在商品房买卖合同纠纷中，房屋质量问题一直是争议焦点之一，认定房屋质量问题存在严重影响正常居住的情形，可能影响合同的继续履行。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”但目前法律及司法解释并未对“严重影响正常居住使用”的标准作出规定。对于“严重影响正常居住使用”的认定标准可以参考司法案例。

一、如何认定房屋质量问题严重影响生活，司法实践中存在三种观点：

1、只要房屋能够安全的居住使用，则不属于严重影响居住使用的房屋；

2、委托工程质量检测部门鉴定得出结论；

3、法官根据生活常识自由裁量。

二、案例分析

1、（2018）最高法民申3182号：陈某、天津某公司商品房销售合同纠纷

【结论】经鉴定，涉案房屋存在主体结构不合格、影响正常居住的质量问题，因此，法院认定解除案涉商品房买卖合同，卖方返还买方购房款、并向买方利息；买方返还房屋。

【基本案情】2010年10月11日，天津某公司与陈某签订《商品房买卖合同》，约定房屋基本情况及双方权利义务、违约责任，同时约定交付后，天津某公司根据国家相关法律法规和该商品房《天津市商品住宅质量保证书》规定的保修期限对该房屋结构部分、相关设施进行保修。超过保修期限后，天津某公司不再承担维修、更换义务。2010年11月15日陈某取得房屋所有权证。2010年11月16日签署《入住凭单》及《入住确认表》，陈某对该房屋进行查勘，发现房屋存在漏水、地下室渗水、墙面地面开裂、地面凹陷、房门变形、对讲系统未通等一系列问题，天津某公司亦认可房屋存在质量问题尚需完善，并组织施工人员对诉争房屋地下室进行了维修。后因双方对维修方案产生分歧，致诉争房屋存在的质量问题目前尚未维修完毕。一审法院委托检测中心对诉争房屋结构安全性、使用性进行鉴定。鉴定报告表明房屋主体结构质量不合格，房屋质量问题严重。

【裁判观点】经鉴定，案涉房屋存在混凝土保护层厚度不满足设计要求；所测梁最大偏差不符合规范要求；西侧室外分户隔墙基础存在不均匀沉降、歪闪、倾斜；局部墙体根部保温层、散水明显开裂下沉，地下室内外墙及基础底板存在严重渗漏缺陷；沉降差不满足《建筑地基基础设计规范》要求等问题。鉴定结论为:安全性评定等级为Csu级，显著影响整体承载;使用性评定等级为Css级，现状显著影响整体使用功能。鉴定意见证明涉案房屋存在主体结构不合格、影响正常居住的质量问题，根据《商品房买卖合同问题的解释》第十二条、第十三条规定，应当解除案涉商品房买卖合同。

2、（2015）虹民三（民）初字第1017号：谢某、李某与陈某房屋买卖合同纠纷

【结论】因噪声巨大，不符合居住要求，卖方未告知，法院认定双方《某市房地产买卖合同》被解除，卖方返还购房款并且赔偿买方部分损失。

【基本案情】2014年11月25日，谢某、李某作为买方与卖方陈某签订《某市房地产买卖合同》，约定：谢某、李某向陈某购买某处房屋，陈某应保证房屋质量。2014年12月6日谢某、李某拿到钥匙，7日晚进入该房准备装修事宜，发现室内噪音非常大。经了解，得知该房正下方是整栋大楼的水箱和泵房，夜间水箱补水和水泵运行的噪音严重影响正常居住。谢某、李某认为，看房和交房都在白天，泵房噪音注意不到，但晚上十点左右用水高峰时水泵一直在运行，噪音很大，李某作为房屋所有权人应当知道该房存在噪音超标，而在签约过程中，却未告知，致使购房目的不能实现。

【裁判观点】谢某、李某购买房屋的主要目的是居住，陈某按约应提供符合正常居住使用标准的房屋，但该房夜间噪声明显超标，不适于居住，陈某构成违约，故解除双方签订的《某市房地产买卖合同》，合同解除后，谢某、李某应返还陈某房屋，陈某应将已收房款返还谢某、李某，并赔偿中介费和房款利息。

附：相关规定：

1、《城市房地产开发经营管理条例（2020年11月）》（国务院令第732号）第三十一条规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”

2、《商品房买卖合同纠纷法律若干问题的解释》第九条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

3、《中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”

4、《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》

严重影响正常居住使用的情形如何判断？

出卖人交付的房屋虽符合合同约定，但仍存在下列严重影响正常居住使用的情形的，买受人可以拒绝接收，或在收房后一年内请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持：

（1）出卖人擅自变更商品房的朝向、户型等规划、设计条件的；

（2）房屋存在渗漏、异响等，在合理期限内无法查明原因或经出卖人维修仍无法修复的；

（3）水、电、气等基础设施无法实际投入使用的；

（4）消防设施未经过验收合格或无法实际投入使用的；

（5）订立合同时出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形的；

（6）其他严重影响正常居住使用的情形。

5、浙江省温州中级人民法院《审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题参考意见》

第二十四条《解释》第十三条第一款规定的“严重影响正常居住使用”，应当结合商品房是否对买受人的生命和财产安全、身体健康造成重大影响、是否严重干扰和影响了买受人的正常生活、可否修复等因素，予以综合判断。