”首都“北京最大的楼盘，房价都跌回到10年前了。
说起这个楼盘，不仅北京人无人不知无人不晓，就连很多外地人都知道它有多牛，它就是位于昌平区的天通苑，号称全亚洲最大的楼盘。巅峰时期，这里常住人口接近60万，超过了欧洲冰岛全国的人口规模。一个楼盘的常住人口堪比一个国家，也堪比中国大多数城市和县城。
这个始建于1999年的小区，目前分为五大园区16个分区，分别是本区、天通东苑、天通西苑、天通北苑与天通中苑，每个苑又按照数字分为一、二、三区，天通中苑又分为东区、西区、南区和北区。累计有645栋楼，总占地面积超过了8平方公里。
正因为天通苑小区实在太大，所以早期修建地铁5号线的时候，直接在这个亚洲最大楼盘旁边设置了三个地铁站，分别为天通苑北、天通苑和天通苑南。一个楼盘设立三个地铁站，这在全世界都十分罕见。有意思的是，在天通苑北地铁站北边，还存在着大量的城中村和公寓，所以5号线始发站的天通苑北第一站就直接满员了，很多时候还需要限流。这就导致第二站天通苑和第三站天通苑南上车的上班族、居民们直接就没座位了。
后来虽然传出5号线北延的传闻，但一直都没落实。想一想要是5号线继续北延，那天通苑上车的人就更无处落脚了。所以后来上马了17号线、13号线东延等工程，希望能一定程度缓解天通苑地区的出行。
除了天通苑地区庞大的居住人口和社区面积外，天通苑地区的房价在北京也是价格洼地一般的存在。很多”北漂“的第一站都会选择天通苑，因为这里房租相对较低，地铁挤一挤也就上去了，毕竟在真真实实的租金面前，方法总比困难多一点。
近两年，很多居住在天通苑的朋友都反映，天通苑的人口能明显感觉到少了。见诸报端的有”逃离天通苑“等标题。值得一提的是，除了居住人口减少之外，天通苑的房价也出现了不同寻常的下跌。
2024年5月19日，天通苑一套面积223平的二手房，以总价370万元成交了，折算下来单价到了1.6万元/平。这个价格都比肩寻常二线城市了。对于天通苑来说，这个价格则跌回到10年前，也就是2015年的水平。
很多人说，这是个个例。很多人都实地去看房了，因为面积太大，户型也不好，所以才以这个罕见的价格成交了。
但我查看了某二手房交易平台后发现，目前在天通苑以这个价格出售的房子还有好几套，挂牌价都在2万元以内。这还是挂牌价，如果真实成交的话砍到1.5万元的价位也不是不可以。
在前些年，全国各地炒房客来北京炒房时，有些群体就专门盯上天通苑这种面积大但价格低的房子。在他们看来，这种大面积的房子，稍微价格一涨，那就直接暴赚了。
有的炒房客赚点钱就跑了，但有部分贪心不足的炒房客赚钱了还不想脱手。到这两年行情不好、预期不行的时候，谁也想不到天通苑的房价能跌到现在这样。因为炒房客特殊的存在，即使房子亏钱了他们也要卖掉回款，和买房自住的刚需需求还不太一样。
那么，如果是刚需的话，现在这个价格可以入手天通苑吗？依我来看，我不建议。对于像天通苑这样的超大型小区，通通不要买，再低的价格也不要买。
在我看来，原因主要有三个。
第一，像天通苑这样的超大型小区，一般租客的比例也比较高，看看每天早上拥挤不堪的地铁就知道了。之前有报道说这个小区住了60万人，租客的比例很高。大家想一想，租客比例高了，物业管理肯定会麻烦一些，如果物业管理跟不上那小区就变成了“脏乱差”的代名词，更别提什么品质、居住舒适度了。那就是房子，不是家。
第二，超大型小区的交通一直以来都是让人头疼的问题。前文说了地铁的情况，有些开车出行的人没有一个不吐槽天通苑的道路的。之前一个领导住在天通苑北边，每天早上十点开车出发，晚上十点才开车回家，就是为了避开早晚高峰。
第三，就是这种超大型小区，只要有某一套房子挂牌特别低卖出，后面就紧跟会出现一大堆想要卖掉房子跑路的业主。有数据显示，目前天通苑在售的二手房有1400套。这么多房子想要尽快卖掉，唯一的办法就是大降价，甩卖式降价。所以，一点点风吹草动直接将天通苑的抛盘价格砸到了2015年。
也正是因为这样的几点原因，天通苑一直以来的房价在北京来说都相对属于便宜的片区。稍微有点钱的，大都置换到其他地方了。
当然，如果是最早买入天通苑的话，那多多少少还是赚了一些钱的。天通苑于1999年开盘，当时的均价在2500元/平左右，现在即使以2万元/平的价格卖出，那也有好几倍的涨幅。当年，这个小区除了商品房，还夹杂着安置房、经济适用房、回迁房等，也正因为如此，天通苑的房价才没有出现疯牛式涨法。
现在伴随天通苑人口的逐步减少，天通苑地区房价的泡沫会进一步挤一挤。挤挤更健康。我觉得再过一段时间，天通苑极有可能出现单价1万元稍微多点的房子。到时候，如果刚需实在想上车，我觉得就可以真实考虑一下了。
前段时间，有好几位准备结婚、小孩准备上学的“北漂”最终选择了租房。这是实实在在的刚需吧。但现在，刚需租房也能解决，那真正的买房需求到底是什么呢？
当年，很多人都把买房作为投资来操盘。但好好想一想，任何投资，只要有收益，那肯定会有风险存在。如果一把梭哈，那对于大多数人来说那直接就是送命题。
