马太效应是指强者愈强、弱者愈弱的现象，即两极分化现象。

目前我国的楼市已经开始逐渐呈现分化趋势，尤其是城市之间的分化，我国的头部城市拥有更多发展机会，更多的人口流入，未来楼市也会有更大的发展机会，房子的价值将会越来越高；而处于尾部的中小城市，经济发展相对滞缓，人口也处于持续外流的状态，这类城市的楼市将会逐渐走向衰退，房价出现下跌也是必然的趋势。

因此目前楼市分化的角度来看，我国的楼市发展已经完全符合“马太效应”，部分城市的楼市依然会发展很繁荣，而部分城市的楼市也将会迎来衰退，并且这种趋势将会延续下去。

其实这个经济学家马光远的观点基本是一致的，经济学家马光远提出过“3个20%理论”，其中有一个就是20%的城市，他认为未来我国只有20%的城市拥有投资价值，而这20%的城市其实就是发展越来越强的头部城市。

对于投资客而言，最为关注的肯定是那些越来越强的“头部城市”，因为这类城市的房子还有一定的投资价值，可能短期内房价走势并不理想，但是长期来看，这些头部城市的房子都是非常值得投资的。

不过对于刚需购房者来说，最为关注的还是房子的居住属性，当然也要避开那些房价可能会下跌的城市。虽然刚需买房是为了自住，也没有变现的需求，但是房子依然是刚需购房者重要的家庭财富，大幅贬值也是不能接受的。

什么样的城市房价会出现下跌呢？下面笔者就介绍以下房价下跌的4个征兆，购房者可以提前了解一下。

第一：土地市场开始变得不景气。

土地市场向来是楼市的风向标，土地市场繁荣基本上就意味着该城市的楼市繁荣，土地市场冷清，土地流拍的现象非常常见，也就意味着这个城市房地产市场已经开始衰退。

其实土地市场是否景气反映的是开发商对楼市的信心，而开发商对于楼市的敏感程度是最高的。首先开发商掌握的楼市数据是第一手数据，可以说是最能反映房地产市场情况的数据，因此开发商能够第一时间掌握房地产市场的走向；另外开发商一般有专业的分析团队，对于城市会有全方位的分析，比如人口、经济、区位等多因素进行分析，对于城市的发展潜力也十分了解。

因此购房者想要了解一个城市未来房价的走势，首先需要了解的就是该城市的土地市场，如果土地市场表现出不景气的时候，那么未来该城市可能会迎来房价下跌。

第二：二手房市场开始遇冷。

虽然说决定房价涨跌最关键的是新房市场，关注新房市场的人也比关注二手房市场的人更多，不过二手房市场却是房地产市场的晴雨表，如果二手房市场开始遇冷，也就意味着未来新房市场也将会面临降温。

如何看一个城市二手房市场的表现呢？首先看二手房的挂牌数量，如果二手房的挂牌数量很高的话，就意味着这个城市的二手房去化周期很长，二手房的流动性很弱；然后看二手房价格情况，如果二手房市场出现了部分二手房低于市场价的情况，意味着已经有业主开始选择降价抛售，也反映了投资客对楼市的信心不足。

即使是打算购买新房的购房者，也要对二手房市场有足够的了解，因为二手房的市场走向对新房市场有很大的帮助。对于那些二手房市场遇冷的城市一定要格外注意，这样的城市可能会迎来房价下调。

第三：城市房产中介门店数量减少。

在房地产行业繁荣发展的时期，房产中介的门店数量非常多，一条街可以看见好几个房产中介门店。其实房产中介门店也是反应楼市是否繁荣的一个重要指标，在楼市繁荣发展的时候，房子特别容易出售，因此就催生出了很多房产中介门店，房产中介的数量也非常多，不过当房地产行业开始不景气的时候。

不过当房地产市场不景气的时候，房产中介的日子会非常难过，很多房产中介都没法获得正常的收入，房产中介的数量会大幅减少。同时如果房子不好卖的话，房产中介门店也无法正常运营，基本上处于入不敷出的状态，会有大量的房产中介门店面临倒闭。

总而言之，如果购房者发现城市中房产中介门店开始倒闭，中介门店的数量越来越少的话，也反映了楼市不景气的事实。

第四：经济发展滞缓，同时人口持续外流。

城市的发展对于楼市的影响也非常大，确切来说，房子的价值可以被认为是城市的附加价值，而评判城市发展最重要的两个指标就是经济发展和人口情况。

城市的经济发展可以说是房地产行业发展的基础，城市经济发展状况影响人们的收入水平，经济发展好的城市人们收入水平更高，对于房子的购买力也会更强，能够支撑起更高的房价，而经济发展滞缓的城市，当地人的收入水平不高，自然没办法支撑房价的发展。另外城市经济的发展也决定了当地的基础设施的水平，基础设施对于房子价值的影响也会很大。

还有就是人口的发展趋势，人口对于房地产行业的发展也非常重要，因为人口直接决定了购房需求。如果一个城市处于长期人口外流的状态，那么住房过剩将会是必然的趋势，因为随着人口的流失，购房需求会逐渐减弱，真正需要买房的人会越来越少。

总而言之，如果一个城市出现了经济发展滞缓同时人口外流的现象，那也就意味着这个城市的房地产行业没有多大的发展潜力，房价回调是大概率的事情。

结语：

上文中提到的4个征兆都是楼市下行的征兆，如果你所在的城市出现了上文中提到的征兆，那么很可能会出现房价下跌，购房者要可以避开这类城市。