文/乐居财经 魏薇

楼市的寒意，渗透到了土地市场。

研究数据显示，2024年上半年土地成交规模同比下降16%，创下2010年以来上半年土地交易规模的新低。

一线城市也未能走出下行趋势，上半年土地成交量降幅高达40%。受重点城市优质地块供应占比减少的影响，市场热度明显下行，整体溢价率降至4.2%，较2023年同期下降了2.1个百分点。

典型房企整体投资额仍在低位运行。2024年1-6月，TOP100企业拿地总额3801亿元，同比下降35.8%，相较1-5月降幅继续扩大。

拿地减少背后，是新房成交的持续疲软。2024年以来，虽然政策面有明显优化放宽、核心一二线城市调控政策松绑，但上半年企业销售仍延续筑底调整、保持低位运行。

上半年，百强房企实现销售操盘金额18518.3亿元，同比降低39.5%，降幅收窄4.7个百分点。

截至今年6月，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低50.2%至443.5亿元。TOP30和TOP50房企门槛也分别同比降低45.3%和40.1%至118.4亿元和79.9亿元。TOP100房企的销售操盘金额门槛则降低41.4%至33.2亿元。

整体来看，2024年以来虽然政策面有明显优化放宽、核心一二线城市调控政策松绑，但上半年企业销售仍延续筑底调整、保持低位运行，市场信心和预期修复还需时间。

9成百强房企业绩下滑

今年上半年，百强房企中累计业绩同比下降的企业占比近9成，且有较多企业业绩遭遇腰斩，同比跌幅大于50%的企业数量超40家。不仅民企，央国企也面临失守，业绩大幅下滑。

今年1-6月的销售榜TOP10中，有5家房企的全口径销售额超1000亿元，较去年同期减少1家。保利发展1733.1亿、中海地产1483.0亿、万科地产1267.2亿、华润置地1247.0亿、招商蛇口1009.5亿，同比分别下滑26.7%、16.9%、37.2%、26.7%、39.3%。

TOP10阵营中，仅剩滨江集团和龙湖集团两家民营房企。去年上半年，碧桂园、龙湖、滨江分别位列全口径销售榜第六、七、十位。

6月，是年中业绩冲刺的关键时期，一般来说，房企在供给端加大力度的同时会对营销策略进行调整。

今年，还有一个利好：核心一二线城市先后跟进“517新政”，调整最低首付比例和房贷利率下限，一线城市上海、深圳、广州的宽松政策再度加码。

例如，广州首套房首付比例下降至15%，二套房降至25%，相比政策出台前的30%、40%，均下调了15个百分点，并取消了贷款利率下限；北京将首套房贷最低首付比例调整至20%，利率最低调整为3.5%；调整住房公积金房贷最低首付比例；支持多子女家庭改善性住房需求。

政策的带动作用很快显现，各项数据出现回升。2024年6月，重点30城6月供应、成交环比分别增7%和2%，高于一季度月均3成以上。上半年累计同比降41%，降幅收窄2个百分点。分能级来看，4个一线城市成交环比持增17%，二三线城市成交环比微降1%。

TOP100房企实现销售操盘金额4389.3亿元，环比增长36.3%，同比降低16.7%，单月业绩规模继续保持在历史较低水平。从企业表现来看，近六成百强房企实现单月业绩环比增长，近三成房企实现单月业绩同比增长。

其中，中海地产6月单月实现全口径销售金额466亿元，单月销售居百强之首，创近一年来新高。此外，保利发展、绿城中国、华润置地、滨江集团、中国金茂、越秀地产、中国铁建、保利置业等企业也都实现了单月业绩同比提升。

业绩方面，乐居财经选取了已披露一季报的A股15家主要房地产企业，其中，近半数房企的净利润出现亏损，9家企业营业收入同比下滑，12家企业净利润同比下滑。

另外，港股上市企业保利置业的境内运营主体保利置业（上海）今年一季度业绩大幅下滑，期内实现营业收入21.31亿元，上年同期营业收入为81.45亿元，同比减少73.84%；归属于母公司所有者净亏损2.08亿元，上年同期净利润5.46亿元。这是保利置业（上海）四年来第一次在第一季度出现亏损。

国央企拿地放缓

销售业绩仍未走出低谷，房企对土地投资也愈加谨慎。

相关机构数据显示，建发房产、中建壹品、绿城中国、滨江集团、华润置地位列权益拿地金额TOP5，期内拿地金额分别为279亿元、213亿元、190亿元、157亿元、154亿元。

