也确实不太给力。

现阶段，天津楼市二手房只有两个指标在上涨，那就是降价房源数和成交周期。其他诸如成交均价、成交量、涨价房源数、看房人数和看房量，都呈现出急跌趋势。

以某二手交易平台的数据显示，2024年7月，天津二手房成交价相较上月下降7.3%，最新报价每平1.66万元；成交4221套，相较上月下降21.7%；涨价房源数量相较上月下降22.6%。

看房人数84921人，相较上月下降14.3%；看房数量357888次，相比上个月下降6.5%。看房的人数降幅比看房数量降得还猛。换句话说，看房的人要看更多的房子才有可能成交。

这也印证了成交周期相较上月上涨4.7%到200天，是完全符合体感和事实的。

而在2016年乃至房价普涨之前，天津其实在当时出现了一个震惊中外的大事件，即“8.12”特别重大危化品仓库火灾爆炸事故。这个事故之后，滨海新区主动挤水分，将GDP缩水至万亿元以内。

但2016年，很多人还是学起了温州炒房团，加入投资炒房大军，把天津的房子爆炒了好几轮。那时候，北京的限购政策已经很严。所以一部分真实的需求便瞄准了这个北方第二大城市天津。

更关键的是，开发商们“指哪打哪”，把购房者的需求说的十分清晰。天津从国家战略上来看，是京津冀一体化战略的重要组成部分，距离北京最近的武清区前途更是不可限量。

这肯定不够，当时的开发商放出落户武清，成为天津人后孩子参加天津高考，可以相对轻松上个985、211。但现在已经落户了的新天津人，肯定明白，高考相对容易背后，是对家长的极致内卷。

前途是不可限量的，所以趁现在房子还在涨，大家赶紧买。于是购房者们纷纷涌入售楼处，把房子一路炒作了起来。很快，天津郊区武清区的房子便从每平不到一万暴涨至每平两万五。

天津武清的房价均价可能最高也就到这个价位附近，没能再往上涨。但前赴后继的炒作者们还在持续陷入疯狂的情绪中。

2021年下半年开始，天津武清区爆炒过的房价突然开启了暴跌模式。因为投资客过于集中，导致在降价潮中投资客们纷纷大降价已出货，于是便有了踩踏式出货。

现在天津市武清区的房子，大多数泡沫已经褪去。因为房价已基本从2万多每平跌到了四五千、五六千的价位。但即便如此，很多房子还是无人问津的状态。

作为代表性楼盘，武清区的首创国际半岛梅诺卡小镇，2017年最高的时候每平卖到2.1万元，现在已经跌到每平4500多。如果是投资客，那我只能说他当年在其他楼盘赚的钱全在这里亏掉了。

如果是掏空六个钱包上车了和北京一路之隔的这个楼盘的普通老百姓，那我也只能说这辈子套在房子上，真的有些不值。

刚刚，在某二手房交易平台上，蓉锦花园小区一套100平的顶层未装修的三居室，总售价竟然只要17万元，折合单价计算下来只要每平1693元。净首付3万，月供644元即可。

这个小区虽然位置比较偏，距离廊坊也是一路之隔，但价位如此低也要往出去抛售。所为何意？

可能很多人看到这么实惠的价格，都吆喝着闭眼冲。买一套以后往出去租也行啊。

而我想要说的是，这个价格的房子，能不接尽量不接，手头的房地产数量尽可能往少了减，别再增加了。

放到天津来说，未来的价格可能还会进一步下跌。主要有两方面的原因。

其一，人口数量持续减少。“房地产长期靠人口”，没有人口的支撑，所有的房地产市场都会止不住下跌。2016年天津房地产猛涨的那一年，天津有高达1443万的总人口。但到2023年底，天津的常住人口却减少到1364万人。其他各大城市都在抢人口，天津却没有什么动作。

天津可能想着，我有得天独厚的高考优势和教育优势，很多北京的外溢需求都来北京了。不放松才能卖个好价钱。事实上，最初几年确实是这么回事。但这几年来，尤其是经历了一波疫情后，很多人对于工作、生活、未来的看法都发生了比较大的变化。加之教育越来越内卷，即使985、211毕业，也不一定能找到一个好工作。天津到现在还把教育资源抓的很紧，不愿松开，导致很多需求转换走了。

人口锐减的同时，我们也得正视目前天津没有什么产业的问题。将近1400万人的国际大都市，竟然没有能叫的上名字的大企业、巨无霸公司。随便问一个本地人，出名的都是什么什么分公司。

就凭这两点，天津的房地产市场可能还不会从回调中解脱出来。目前，天津的房价已经跌穿2016年，也就是八年前的水平，正式回到了大涨之前。但即便如此，我也不认为天津的房价就会触底、企稳回升。没那么简单，没那么容易。