如果你新买的房子,住进了陌生人,你的第一反应是什么?
很多人肯定说,报警呀,明显家里进贼了!
其实还有一种可能,房子被提前租出去了!
浙江大学法学教授、国内知名法律专家沈志坤老师,在他的坤哥私享会上,就经常遇到这样的咨询:
浙江的陈女士,相中了王先生名下一套位于高档小区的120平毛坯商品房。
按照同小区均价,至少要600万。
王先生说,他急用钱,只要近期付全款,400万就够。
陈女士起初半信半疑,用手机录下了看房的视频,留作证据。
有了证据,陈女士跟王先生很快走完了房屋买卖全部流程。
然而,戏剧性的一幕出现了!
买下没几天,正当陈女士准备装修房子时,打开门一看傻眼了!
一个二十多岁的年轻人,正在她家里晃悠!
家里进贼了?!
陈女士大声喝问:“你是谁?”
不料年轻人反问:”你是谁?”
陈女士气乐了,“我是房东!”
年轻人也理直气壮:“我是房客!”
随后,年轻人拿出了一份房屋租赁合同和一份收据,陈女士接过来一看,顿时勃然大怒!
原来,在房屋过户前,王先生便将房子以每年1万元的价格,租给了年轻人小刘。租期20年,租金现金支付,且一次性付清,落款时间是房屋过户两个月前!
房子都过户了,陈女士又没拿到租金,这份租赁合同还有效?
答案是,有!
《中华人民共和国民法典》明文规定,居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需求。
法律上,房屋的所有权和居住权是分开的。
举个例子,房东把房子租出去,房子的所有权仍然归房东,但房子的居住权就归房客了。
最关键的是,房屋出售,变更的只是所有权,居住权不受影响!
这一条规定,有个通俗的说法叫:“卖不破租”。
也就是说,只要小刘不主动搬走,陈女士只能等到20年后才能住进去!
陈女士不懂“卖不破租”,以为是捡漏,却被坑的钱房两空,血本无归!
一、二手房市场的恶意租赁
因为“卖不破租”的存在,二手房买卖时很容易出现“恶意租赁”。
房主卖房时,隐瞒房屋已经签订了长期租赁合同的事实。
更有甚者,房主提前准备好合同,房屋卖出再正式签约,把合同落款时间写在房屋过户之前。
这样一来,房主白得一份租金,购房者即使买到了房子,也住不进去!
沈老师看完合同,判断陈女士就是遭到了恶意租赁:
1、租金过低
5万1平的高档小区,年租金却只有1万元!
2、租金等额
长期租赁合同中,考虑到物价上涨和货币贬值等因素,对于租金的约定都是,每3年或5年递增。
该合同却约定,20年租期,每年租金都是1万元,一分不涨!
3、一次性支付
长期租赁合同中,租金一般都是年付。
该合同中却写明,一次性支付20年的租金!
4、现金支付
如今,移动支付已经非常普及,大额支付采用转账的形式,安全又方便。
但该合同却写明要现金支付,现金支付最大的好处是,无法追溯。
给没给,只有当事人知道,第三方很难追查。
5、租期20年
租期为什么不是15年,30年,偏偏是20年?
根据《中华人民共和国民法典》规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。
20年的租期,恰好踩在法律保护期的边缘。
如此多的巧合,不得不让人怀疑,王先生和小刘以“恶意租赁”的形式,联手欺骗了陈女士。
二、遇到恶意租赁,如何解决?
起初,陈女士生气归生气,还是想着解决问题,尽快拿回房子的居住权。
1、协商
为了房子,陈女士忍气吞声,打算将王先生和小刘聚到一起,三人协商解决。
结果,王先生非常嚣张说:“卖房子的钱,我已经拿去还债了,现在没钱。我的做法都符合法律程序,你要是不服,尽管去法院告!”
2、报警
实在气不过的陈女士,彻底打消了协商解决的念头。决定报警,告王先生诈骗。
但公安局了解情况后,得出的结论是,王先生不构成诈骗。
根据法律,诈骗要同时具备两个行为!
第一个行为叫做诈,伪造假象,掩盖真相,使对方上当受骗。
此次事件中,王先生隐瞒了房屋已经出租的事实,存在”诈“的行为。
问题出在第二点——骗上面。
诈是原因,骗是结果,诈的目的是为了骗。
骗,按照刑法的说法是,将他人的财物非法据为己有。
而此次事件中,王先生和陈女士的房产买卖行为,是公平的交易行为,不存在“骗”!
因此,王先生不构成诈骗,不予立案。
3、起诉
报警不成,陈女士万般无奈,找到沈老师,咨询起诉事宜。
希望能打赢官司,取消合同,拿回400万元购房款。
沈老师告诉她:“按照你现在掌握的证据,打赢官司问题不大。法院会判决合同无效,王先生归还房产。
可据你所说,他已经债务缠身,哪里还有钱还你?而一旦执行裁定,你也要把房子重新过户给他。
相当于你花了大量的钱和时间打官司,最后既拿不到钱,又丢了房子。
这样的结果,你能接受吗?”
一番话,让陈女士陷入到了深深的思考当中。
最终,陈女士听从了沈老师的建议,放弃起诉,选择跟小刘协商解决,拿回了房子。
三、如何规避“恶意租赁”?
2021年1月1日,《中华人民共和国民法典》正式施行。
关于“卖不破租”,也多了限定条件。
不仅要已经签订了租赁合同,还需要实际发生转移占有才符合“卖不破租”的条件。
转移占有,这4个字的出现,一定程度上保证了购房人的合法权益。
也是沈老师认为,陈女士能胜诉的原因之一。
可在沈老师看来,即便有这4个字,仍然治标不治本!
因为何为“转移占有”,法律并没有标准解释,诉讼风险仍然存在!
谈到“恶意租赁”,沈老师是这么说的:“出现类似事件的根本原因是,房屋买卖行为是可以用证据固定的,房屋租赁行为却是固定不了的。”
房产买卖要备案,房屋租赁却不用。
因此买二手房时,根本查不到对方是否提前签订了租赁合同!
那么,该怎么样才能避免遇到“恶意租赁”的情况呢?
沈老师建议,最好的方式是不要购买二手房!
“卖不破租”的法律目的是保护承租人的利益,却无形中将风险转嫁到了购买者身上。
只有当房屋租赁也要备案时,“恶意租赁”才会从法律层面彻底杜绝!
既然现在难以杜绝,规避风险最好的方式就不买。当然,如果你非买不可,最好提前搜集证据,以备不时之需!
既然叫有钱人,为什么要买二手房❓
放屁