我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，2021年上海投资房产买在哪里比较好？有没有觉得比较好的板块，或者是未来发展会比较快的？我现在有看两个板块，一个是临港，一个是南大板块。临港实在太远，而且不知道未来需要多久去发展，南大板块据说以后是智能科技城，看起来发展会比临港更快一点，但是周边没有什么房子。只考虑投资收益率，不考虑自住，另外手上有一套学区房，现在出手是不是比较好的时机？

沪叔：你好，买房投资首先看趋势，目前上海这一轮周期差不多结束，现在进场收益可能没有去年高，楼市周期一般大涨1年，横4年，长持比较看好。

对于纯投资，有以下三种打法：1、楼市是有轮动效应，房价涨跌有先有后，买没有怎么涨过的价格洼地。2.买在楼市周期中价格比较坚挺，虽然之前涨过，具有抗跌性的。3.有强大的规划，目前尚处于产业新城的萌芽期、成长期的板块，很显然临港属于第三种。学区房明年上半年出手比较好，一般开学9月之前学区需求比较强。

提问：沪叔，你好，在上海首付350万（必须7成）如何买房？10月份社保满5年目前可以凑到350现金，暂时没孩子，打算明年生，刚需买哪里合适？

沪叔：1.目前上海执行“网签价”、“银行评估价”、“涉税评估价”三价取低作为贷款的申请房价标准，看你的必须7成首付，如果是外地有房有贷款记录，上海现在买二手房算二套首付到8成甚至全款。外地无贷款记录，不影响你的7成首付。

2总价500万的房子，在上海选筹的跨度还是比较大的，上海是一线城市中年轻人占比多的城市，总价300-500万都属于刚需红海市场。这个预算建议买未来升值空间较大的板块，像徐泾北城、九亭、泗泾、三林都可以考虑.

提问：沪叔，你好，想买套房，最好能一步到位，可以实现吗？

沪叔：你好，能不能实现不是我能决定的，具体取决你的预算和积分，预算不设限，积分高，市场上任选。预算不够或者一般的，别想着一步到位，先上车再说，适合自己的就是最好的，现阶段一步到位的房子，或许5年后，10年后，你也许会不满意，上车要紧。

提问：沪叔，你好，北外滩和前滩相比，哪些潜力更大呢？

沪叔：你好，这两个区域潜力和规划都看好，定位上两者各有不同，北外滩是世界级滨水区，和外滩以及陆家嘴进行联动，前滩则是打造下一个陆家嘴。地段上吗，前滩交通便利，教育资源九年一贯制华二前滩学校更好，北外滩则稍微逊色一些，总体上更看好前滩。

提问：沪叔，你好，目前在上海没有房产，想购置一处新房，考虑到房子的升值空间及保值性等问题，我是否必须购买热门区域的楼盘呢？作为刚需购房者，我在购置新房或者二手房时需要做什么准备呢？哪些地区的楼盘是我可以重点考虑的？

沪叔：你好，对于刚需买房者来说，如果有机会买到新房，建议不要纠结区域，尽早入手。如今上海的市区郊区范围逐渐模糊，因为交通便捷度提升，轨道交通及公路交通都比较发达，从郊区到市区的距离进一步缩短。同时伴随着上海五大新城的建设及各种医疗教育资源的导入，以及商业资源的丰富，大城市的板块逐渐趋于相同。对于刚需购房者来说，准备好了资金，有购房条件就不要局限于某个地区。预算在千万可以考虑上海市中心的热门楼盘，预算在百万则可以把眼光放在全市范围内进行考察。但是买二手房需要从家庭需求出发，考虑交通，教育，医疗等基础设施；但是一手房则可以看发展前景。建议在对预算做出评估后进行购房。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。