从不久前刚刚公布的2021年半年报来看，上半年宝龙地产的业绩数据“可圈可点”，销售额、营收、利润都在增长。

尤其是归母净利润，同比增长了76.1%。这种增长速度，在“项目利润1%～2%”的年代，绝对称得上难能可贵。

然而，上半年利润水平之所以表现这般好，宝龙地产烤的是一个小“大招”。

而就在今日，宝龙地产再次放了个“大招”，基本保证了公司全年的利润水平。

所谓REITs，全程不动产投资信托基金，是将不动产进行证券化，以租金和资金增值为收益的一种投资产品。

此次宝龙地产发布公告称，拟分拆宝龙房托基金在港交所主板独立上市。而宝龙房托基金旗下持有资产包括上海奉贤宝龙广场、杭州临安宝龙广场、盐城宝龙广场等八个购物中心，总价达82亿元。

也就是说，宝龙地产将这八个购物中心打包成一款投资产品，从而进行全球发售(包括公开发售及国际发售)。

建好的不动产如果没法用买卖的方式变现，在那杵着就相当于是占用着房企的资金。而通过REITs，房企将不动产打包在资本市场上进行交易，可以快速地回笼资金。

而这笔资金，最终是可以归到房企的净利润项目之中的。

最近的例子，是招商蛇口。

6月21日，招商蛇口以旗下万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的“蛇口产园REIT”成功上市，为其到来了税后收益14.58亿元。

而今年上半年，招商蛇口的归母净利润为42.51亿元。也就是说，“蛇口产园REIT”带来的这14.58亿元，占比超过三成。

所以，今年上半年招商蛇口归母净利润暴涨365.32%，REITs功不可没。

而根据计划，预期宝龙地产将拥有宝龙房托基金单位50%以下。也就是说，如果最终获得上市通过，这笔82亿元的REIT，有40亿元规模将在市场上交易流通，怎么着也能为宝龙地产带来二三十亿元的收益。

下半年还未过半，宝龙地产就已经保证了二三十亿元的利润了。

今年上半年宝龙地产实现合约销售金额530.4亿元，完成全年1050亿元目标销售额的50.5%，比去年同期增长68.2%；实现总收入207.3亿元，同比增长20.7%；净利润50.8亿元，同比增长45.3%；归母净利润39.1亿元，同比增长76.1%。

而在这份“可圈可点”的业绩成绩单之中，宝龙地产也放了一个小“大招”。

半年报显示，宝龙地产在投资物业“公允价值变动损益”科目这一项上，获得了11.77亿元的收益，相当于两成的净利润，近三分之一的归母净利润。

也就是说，今年上半年，宝龙地产的非核心业务经营收益，占比不小。

宝龙地产将完工物业指定为投资物业，以公允价值入账，这使得宝龙地产不仅可以通过“公允价值变动损益”来增加账面利润，还能够使得公允价值与成本价之差额部分被记入股东权益，净资产规模扩大，负债率也就降低。

既能增厚利润，还能降低负债率，宝龙地产这个小“大招”好处不少。

近年来，在目前房地产业务面临冲击等情况下，不少房企为了增加利润，都会处置部分项目或部分非核心业务。

像宝龙地产这样，通过“公允价值变动损益”这一项，确实保证了上半年业绩、尤其是利润水平的相对稳定。

如此看来，宝龙地产在财务上算得上是“微操小能手”了。

写在最后：

无论是“公允价值变动损益”的变动，还是REITs的发行，虽然能够改变短期内的业绩数据，但它们带来的，终究是不可持续的收益。

尤其是宝龙地产，一直就被质疑销售不行、去化不佳。半年报显示，今年上半年宝龙地产的整体去化率62%-63%，在行业内都属于偏低状态。

主营业务不行，“大招”来凑，这显然是不利于宝龙地产的稳健、可持续发展。

所以说，宝龙地产还是多在主营业务上下功夫吧。