从新增货值来看，建发房产、华润置地和中建壹品位列新增货值榜前三。建发房产以608亿元新增货值占据榜单第一，华润置地以481亿元位列第二，中建壹品以470亿元位列第三。

TOP10房企2024年1-6月新增货值总额3743亿元，占TOP100企业的33.7%，新增货值门槛为39亿元。

截至今年6月末，仍有近七成销售百强房企尚未拿地，国央企、地方城投仍是土地市场主力。

包括华润置地、招商蛇口、保利发展等在内的部分国央企，今年以来的整体投资也开始放缓。

去年上半年以439亿元位列权益拿地金额榜第一的华润置地，今年同期的权益拿地金额为154亿元，同比下滑64.9%。

销售排行榜第一的保利发展，今年前6个月的权益拿地金额110亿元，相比于去年同期的400亿元大幅下滑72.5%；排名也从去年同期的行业第2掉至行业第8。

中海发展今年1-6月的权益拿地金额为120亿，相比于去年同期的371亿元大幅下滑67.7%。

招商蛇口今年1-6月的权益拿地金额为81亿元，相比于去年同期的240亿元大幅下滑66.3%。

万科因其资金压力今年拿地金额下滑更为明显，在今年上半年权益拿地金额TOP100排行榜上，已经没有了万科的身影。其去年上半年的权益拿地金额为175亿元，排行第9。

低迷市场中的拿地“新秀”

当然，在房企整体拿地普遍下滑的同时，也有房企逆势而行。

中建壹品可谓是冲出来的一匹“黑马”。2023年上半年的权益拿地TOP100榜单上并未出现中建壹品，今年则是行业第二，权益拿地金额213亿元；全口径新增货值470亿元、权益新增货值410亿元。

中建壹是中建三局旗下开展房地产业务的平台，近一年来发展势头正盛。在今年年初的2024年工作会议上，中建壹品党委书记、董事长徐超明确提出：“要提高区域站位，全力冲刺全国房企20强。提高市场首位度，投资拓展要有更大突破；聚焦多元拿地，城市更新、保障房领域要有更大作为。”

2月22日，中建壹品以48.76亿元总价触顶摇中北京大兴西红门地块，住宅楼面价为4.15万元/平方米，溢价率15%；2月29日又联合湖北文旅以51.79亿元拿下深圳今年首宗宅地；4月25日，又以37.5亿元收购上海杨浦东外滩宅地。

北京国企“海开控股”以121亿元的权益拿地金额位列上半年权益拿地金额TOP100第6位；全口径新增货值309亿、权益新增货值309亿，位列上半年新增货值TOP100第6位。

今年5-6月，海开控股斥资121亿元连收海淀两宗地块。5月底，海开控股花费42.3亿元拿下了海淀清河的一宗综合性商业金融服务用地；6月初，海开控股以79.17亿元的价格将永丰南地块纳入囊中，溢价率1.5%。

项目利润率是首要考虑因素

拿地，对房企来说，始终是决定项目成败和公司发展的头等大事。

市场的不确定性加剧，房企更倾向于把未来的发展重心聚焦在去化风险较低的一二线核心城市以及核心城市群。

在此基础上，房企进一步优中选优。宁可错过，也不错投。

招商蛇口在今年业绩会上明确，全年投资范围将进一步收拢聚焦，从“强心30城”收缩至“核心10城”。董事长蒋铁峰表示：“精挑细选，宁可错过，也不会盲目追高，要保证项目的盈利水平。”

在保利发展今年4月底的投资者交流中，有投资者询问公司今年拿地规模收缩的原因，保利方面称：“公司坚持与经营规模、现金流周转相匹配的投资强度。”

绿城管理层在股东大会上表示：“今年拿地数量会比往年少，因为现在投资资源必须用的非常精准，没有好项目、没有好城市，就没有好办法去投资，所以需要更精细地筛选。”

于绿城而言，一二线城市并不是必然选择。绿城中国行政总裁郭佳峰对内提出了新的投资策略：没有好城市，也没有好板块，只有好项目，绿城要下沉到各个地方去寻找投资机会。这与过去“聚焦”的投资策略迥异。

今年上半年，绿城在义乌拿了一块地，这是大多数房企不会选择投资的三四线城市。管理层透露，项目首开呈现了非常好的价格，动态净利润率达到13%。