2018年，我清楚地记得一件事情。那时候的郑州房地产刚刚经历过2016年秋季的房价暴涨，正是如日中天之时，经开老城有一个楼盘开盘，就是华润紫云府项目，它的开盘价格是：16500-18500元/㎡这个价格区间的均价大约是17500元/㎡，基本上也是经开老城的平均房价。然而，郑州经历过5年的房地产动荡后，前天，我去紫云府看了一套毛坯157㎡的户型，房东竟报价220万，单价2万/㎡+，我很震惊。回到家，我打开贝壳网，看到了这个项目的均价显示竟然是18863元/㎡，相比其开盘价，上涨了8%。如果考虑到郑州在这个5年周期的城市平均跌幅，这个楼盘的保值率相当惊人。【1】

坚挺的经开老城

感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。华润紫云府是经开老城区的典型楼盘。由于土地供应控制有度，在过去十年郑州房地产高速膨胀中，经开老城的新楼盘并不多，我在贝壳网里逐一找到了它们2024年9月29日的实时二手房均价。结果如下：

上图：九鼎世家九鼎世家目前二手房均价16967元/㎡。

上图：保利天珺天珺目前的二手房均价19744元/㎡。

上图：阳光城檀悦檀悦目前的二手房均价17786元/㎡。

上图：碧桂园天玺天玺目前的二手房均价18161元/㎡。这4个项目，加上华润紫云府，目前的二手房价格区间稳定在在17000-20000元/㎡之间。这个均价，和它们在一手房销售时期的价格相比，跌涨幅度都很小，价值极其稳定。什么叫保值？什么叫抗风险？这诠释了。还是那句话，如果城市房价总体跌30%-40%，片区未跌，那某种意义上，这个片区，相对城市的整体体系，其实是：暗涨了30%-40%可以理解为：被动跟着城市跌了35%，然后自己再努力涨回35%。上图：美丽的经开老城甚至对比东区核心区，经开老城的风头都要盖过一头。1，东区5年内开发的楼盘仍具备强大的保值功能，但5年以外的小区已经很难靠“我是东区”而保持较强的保值力了。2，经开老城，这个紧邻东区，由于早期开发强度低，供求整体合理的片区，片区低密宜居，所以在二手房的保值率方面，已超东区。二手房如此，新房也不例外。以目前销售数据占比经开区50%销量的金茂越秀未来府为例，项目前8个月认购了468套，认购金额9.37亿。而且，目前仍以月均30-50套的销售速度进行二期收尾。这个月均数字，郑州轻松入前10。火爆销售的同时，项目的均价显示是16546元/㎡，2年前，在开盘后，项目经过短时期的价格调整，之后到今天，2年间的价格极其稳定，再未回落。昨天，项目会所开放，同时，一期也即将交房，在现场和中介聊天，根据其预估，一期交房二手房的价格预计会在18500元/㎡左右，比开盘价要高10%左右。潮水退去，为什么是经开老城？上图：经开老城区经开区美不美？经开区老城是郑州核心组团之一，其西接管城，北靠东区，南延滨河国际新城，由于建区时间早，区域内的植被早已枝繁叶茂，配套也十分成熟，居住舒适度很高，早已成为郑州最宜居片区之一。当然，房价坚挺绝不仅仅是因为这些。想了很久，楼八觉得应该是有3个原因，而这些恰恰是最不容易被发现的巨大优势。【2】

低密稀缺交通

第1、低密我们以东区核心区为对比。如果把东区和经开老城看成二个楼盘，那么经开老城的容积率是远远低于东区的。如下图所示。

上图：东区和经开老城位置关系图经开老城的低密是历史造成的：经开区是作为经济开发区性质成立的，早期大量的产业入住，占据了片区一半以上的土地，而随着经开区逐步发展成为核心主城区后，有污染噪音的都搬离了，而环保达标的企业占了片区大量区域。这就是“经开老城”总体感觉“楼不多，人不吵，片区很宜居”的主要原因。相比之下，东区，以及郑州整个三环内，除了走向另一个极端的北龙湖，都不具备经开区这样的条件。上图：环境宜人的经开老城特别是金水路和陇海路之间的东区，繁华是繁华，但居住密度真的很大。第2，稀缺诚园、紫云府、天珺、恒大绿洲、九鼎世家、阳光城、天玺，其实我们细数一下过去十几年经开区开发过的小区，数量并不多。从片区的角度上看，过去十几年，经开老城的供应和需求是十分健康且合理的，并不存在很多新区“没有产业，疯狂盖楼”的情况。也正是这个原因，三环外高新区和三环内经开区是郑州房价保值率最高的片区。事实证明，产业才是王道。上图：航海东路产业意味着经济发展，意味着工作机会，也自然决定了居民的消费能力，维持了居民的置业需求。供求决定价格，不变唯一真理。第3，交通未来的郑州，有20-30个组团。每个组团，从教育、医疗、商业，甚至产业，都会形成自己的闭环小系统，而决定一个组团价值的最关键的因素有二个：快速交通和城市区位这二者，经开老城是独一档的存在。

