揽金165.53亿元！上周末，只拼财力的福州第六轮土拍让市场看到了久违的热度。不仅“消失”的绿城、守正、首开、中国武夷等房企都回来了，还有外来民企新面孔——湖北隽达抢戏。

更疯狂的是，在新房市场整体遇冷的环境下，土地成交的溢价率竟然回到了高点。

本轮成交的6幅纯商地块，除了被高容积率拉胯的南湖地块外，其他溢价率都突破了15%。高工小区地块甚至还创造了福州土拍史上第二高的楼面价——38524元/㎡！

地价是房价的基础成本。地价上涨，意味着福州核心板块的商品房售价也将水涨船高，这将进一步拉大同一区域商品房和安置房的价格鸿沟。简单概括就是：

以后，市场的归市场，安置的归安置！

福州第六轮土拍有多个旧改片区同时上架商品房地块和安置房地块，让东街1號感受到同地段安商的巨大温差。

以本轮最热门的屏西小区旧改出让地块为例，安置房和商品房价差高达3.84倍：

由保利摘得的宗地2023-41号是纯商品房地块，成交楼面价经过113轮竞价被拱到28677元/㎡，直接破了区域地价天花板。同样被保利抢到的2023-42号纯商地块，虽然面积不到17.63亩，但楼面价也高达23962元/㎡。而旁边建总兜底的2023-48号地块将全部建设安置房，楼面价仅7479元/㎡。

就连底价成交的南湖旧改地块，也有2倍的价差：榕发兜底的2023-44号纯商地块楼面价18333元/㎡，而左海兜底的2023-52号安置地块楼面价8998元/㎡。

更明显的是，建发以高达38524元/㎡的楼面价抢下高工小区纯商地块，而建总在第四轮土拍兜底的东大新村纯安置地块（即东大雅苑）楼面价仅9450元/㎡。

这两幅地块同属鼓楼温泉街道，直线距离不过500米，却有着将近4.1倍的价差。地价每平相差2.9万元，未来的房价会进一步放大这个差距。

以上海西地块为例，回迁对接价1.9万/㎡，在3863套安置房源的冲击下，未来二手安置房价预计3万出头。而国贸天琴樾和建发璞云的商品房已经卖到4.7-4.9万/㎡。

商品房向左，安置房向右，福州楼市新分化形成中！

分化的不止是价格，还有居住体验。

当安商房模式逐渐退出福州楼市，市中心拆迁户回迁的不再是与商品房同小区同品质同配套的安置型商品房，而是容积率逆天的高层“鸽子笼”。

最炸裂的是晋安南湖安置房，容积率上限5.15，超过了世欧王庄的5.0。再加上130米的限高，大概率是要盖到40层以上！

而鼓楼屏西安置房，扣除幼儿园用地，实际住宅容积率也高达4.6。还有上海西安置房4.35、雁塔安置房和东大新村安置房3.97的容积率，无一不是钢铁森林！

△上海西安置房“榕发望熙雅筑”效果图

一般来说，容积率越高，建筑面积就越多，公共空间、楼间距、园林景观必然“缩水”。住户太多，还会抢占小区公共资源，总之就是：

居住体验较差！

纯安置房项目在户型设计、物业管理、公共配套等方面本来就和普通商品房有着一定差距。再加上房子又多又密，未来流通性和保值能力都将大打折扣。

这在二手房市场已经反复应验：有着3000多套安置房的世欧王庄，目前成交均价不到2.3万/㎡，在同区域次新房里面属于偏低水平。

当高容积率成为市中心安置房的常态，难怪那么多鼓楼拆迁户不愿意拆迁。

相反，土地和新房同时取消限价后，市中心富人将会有更高层次的居住体验。

新房可以自由定价，就意味着开发商可以甩开了膀子干，投入更多的想法和成本打磨产品。因为有钱人永远会为高品质买房。从建发养云到国贸天琴湾，再到建发璞云，不用怀疑福州人的购买力。

当商品房回归市场逻辑，市中心好房子的涨价通道打开了！

高工小区38524元/㎡的楼面地价，仅次于2016年阳光城竞得的“单价地王”——楼面价4.5万元/㎡的五一花园地块。据悉阳光城龙庭路95号对外售价高达8万/㎡，按照建发一贯的品牌溢价，业内预计高工小区这块地未来商品房能卖到6万+。

而屏西保利41号地块28677元/㎡的地价，已经超过了保利首开天悦二期（27998元/㎡），未来商品房售价可以参考天悦二期精装4.5万/㎡的水平。

本场溢价率最高的汽车南站地块，楼面地价高达28734元/㎡，甚至超过了周边在售新盘锦颐广场2.3-2.8万/㎡的房价。

聋子总认为，随着音乐起舞的人都疯了。事实上，开发商对于市场的判断，比你我要强。

需要承认的是，福州核心地段的高品质楼盘未来房价会越来越贵，传统刚需将被动外溢到外围板块。

不管是商品房和安置房越来越泾渭分明，还是“穷人买保障房、富人卷商品房”，一切不过是“市场化”的选择！