一夜之间，上海、广州、深圳的楼市变了天。

先是上海27日丢下重磅炸弹，核心有4点：

1、首付降到2成、商贷利率下限降到3.5%；

2、外地户口买房社保门槛主城区5年变3年，郊区3改2，临港新城1年。

3、二孩及以上家庭可再多买1套房，总共能买3套。

4、支持企业购买小户型二手房（2000年前竣工、70平及以下）租给员工，不限套数。

上海这波新政比之前北京和深圳的力度更大，尤其是第4点支持企业无限买小户型二手房，相当于缩小版的政府收房，一般有实力买房给员工租住的，也就是央国企。但和政府收房不同的是，上海这次主要收二手房，去二手房的库存。

由此能看出来上海本次其实重在保二手房尤其是核心区老破小的价格，因为2000年以前的老破小基本也在核心位置。所以后面上海核心区老破小的成交量应该会有一个提升，价格可能也会有反弹。

为啥上海特立独行，不保新房而是重点在二手房呢？

主要是上海的二手房行情太差了，新房有豪宅撑着还相对坚挺。国家统计局数据显示，4月新房房价还上涨了4.2%，但二手房却跌了7.5%。

个别地区的二手房价格甚至直接跌到了2016年，比如下面这套位于长宁区中山公园板块，内环边上，房价跌破5万。

截至去年底，上海二手房的挂牌量达到了15.9万套。截至今年二月份，新房的去化周期也从去年的6-7个月升至12.7个月。

另外，上海还放松二胎及以上家庭限购，其实就是鼓励上海的富人多生孩子，在上海能买3套，还生两个孩子的妥妥算是有钱人了。这条措施出台的背后是上海去年的总和生育率已经跌到了0.6，全球最低，甚至低于“正在消失中的国家”韩国，它的总和生育率是0.72。

上海出了政策以后，广深也坐不住了。

28日晚，广州发力，率先执行首套房15%首付，二套房25%，商贷利率下限取消；非广州户籍在天河、海珠等6个中心城区买房门槛由社保2年降到半年；公积金缴够6个月以上的可以提出来付首付；鼓励规模化租赁机构收购存量商品住房。

这波操作下来，广州离取消限购就差一步之遥，估计可能再过个几个月时间会直接取消，同时广州也成了一线4个城市里首个执行首付15%、商贷利率下限取消的城市。

为啥广州力度这么大？还是和楼市的表现有关，广州的楼市是北上广深里面最差的。

今年4月份，广州新房价格跌了6.9%，二手房价格跌了10.2%。据克而瑞数据，今年1-4月广州商品房累计销售面积262.39万㎡，同比减少47%，成交金额819.98亿元，同比减少35%，创下近五年来次新低。

在一线城市里面，广州的新房去化周期也是最长的，今年达到了26个月，在不新增新房供应的前提下，目前广州的新房要卖2年才能卖完；二手房的挂牌数也达到16万套，和上海差不多。

所以如果要问一线里面哪个城市会率先取消限购，答案肯定是广州。广州的楼市就像20世纪时候的俄国，是帝国主义链条中最薄弱的环节，所以也最先在1917年一战后期发生革命。

不过，降首付利率已经对楼市的刺激不大了，就像放开二胎对人口的刺激效果一样，所以广州这次新政也不会起多大效果，房价不会大涨，只是延缓下跌，顶多就是成交量起来一些。

广州宣布新政后没多久，深圳也下调了首付和利率下限：首套房首付降至20%，二套房30%，商贷利率下限调整和上海一致，首套房3.5%（LPR-45BP），二套房3.9%（LPR-5BP）。

相比于上海和广州，深圳的变化就是毛毛雨了，它只跟进了上海楼市新政中的一条。其实从之前深圳放松限购的做法就能看出来，深圳更偏向于挤牙膏式放松，一点一点。

深圳的楼市，也一样很差。4月份深圳新房价格跌了6.7%，二手房跌了8.5%，比广州稍微好点。在深圳个别小区，房价跌幅甚至可以达到60%。虽然517新政后，深圳的二手房成交上来了一些，但大都还是降价成交。

据深圳市房地产信息平台，4月深圳全市新房住宅成交24.21万平（2355套），同比下降31.01%；二手住宅成交39.61万平方米（4171套），同比上涨0.08%。广州新房去化周期目前是22个月，和广州相近，这个数字从去年7月后就一直上涨；二手房挂牌数5.8万套，远低于上海深圳。

所以综合来看，深圳去库存的压力主要在新房，上海在二手房，广州则全都有。因此，广州放松力度最大，深圳则主要针对新房下调了首付利率，上海支持企业无限收购二手房，重点要去二手房库存。

一线城市里，目前就北京还没下调首付比例和商贷利率下限，估计这几天会跟进，而且大概率是执行和上海深圳一样的政策，首付20%，商贷利率下限3.5%。

有些人觉得最近力度这么大，房价一定会大涨，网上也不乏有很多中介和自媒体在鼓噪。但其实对地产行业有了解的人就知道，根本不会了，那个时代已经结束了，目前的政策调整也只是对市场变冷后的一个反应，旨在保量而非保价。

其实从各方面也能看出来，高层对地产楼市的态度已经发生了截然的变化，不再是之前单纯依靠地产拉动经济了。不然也不会从2016年起就提出房住不炒，2018年开始就逐步限制房企融资渠道，先是信托非标，再是2020年三道红线、银行的两道红线。

这些措施就说明，高层是想要主动刺破泡沫，实现地产软着陆，而不是被动硬着陆。如果不是的话，就不会卡恒大这些高负债房企的融资。

和以前一样无限融资无上限可能地产还能火几年，飞得更高，但一定会摔得更疼。