“三宗地，楼面地价都不过万！！！最新迭代产品后，让周边的二手房咋卖..."

上半年短暂停歇后，进入下半年江北卖地节奏明显加快。7月份至今，短短2个多月，江北共卖出27幅涉宅用地（其中江北核心区9幅，核中核占了6幅），几乎每场土拍都有江北身影，全部为低密涉宅地。

尤其是楼面地价、容积率，相比以往高峰期大幅调降，随着新地块的出让，接下来江北非核心区房价还将有新一轮调整。

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千元地登场！扬子国投晋升江北土储大户！天拍出的四块地，江北拿出大诚意！除了核心区一幅，其他三幅地楼面地价都在万元以内，开拍1分钟全部底价成交。扬子国投斩获三幅地，另外一幅桥北的地被华宇&绿都&东原三家联合拿下，揽金19.41亿元。

跟以往略同不同的是，桥北的G13这块地被三家外地房企联手收入囊中，楼面地价只有9121元/㎡。。。容积率1.4，开发商有足够的定价空间，如果打造四代宅新品，后期售价还不高的情况下，对于周边改善客群来说，多了新的选择。

桥北G13就是2023年5月终止出让的G02地块，周边聚集了众多老小区，不远处即中建国熙公馆（目前二手房挂牌价24050元/㎡）。此前该地块容积率1.01≤Far≤2.0，最新容积率已调整为1.4，相较于此前容积率下降了0.4。

江核G12地块紧邻在建的仁恒滨江园，地块南侧为二手房小区华润国际社区，东侧则是为在建的金陵中学江北新区学校。

高新区G14地块北侧是区域主力在售的通宇博园（现房）。在地块出让之前，高新已有4年没有补给商品住宅用地，上一次还要追溯到2020年6月9日拍出的高新G08地块（即都会诚品），当时商品房收官价在2.6-2.8万/㎡。

地块周边配套商业面积近百万方，诸如龙湖江北天街、新北时代广场，常驻人口密集，二手房受市场波动较小。本月将开建的高铁南京北站就在高新区林场附近。

NO.江核2024G12地块

地块名称：江北新区浦滨路以西、广西埂大街以北（NJJBd010-11-17）地块

地理位置：东至浦滨路，南至广西埂大街，西至康环路，北至康行路。

出让面积：23934.84㎡

规划用地性质：R2二类居住用地

容积率：1.01≤Far≤1.8

起始总价：82200万元

起拍地价：19080元/㎡

NO.桥北2024G13地块

地块名称：江北新区浦东路以南、文浦路以西（NJJBc030-28-22）地块

地理位置：东至现状，南至宁港路，西至安浦路，北至浦东路。

出让面积：23884.71㎡

规划用地性质：R2二类居住用地

容积率：1.01≤Far≤1.4

起始总价：30500万元

起拍地价：9121元/㎡

NO.新区2024G14地块

地块名称：江北新区东大路以南、泰学路以西（NJJBc010-03-09）地块

地理位置：东至泰学路，南至现状空地，西至现状空地，北至现状。

出让面积：25311.45㎡

规划用地性质：R21住宅用地

容积率：1.01≤Far≤1.6

起始总价：34000万元

起拍地价：8395元/㎡

NO.新区2024G15地块

地块名称：江北新区和旭路以东、规划道路以南（NJJBb020-04-28）地块

地理位置：东至规划道路，南至现状空地，西至和旭路，北至规划道路 。

出让面积：67430.85㎡

规划用地性质：R21住宅用地

容积率：1.01≤Far≤1.8

起始总价：47400万元

起拍地价：3905元/㎡

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很多人在说，新形势下，江北发展思路及时调整，反倒是务实的体现！不仅是江北，南京多个区都在这样做，也是未来主城规划发展的趋势。

近日，江北新区官网发布了《南京江北新区控制性详细规划》NJJBb040—26规划管理单元图则修改 批后公布。文件显示，拟修改地块位于江北新区龙王山以南片区，东至高新路，南至文景路，西至星火路，北至浦泗路，该图则单元面积约912.9亩。

修改区域现状情况为，地块1现状基本为空地，地块2现状为工业用地。

规划对26-02地块进行了调整，用地性质由原来的科研设计用地，调整为二类居住用地。变化在于：地块用地面积、容积率和高度都降了！

修改前，地块总建面约35万㎡，容积率为5.0，建筑高度≤150米。修改后，面积缩小到44044.88㎡，容积率变为1.8，建筑高度降至≤60米。

这块地块，原本是要打造江北高新区超级地标。在2020年，南京研创园高新片区26-02地块建筑方案通过设计方案专家咨询会。

南京研创园高新片区26-02地块位于高新片区浦泗路与星火路交叉口东南侧，东侧紧邻城市公园，南侧靠近星火路地铁站，项目用地性质为科研设计用地，总建筑面积约35万平方米，未来将打造一流的研发总部基地。

