不可否认，楼市发展到今天这个盘面，前2-3年那波投机客是要负一定责任的。现在越来越多的限价盘在破发，核心就是这批投机客止损出货，导致很多正常的投资客也恐慌性出逃。这两拨叠加在一起，严重扰乱了楼市信心。 这一波楼市回调，高层想要房地产回归到正常轨道的决心很大，到今天都没有采用“猛药”。在某种程度上可以说调整是成功的。其他行业流入楼市的热钱现在已没有了。楼市中的投机者也没有了。但是我们也要承认问题，因为那些带有kol属性的，风向标的钱，从楼市中退的太快了，楼市需求一下子就空了一大片，导致供需在短期内快速逆转。 说白了，就是从刚需盘，首改，二改和高端改善都陷入了供大于求。这一波调整，时间长，价格回调幅度大，说实话，是我们过去经济高速发展30年，从来没有经历过的。可以设身处地的想一想，在2019-2021年，高位买了一套改善型的二手房，到如今一下跌没了200万。这种资产缩水，在过去我们完全没有经历过。 人生奋斗30年，好不容易有点资产了，现在不慌，是不现实的。 但是，却又没有太多经验可以借鉴。绝大多数家庭面对一个礼拜跌掉几十万的现状，是懵逼状态。因此很多家庭就跟随式卖房，强行平仓，希望“止损”。 现在卖房子，对不对？没有一概而论的。 今天姑苏写这篇文章的核心，就是把近期咨询姑苏的群友的典型，归归类。希望有同样类型困扰的朋友，有一个借鉴。 持有资产，依旧是经济正确。普通人，卖房子持有现金，看似是一件特别简单的事。我就这么说吧，90%的家庭，驾驭不了200万以上的现金。普通人拿着这么多钱，一定会想着如何再投资，然后实际变成乱投资，损失大半的现金。 姑苏见过这样的人，太多太多了。因为他们的现金资产，不是靠自己奋斗出来的，而是靠卖房突然之间获得的。超过一个家庭驾驭能力的富余现金，一定会消失。所以，对于很多家庭而言，把房子出掉换现金未必是明智的。这不是经济账，是以不动应万变的东方哲学。 不要做楼市赌徒。现在楼市回调后，竟然有人要出掉自己的唯一住房（至少在苏州只有一套），谋求在大跌后去做T。这已经不是投资逻辑了，而是孤注一掷的赌徒心态了。allin的方式，不值得提倡。把房子当股票玩，股票比房子有特有优势，U型走势右侧一旦确认，就能买入。 而房子是有区域性的，别说U型右侧，普通人要不是有贝壳这个APP，恐怕小区什么价格都不知道，谈何判断周期？对待唯一的房子，别试图做聪明人。 相信苏州楼市，还有周期。我们评估楼市是否有未来，其实很简单，如果城市的有持续租赁需求，且租金价格没有往下跌。那么，我们有理由相信这类租赁需求，还是有很大一部分比例会转为购买需求。 以贝壳为例，春节后，苏州大市累计录入新增需求客户总量26.8万组，就算去重，到市5区算只有10%，今年也近3万的真实客户量了，算到全年也有12万组了吧。算二手房一个月成交0.5万套，一年也就消耗6万组客户，还有6万组呢。只要有需求，我不说价格有周期，但量，一定还是有恢复的机会。 次新房，现在不是卖房的最好时刻。买房子投资的前提，是不要过度杠杆。普通正常的投资，一定不要选择在楼市最差的时候去兑现。在4万左右入的那批投资客户，最大的难题，不是苏州未来没有房价周期，而是因为同期同小区的投资客比例太高。压力不是来自市场，而是投资客彼此之间，在短期内对客户的争抢，导致供大于求，让买家无所适从了。 对于真的高杠杆，或合伙形式投资的客户而言，的确尽快在集中限售到来前，锁定客户，是明智的。但是其他低杠杆的投资客户，现在需要的是笃定，而不是踩踏。 对于买房者而言，更要相信苏州这座城市的未来。 二手价格再大跌挺难了。苏州之前被投资客价格拉的比较高的板块，价格从高峰回落了30-40%之多。回落后的价格，和租金回报之间，已经开始接近1.5%了。姑苏区，相城区等更加明显，租金回报率已经在2-3%之间了。想要在这个基础上再大幅度回调，房东也不傻啊，宁可选择持有了。这一点在相城区的二手房表现很明显，当单价跌到1.6万，基本就很难再跌了。 局部拉高的学区房和湖景房，价格可能会继续回调。举个例子，雅戈尔的小户型学区房，苏州中心的小户型学区房，这种不适合家庭自住，完全是被炒作拉起来的，可能价格还将调整。此外，单价被拉到8万，甚至9万的，一些所谓的湖景房，也依旧有价格回调的力度。 所以，刚需一定要积极关注二手市场，不要指望二手跌回15年前，这是不现实的。但是，对于二手豪宅，姑苏想说的是，可能还有回调的可能，不要轻易对二手豪宅出手。 目前看，马上要回调的，应该是二手的别墅。毕竟有些别墅的报价太离谱了。比如新区山水樾澜庭的别墅，当初买入价1400万左右，如今竟然报价3000万，还表示是有性价比？要知道绿城双学区的联排都不需要这个价格。显然这类房子依旧泡沫比较大。 我们要理性一点，接下来房价可能还会往下调整。楼市走出周期的时间或许也可能还要1-2年。力度和时间，我们可能无法左右，毕竟规律是群体共性左右，我们个体的力量无法抗衡。但是未来不久，一定会出现一些资产是情绪化超跌。我并不是建议大家去抄底，但至少没有必要再去大幅折价。 楼市从2021年6月份开始，已经调整了3年了。如果一个家庭，在这3年里，都没从楼市中学到点经验和教训，完全被市场情绪带着走，那实属不该啊。 PS：辟个谣，姑苏不是中介，个人咨询也从不收费。想要聊聊的可以加姑苏微信，或者直接在后台留言，留言一般不放出来，基本都会回复。