上图：经开老城的交通在交通上，经开老城的面积不大，但外围有4条快速路环绕，而在3公里之内，又增4条城市高架，城市大交通发达到变态。大区位上就不说，经开区的大区位优势是公认的“王者独一档级别”，老城区、郑东新区和航空港区的三角中心不是谁想有就有的。【3】

金茂越秀未来府

在烈火中练出来的真金，未来更会“闪闪发亮”！一旦郑州房价整体上止跌回稳，那经开老城必将是那几个房价开始上涨，让价格匹配价值的区域。置业经开老城，选择并不那么多。在售楼盘并不多，除了尾盘收尾的诚园，只有一个楼盘了，就是刚刚提到的“销量占经开半壁江山”的金茂越秀未来府。而此时的未来府，已大器落成，在规模、产品、生态、配套等方面，正书写着经开老城的楼市传奇。经开老城的半个紫荆山公园上图：金茂越秀未来府实景照片项目占地约155亩，基本上创造了近10年郑州居住单组团规模之最，这样的组团之下规划的绿地面积几乎相当于半个紫荆山公园，业主不出小区，就能享受大规模的休闲配套。地块南北高差约5米，利用高差，项目打造了约8500㎡的台地景观；利用社区中心的位置，项目打造了约5000㎡的中央庭院；还有约1000㎡的全龄功能趣味区以及约1000㎡的植物花园。经开老城的1公里跑道没有足够大的单组团规模，就不可能产生如此长度的跑道。未来，健康是居住的第一要素，而跑步又有是最主要的运动方式，这个1公里，恐怕在郑州也不多见。不仅有长度，而且有美度，沿着1公里跑道，项目栽植了可以穿越四季的景观：樱花大道、海棠大道、银杏大道、玉兰大道等。经开老城第一个地下会所上图：金茂越秀未来府实景照片十一期间，项目的地下会所就要正式开放了，这是经开老城第一个地下会所，会所配备了健身房、瑜伽室、儿童读书活动区等功能，让室内活动和室外活动同样丰富。经开老城的甄选教育经开区实验小学和经开区外国语中学是经开区最好的小学和初中，项目周边小区，能划入小学的划入不了中学，能划入中学的划入不了小学，而金茂府是唯一的一个既能划入小学又能划入中学的楼盘。鱼和熊掌兼得，是金茂给业主最好的教育。【4】

穿越地产周期

事实上，在郑州的核心三环东半球，金茂越秀未来府，已经没有了对手。

上图：郑州三环范围图根据城市面貌基本属性，郑州三环城区可以以“中州大道”为界，分为“三环西半球”和“三环东半球”。北龙湖南区、东区和经开老城，共同组成了经开老城。目前，北龙湖南区仅有“松苑”一个项目处于“主销售期”，星云湾还是四五十套房子，接近清盘，金桥壹号院尚未上市；中间的东区目前没有在售楼盘；而经开老城，开盘说了，和北龙湖一样，一待售一尾盘再加未来府一个“主销售期”内的楼盘。从郑州未来的土地供应情况看，三环西半球未来仍存在一定土地量的供应，但东半球，几乎很难再又大量的土地供应了，一年一宗应该是其出地速度的上限。在禀赋优异的主城核心区入手好产品，是未来房地产投资和自住的不二法则，而这个好产品的权重在一定范围内比位置更重要。上图：经开老城中原华曦府在热销，即便是你认为的“烂片区”，如果有好产品，一样不愁卖；卢浮公馆持续下跌，即便在优越的高铁片区，产品力不行，保值力也不强。置业，回归主城，已经成为现在购房者的“共识”，但，在主城内，究竟是地段重要还是产品重要？的确都重要，但长远来看，似乎产品更重要一些。三环主城+好产品=穿越20年的地产周期其实，经开老城是三环主城区内绝对的“好学生区域”，经开区对经开老城的土地出让节奏把握得特别好，健康、合理、有节奏地供地，也是经开老城房地产一直健康的重要的原因。结尾

楼八的话

这二天，市场正在转变。在止跌回稳的大背景下，行业也大概率在面临触底反弹的时机，可能最近2个月是最好、也可能是最好的时机，甚至更短，短至国庆期间。理性、有一定认知的购房可以已经在出手了，据官方媒体报道，近3日，郑州的房地产成交量已经“悄然翻倍”。很多项目售楼部都挤爆了！感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。