根据原有规划，该地块由8栋塔楼组成，包括2栋科研办公与6栋总部办公，建筑整体布局北高南低，共同围合成一个非常大的中心花园。在浦泗路与星火路重要城市节点，将规划一座150米办公塔楼。

除了高新区取消地标建筑外，江北核中核、五桥，江宁青龙山国际生态新城，南站大型商业地块，青龙地铁小镇都在陆续调整规划，部分摩天大楼地标被住宅、街旁绿地以及低矮的商业取而代之。

去年4月，江北新区也进行过一轮空间规划调整，调整后，区域商业配置发生了明显的“升降变化”。

规划上，江北中心片区形成中部CBD片区、北部国际健康城片区、 南部小鱼嘴片区、东部浦口火车站在内的“四大片区”。

局部上江北中心片区，打造中心区总部金融主核、浦滨路文娱节点、国际健康城节点、浦口火车站文旅休闲节点等多个特色节点，基本将各个分板块的功能定位，分的清清楚楚。

CBD内，调整了原本的商住混合用地；大健康范围，集中为医疗健康用地，同时把大部分涉宅地块里的商办、商业去掉了；浦口火车站附近，原本还带不少的商住混合用地，现在更多的则是商业，集中在文旅上。

这块在2011规划里是商办，2016年调整成了住宅+商住混合，2023年则以商办+商住+住宅，但现在，商办、商业进一步减少，宜居属性更强一些。

（新旧规划对比）

南京跨江历史文化传承轴，江北新区的未来一定少不了对于老城的吸引力。去年的规划相比老的规划，调整的是居住用地增加，商办用地减少，现在则更进一步将浦口火车站附近的宅地换掉了。

（新旧规划对比）

与此同时，浦滨路文娱节点“含商量”，国际医疗城的“含医量”都迎来不同程度的降标和布局调整。总体而言，调整之后的规划，更切合江核当下的发展实际，有利于江核未来越走越稳。

今年6月，官方发布了最新规划《南京江宁上坊组团核心区城市设计》，与前期规划相比，商业用地大幅减少，增加了住宅用地，曾经规划的200米、150米、100米均已取消。

（调整前后对比）

从规划图上看，城市面貌前后差别很大。板块前期规划，江宁上坊片区商业中心总体量约50万方，包含五星级酒店、主题商业中心、甲级写字楼等业态，现在均已被调整。

（江宁上坊片区早期规划效果图）

官方发布，本次规划调整是为了加快推进上坊核心区建设，完善地区服务配套，提升城市空间品质。拟修改地块东至绕城高速、西至上高路万安北路-宁杭高速、南至天云路-万安西路、北至文靖路-临麒路，用地面积约 108.4公顷，范围内包括正在拆除的江宁殡仪馆、大量空地，以及中南上悦城、朗诗玲珑郡、招商名筑等小区。

（南京江宁上坊组团核心区城市设计）

客观说，从青龙山生态新城确定，到现在已经10年了，因为殡仪馆问题和地铁12号线夭折，两个非常关键的事件，对青龙山生态新城后续的土地开发造成了不可逆的影响。

以至于有人说，当南京其他新城都在奋力抓建设，搞经济时，青龙山还在为殡仪馆搬迁、地铁能不能来发愁，眼睁睁错失了最佳发展黄金期。

好在殡仪馆成功搬离，人气集聚，时隔5年区域内再迎一幅宅地出让，被区域一级开发商金茂斩获。对于金茂来说，这块地有传承意味，是自2016年东城金茂悦之后，时隔8年金茂进驻青龙山生态新城的全新开篇，或将带来棠系产品。

同样的还有南站片区，去年10月调整规划的南站板块，四块商办用地的整体高度被砍，四座百米高楼集体降高......原本高低错落的百米高层办公，变成了整齐划一的80米17F高楼。

（南站规划调整）

06-28商办混合用地：容积率5.5→4.5、高度100米→80米；06-29商办混合用地：容积率5→4、高度100米→80米；06-30商办混合用地：容积率6.5→4.5、高度150米→80米；06-31商办混合用地：容积率5→4、高度100米→80米。

取消城市设计图则中设置酒店式公寓相关内容；允许四幅地块之间道路地下空间整体开发，互相连通；强化开明街两侧步行友好空间。

事实上，这并不是南站板块地块第一次砍高度，此前绿地云尚商办楼，就有一栋200米的地标缩水到了131.6米。而后绿地之窗两栋140米地标塔楼（B-1栋、C-1栋），两栋100米塔楼（F-1栋、G-1栋）全部被“斩首”，统统一刀切地砍至83米。

南站CBD被削，与其说跟土山机场限高有关，不如说随着国家对城市超高层的严控，南站发展愈发务实了。把资源投入在该用的地方，不再追求周期过长、消耗资金更大的摩天大楼。

近些年，市场下行，少了土地财政收入，很多新城规划缺失了最基本的发展源动力，因而如今南京的新城发展也已经从“核”扩散到了收缩阶段，而这些务实的做法，对于板块而言，反而可以走出一条更好的路。

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