中院判决：亿文物业需返还南大和园472余万公共收益及利息！业委会确认亿文物业已足额履行支付该款项到业委会账户！
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，南京市中级人民法院驳回南京亿文物业管理有限责任公司（以下简称“亿文物业公司”）的上诉，维持原判，判决亿文物业公司需返还南京市南大和园住宅小区业主委员会（以下简称“南大和园业委会”）472.9939万元的公共收益及相应利息。二审案件受理费44640元，由亿文物业公司承担。本判决为终审判决。
案件背景：
亿文物业公司因与南大和园业委会发生物业服务合同纠纷，不服江苏省南京市秦淮区人民法院作出的(2023)苏 0104 民初 3755 号民事判决，向南京市中级人民法院提起上诉。南京市中级人民法院于2024年3月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
核心判点：
1诉讼主体资格：亿文物业公司辩称南大和园业委会不具备诉讼主体资格，因其提起诉讼未经业主大会决议通过，亦未获得业主大会授权。但南大和园业委会提交了相关公证书及《南大和园业主大会议事规则》，其中明确授权业委会可代表全体业主提起维权诉讼。因此，一审认定南大和园业委会作为本案诉讼主体适格并无不当。
2诉讼时效问题：亿文物业公司主张南大和园业委会要求返还2020年3月15日之前的公共收益已过诉讼时效。然而，由于亿文物业公司在合同期满后继续提供物业服务，公共收益持续产生且双方未进行结算，南大和园业委会多次要求核实、清理公共收益，其提起诉讼并未超出诉讼时效。
3电梯广告收益问题：亿文物业公司辩称前业委会已认可将电梯广告费用于电梯维修，因此不存在广告收益。
亿文物业公司主张，经过与前业委会的沟通确认，电梯广告收入在扣除维修费用和税金成本后，没有盈余，并且业委会已对此进行公示。然而，南大和园微信公众号公示的业委会四季度财务报表只是将亿文物业公司上报的情况向业主进行了公示说明。结合2021年11月8日和9日南大和园业委会主任徐新与亿文物业公司潘总之间的微信聊天记录，无法证明双方已就电梯广告收入的使用问题达成一致。因此，亿文物业公司的该项上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。
4停车费问题：亿文物业公司辩称地面公共停车费是“车位停放费”，不属于公共收益。亿文物业公司私自拆走道闸系统，拒绝移交停车系统数据且没有收款登记台账，因此应承担相应后果。
亿文物业公司主张，一审认定停车费为公共收益是错误的。不论车位所有权归谁，亿文物业公司收取的是车位停放费，而非车位租金，因此南大和园业委会主张分配停车费的公共收益没有依据，不应支持。法院认为，亿文物业公司在二审中提交的证据真实性予以认可，但《南京市住宅区前期物业服务合同》范本系空白文本，与案涉合同约定不同，且结合《南京市停车收费管理规定》，无法证明南大和园业委会不应分配停车费。
由于亿文物业公司拆除了停车道闸系统，未移交停车数据，且没有收款收据和登记台账，一审法院根据向南大置业公司调查的车位信息、亿文物业公司的自认情况，以及南大置业公司将公共收益归全体业主所有的陈述，参照天衡会计师事务所出具的司法会计鉴定意见书的意见，酌定2018年1月1日至2022年12月31日期间南大和园小区露天车位停放费和临时停车费收入为576万元并无不当，予以维持。
5物业用房租金问题:亿文物业公司辩称物业用房租金不能作为公共收益。
亿文物业公司主张一审认定房屋租金为公共收益是错误的，68栋101、102室房屋的产权归南大置业所有，其性质并非物业用房，即使是物业用房，亿文物业公司也有权使用和处置，因此房屋租金不应作为公共收益进行分配。然而，诉争房屋的产权人为南大置业公司，亿文物业公司将其对外出租并获取租金没有法律依据。结合南大置业公司的陈述及亿文物业公司与第三方签订的房屋租赁协议内容，一审法院认定上述房屋租金收益321200元为南大和园小区的公共收益并无不当，予以维持。
6公共收益分配中的成本扣除问题：亿文物业公司辩称公共收益分配中成本扣除错误。
上诉人亿文物业公司主张，即使存在公共收益需要分配，一审未扣除成本是错误的，且一审酌情扣减的小区公共服务建设支出费用低于实际支出金额。此外，南大和园业委会认可的70000元借款与公共收益无直接关联，应直接冲抵扣除。然而，亿文物业公司未能提供证据证明其全面履行了合同义务。一审法院鉴于亿文物业公司在小区公共服务建设过程中确实支出了一定费用，但因财务账目管理混乱，结合南大和园小区的实际状况及合同约定，酌定其公共服务建设费用为总收益7883231元的40%，即3153292元，其余部分4729939元应返还给南大和园业委会并无不当。
尽管亿文物业公司对此提出异议，但其提交的证据不足以证明其支付的小区公共服务建设支出（包括业委会筹备组经费70000元借款）及成本高于3153292元，因此其上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。
附：二审判决书全文(共35页)会并无不当。
尽管亿文物业公司对此提出异议，但其提交的证据不足以证明其支付的小区公共服务建设支出（包括业委会筹备组经费70000元借款）及成本高于3153292元，因此其上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。
附：二审判决书全文(共35页)
