经济学家马光远：楼市最应该改变的是预售制和公摊。

不管是公摊面积还是预售制度，最初的起源都是为了解决楼市存在的一些问题。

香港早期的房地产行业，经常出现不同住户为争夺公共设施而发生争执，因此有人提议设立了公摊面积制度，将公共区域和设施纳入公摊之后，这些公共区域和设施是属于整栋楼的住户，也就不再发生争执问题。

预售制度的出现是为了缓解开发商的资金压力，防止烂尾楼的出现，商品房预售制度同样来源于香港。当然香港的预售制度有明确保护购房者的规定，如果开发商没有做到讲诚信、守契约的话，就会遭到排挤；同时有律师做中间风险控制；另外政府的监管也比较严格。

不过公摊面积制度和预售制度被引入内地的房地产市场之后，已经逐渐失去了初衷，逐渐沦为了开发商牟利的工具。

比如公摊面积制度，因为公摊面积没有统一的标准，开发商就利用公摊面积进行牟利，这也是近些年来公摊面积越来越大的原因之一。

现在购房者购买一套100平米左右的房子，实际的套内面积竟然只有70平米左右，剩下的30平米基本都是公摊面积，并且购房者还要为着30平米的公摊面积支付买房费用。

另外令很多购房者更加难以理解的是，不管是物业费还是取暖费，基本上都是按照交易面积来支付的，换言之，公摊面积部分同样要承担这部分费用。

目前公摊面积的取消呼声已经越来越高，很多人都曾表示公摊面积要“全面取消”，央媒新华社也曾发文表示：公摊面积长期存在并不意味着是合理的。

除了公摊面积之外，还有一项制度令购房者更加头疼，那就是商品房预售制度。

在我国房地产行业发展初期，很多开发商都面临资金不足的问题，这就导致房地产市场发展缓慢，同时很多开发商因为资金不足的问题而出现楼盘烂尾。引入商品房预售制度之后，购房者先支付了买房的资金，开发商利用这些资金来进行投资开发，缓解了开发商资金方面的压力，避免了很多楼盘烂尾的问题，同时也促进了房地产行业的快速发展。

纵观房地产行业的发展历史，我们不能否认商品房预售制度对房地产行业发展带来的巨大贡献。不过随着时间的推移，商品房预售制度也呈现出了很多弊端，在商品房预售制度之下，购房者的权益已经逐渐得不到保障。

我们会发现商品房预售制的弱势一方永远是购房者，本来商品房预售制属于是一种约定，购房者先支付购房款，开发商再建设房子，然后约定一个交房的时间。但是我们会发现开发商的违约成本真的太低，开发商延期交房基本上不会付出什么成本，交付质量差也很容易蒙混过关，即使出现了楼盘烂尾，购房者拿开发商也毫无办法。

近些年来，不管是外部因素导致开发商资金链紧张，还是开发商自身存在的一些内部因素，出现延期交房、房屋交付质量差、楼盘烂尾的现象越来越多，自然受到伤害的购房者也越来越多。

对于购房者来说，延期交房还勉强可以接受，毕竟最后还是有房子的，但是房子交付质量差和楼盘烂尾就不能接受，毕竟买房子的钱可能是整个家庭的积蓄，是一家几代人用一辈子的努力换来的，如果买到了质量比较差的住房或者是楼盘出现烂尾，对于大多数普通家庭是难以接受的。

某机构曾做过一项关于是否赞同取消预售制度的调查，一共有35678人参与了这项调查，最后有34879人是赞同取消预售制度的，赞同取消的比例竟然超过97%，可以看出绝大多数人还是赞同取消预售制度的。

其实网络上一直都有取消预售制度的声音，甚至网络上有一种观点：2022年开始，预售制度要全面取消，很多媒体也有取消预售制度的说法。

关于预售制度的问题，人民日报央媒给出了回应。人民日报发表了一篇题为《取消商品房预售制，调研可先行》的文章，文章中首先肯定了预售制度对房地产行业发展的贡献，然后论述了现在预售制度已经开始“弊大于利”，同时关于预售制是否会取消的问题也给出了17字回应：从长远来讲，取消预售制可能是不可免的。

人民日报的态度也非常明显，取消预售制度可能是必然的趋势，因为现在预售制度已经呈现出很多弊端，并且现在房地产市场已经逐渐发展成熟，已经不需要预售制度促进房地产市场的发展。不过央媒也提出另一种观点，就是长远来看，预售制度可能会取消，换言之，短期内预售制度全面取消的可能性并不大。

因此网络上传言2022年起预售制度会全面取消，这种说法并不真实，人们需要理性看待。

虽然说预售制度的取消是大势所趋，但是开发商却反对取消预售制度，总结起来开发商反对的原因主要有以下几个：

首先开发商融资困难，如果取消预售制度，开发商将没有钱建房子。近期房地产金融市场明显收紧，开发商的融资难度提高很多，如果商品房预售制取消的话，开发商失去了预售资金，将没有资金去开发新的楼盘。

然后很多开发商处于高负债的状态，取消预售可能会加速开发商破产。近两年的楼市遇冷对于开发商来说是很大的打击，房地产销售遭遇了困境，房价也出现了回调，导致房子的资金回笼更加艰难。购房者提供的预售资金可以缓解开发商的资金压力，如果取消预售，开发商很可能会撑不住。

最后从房地产市场的发展来说，取消预售会给房地产市场带来很大的负面影响。因为目前我国的房地产开发模式就是房地产预售制度，如果改变这一现状的话，房地产市场将会经历“大洗牌”，相信对于目前的楼市来说，这种大的改变会产生很大的负面影响。

开发商的态度还是非常明确的，不建议取消商品房预售制度，当然开发商的反对可能是无效的，因为现在已经有城市开始取消商品房预售制，海南早在2020年就已经开始尝试取消商品房预售制度，如果海南能够取得不错的效果的话，其他城市就可以模仿海南的模式，逐步取消商品房预售制。

结语：

不管是公摊面积还是商品房预售制度，虽然长期存在，不过并不意味着就是合理的，从长远的角度来讲，全面取消都是不可避免的。不过人们也要认清一个事实，就是公摊和预售都是影响范围很广的制度，也不可贸然取消，在取消之前需要进行长期的规划，同时在部分城市进行试点，等时机成熟之后才能真正取消哦。