随着国家一系列购房激励政策的推出，售楼部的热闹景象并未如期而至。购房者们在观望中犹豫，卖房者们焦急地等待着市场的回暖。

在2024年5月17日，中国监管部门推出了一系列楼市调控措施，被广泛认为是对房地产市场的一次重大刺激。

这些措施包括降低首套房和二套房的最低首付比例至15%和25%，取消商业贷款利率下限，以及下调公积金贷款利率。

新政实施一个月后，市场反应复杂。

根据国家统计局的数据，5月份全国70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市仅有两个。

在这波轻微的涨势中，上海以0.6%的涨幅领先，而其他大城市如北京、广州和深圳则经历了房价的不同程度下跌。

这表明，尽管政策力度空前，但市场的整体回暖仍需时间。

6月份的数据透露出一些积极的信号。全国商品房销售面积和销售额虽然同比下降，但百强房企的销售金额环比上涨了12.9%，显示市场活跃度有所提升。

特别是在上海和杭州，上海二手房成交量的显著增长，创下了36个月以来的新高，网签量达到了26374套，环比增加41.1%。

杭州方面，6月份的成交量达到了8849套，成为15个月以来的新高。

7月8日，也就是昨天，昆明市政府办公室也发布通知，提出暂停新的商业办公用地供应，调整为居住用地，这一措施意在优化土地供给结构，以满足市场对居住用地的需求，进一步推动房地产市场的发展。

近年来，随着城市化进程的加速，传统的商业办公用地供应模式已经难以满足市场需求。

政府也意识到，过度依赖房地产市场的经济增长模式存在风险，因此通过优化供给结构来实现经济的可持续发展。

国家统计局的数据显示，2024年1月至5月，全国房地产开发投资同比大幅下降10.1%，其中住宅投资下降了10.6%。

政府通过优化土地供应结构，希望能够刺激房地产市场的活力，带动相关产业的发展，实现经济的稳步增长。

2024年上半年，中国经济面临一定的下行压力，房地产市场的调整成为稳定经济的重要手段。

尽管政策出台后市场有所回暖，但整体销售情况依然不容乐观。市场仍处于调整期，政策的长期效果还有待观察。

我们就以昆明市昨天发布的《通知》来聊一下这些政策的预期效果吧。

其中，最引人注目的措施之一是暂停新的商业办公用地供应，昆明市商业办公用地的空置率较高，此举将减少市场上的过剩供给，或将有效缓解市场供过于求的状况，稳定土地价格，提升土地资源的利用效率。

政策还提出将部分商业办公用地调整为居住用地，以满足居民对高品质住宅的需求。

随着城市化进程的加快，居民对居住环境的要求不断提高，增加居住用地供应，旨在提升城市的宜居性。

政策中还提到，非住宅商品房用地可以转型为养老、文旅、体育等新兴产业项目，这不仅有助于优化土地资源的配置，还将推动新兴产业的发展，提升城市的综合竞争力。

昆明市计划大力发展养老产业，以应对人口老龄化问题，同时文旅产业和体育产业也是重点发展方向。

这一系列措施预计将对昆明市房地产市场产生积极影响，不仅有助于缓解市场压力，还能为未来的土地供应规划提供更大的灵活性，促进昆明市房地产市场的平稳健康发展。

明年中国房地产市场可能会迎来一些变化，第一、住宅市场需求有望回升。

各地政府出台的一系列救市政策，比如降低首付比例、取消房贷利率下限、设立保障性住房再贷款等措施，将有效降低购房成本，刺激购房需求，特别是对首次购房者和改善性需求的家庭提供了实质性的支持。

首套房商贷最低首付比例调整为不低于15%，二套房商贷最低首付比例调整为不低于25%，这些措施无疑会提升市场活力。

第二、土地供应结构的优化也是明年房地产市场的一大看点。

各地政府通过调整土地供应结构，不仅能够更好地满足市场需求，还能推动新兴产业的发展，提升城市的综合竞争力。

以上海为例，市政府在2024年初发布了新的土地供应计划，明确提出优化各类土地供应结构，金山也发布通知，以满足持续增长的住宅需求，尤其是高品质住宅的需求。

杭州和南京等城市也在积极调整土地供应结构，通过增加文旅、体育、养老等新兴产业用地的供应，不仅满足了市场需求，还推动了相关产业的发展。

这些政策的实施，预计将进一步提升城市的旅游吸引力和老年人的生活质量。

但这些政策的效果如何，还需要市场和时间的检验。房地产市场的复苏不仅仅是政策刺激的结果，更需要经济基本面的支撑和居民收入水平的提升。

同时如何平衡好市场供需关系，避免过热或过冷，也是政府和市场参与者需要共同面对的挑战。

对于明年中国房地产市场的这些变化，你怎么看？你认为这些政策能够有效促进市场的健康发展吗？

参考资料如下：

【1】2024年1—5月份全国房地产市场基本情况

【2】昆明：原则上暂停新的商业办公用地供应 国企收购已建成未出售的存量商品住房用作保障性住房

【3】上海市2024年度国有建设用地供应计划