开滴滴，送外卖，南京豪宅！

就在刚刚，南部新城容积率1.2的地块，规划的草图出炉了。注意，这块地还没开拍，只是规划草图。但考虑到南部新城的规划限制比较多，往往这个所谓的推荐草图，跟实际操作八九不离十！

（仅为方案示意，最终以规划设计方案为准）

这块地，就是南部新城的王炸地块，容积率只有1.2。

地块位于博雅和著北侧，文渊府南侧，与文璟和颂、中信泰富、伟星誉璟府基本在一条线上，属于南部新城位置最好的一个区位，容积率只有1.2。

容积率1.2，基本上就是洋房的配置，做联排做不了，做叠墅面宽拉不开，最后想想，还是洋房。

根据下图的强排研究方案，该地块可排布2栋6层、6栋7层、5栋8层的洋房产品，建议户型为143平方米、175平方米、195平方米、210平方米共四种。通过下沉庭院、首层架空、集中式绿地等多种营造方式，最大限度地提升小区的品质感。

你看，开发商还没拿地，南京相关部门已经贴心地把规划方案全部给你设计好了，不要纠结了，就这么做最好。

起步户型，就是143㎡，位列小区四个角，两侧是175，最大户型位于中央景观四周。这意味着，南部新城未来的起步户型，可能就是143㎡，保守估计总价可能要850万起步，175户型，大概1000万起步了。

这么看，南部新城700来万买180㎡大平层，还是相当划算的。

这意味着，未来在南部新城买房，兜里没有1000万，还不好意思过来看房了。注意，这块地是一个样板，一旦市场接受度还可以，后面可能会连续推出几块容积率1.2的地块。

南部新城的土地出让，也早已过半，后面的地块容积率低一点，虽然总的土地出让金少了，但为了板块尽快成熟，南部新城应该是舍得这笔钱的。

另外，龙江湛江路地块，最近也在疯狂推销。

用地面积0.95公顷用地性质二类居住用地

容积率1.5建筑限高60m

这块地，位置绝了！

方圆三公里，起码有十来年没有供应了。0.95公顷，容积率1.5，地块很稀缺。

这块地，没必要做小户型，甚至180㎡以下的户型，概率都不算大，200㎡上下概率较高，总价保守要1200万起步了，主力户型1400万左右，就几十套，爱买不买！

河西南马上就要拍的地块，大概率高低配，洋房+联排别墅。洋房估计要1500万级别，而联排估计2500万左右级别。不管怎么排，基本上就这样，预算在1200万以下的，不建议等它了。

而江心洲岛北的9块地，全部是低密用地，这9块地，保底洋房，上限联排，或许还有四层叠墅产品。9块地，全部属于富人，无论做什么产品，都不会配置小户型，1000万的预算，应该很难这这里搞到好房子。

有人说，江心洲已经烂了，搞这么多豪宅，有意义吗？其实岛北还是可以的，低密还是可以的，只要房子足够好，鼓楼的老干部们、富人们会出手的。

此外，秦淮河畔容积率1.01的地块，顾家营1.01的地块，都是低密地块，与1000万预算的朋友无关。

而且据我的估计，像紫东核心区、人居森林这样的二线板块，现在土地出让非常困难，你搞高层根本没人要，小高层都不行了，这些地块的未来在哪里？

就是低密洋房、四层叠墅、联排，没有其他选择。所以未来南京的富人，选择余地太大了。他们就像文科班的男生，被簇拥在花的海洋...

但，富人的钱，就这么好赚？南京的顶豪产品，现在已经出现了明显的滞销，这个赛道，已经过于拥挤，未来会不会跟刚需房一样，全部滞销？

有可能，但也有机会。危机危机，危中有机！怎么说？

南京的豪宅有两种：一种没根儿，一种有根儿....

有根儿的豪宅：即有明确的客户群，主要是地缘改善客户，周围3公里的客户群能达到70%以上，这样的房子，就叫有根儿的豪宅。

我说几个典型代表你就知道了。比如：

桃园金茂府：

区位示意图 仅供参考

这个盘，很多人想买，但对价格非常不满。有人说，地价不到3万，凭啥卖5.5万+？感觉5.2万以下更合理。这种意见，不是一个两个了...

但问题是，小区周围三公里范围内，这是独一份，你想改善，只有桃园金茂府，爱买不买，你不买有人买，所以这个盘我认为是不愁卖的。

招商G01：

这个盘，现在比较火，搞第四代豪宅。我们群里很多人讨论激烈，都想压价！想压价，说明想买。这个盘的客户群也非常明确：河西北部就是它的基本盘，另外河西中、龙江、新街口一带的富人想改善，这个地段也能接受。

所以豪宅就是这样，你不要想着收割全南京的客户，你能把周围三公里的客户群搞明白，就成功了，这就是豪宅的根儿。

包括马上要拍的龙江湛江路地块，也是明显的这种地块，竞品少，稀缺性足，只要把产品做好，不会难卖的。

再比如江宁的老东山的嘉和华府，也有很多网友抱怨，为啥这么贵？为啥有人买？有这钱为啥不买雨花？问题是这个盘的根儿，就在老东山，人家老东山的人买就行了，外人就别掺和了，这就是一个楼盘的根儿。

相对而言，百家湖区域的楼盘，根基就差很多，没有基本盘的拥趸，与其他板块陷入同质化竞争，这就难了。江北核心区的很多房子，也是这样，根基不足，靠江南的人过来买，不够。

没根儿的豪宅：

就是不知道客户群在哪的豪宅。别问，问就是辐射全南京，全江苏，全安徽。这样的豪宅，风险很大！

没根儿的豪宅，它在方圆3公里范围内找不到足够的客户，要么被竞品稀释了，要么周围人不够，要么购买力欠佳，南京顶豪不存在人不够或者购买力不够的情况，主要是周围竞品太多，同质化严重，价格又高，导致不好卖。

没根儿的豪宅，往往档次更高，更豪，但它需要解决一个问题：产品侧独一无二，做到最顶级，别人一听就知道是南京顶豪，这才有意义。但能做到这一点的，寥寥无几，上一个年代也只有江湾天成、海玥等少数盘才能做到。

比如，江心洲岛北的地块，就是一个豪宅区，它有没有根儿？有也没有。有，是临近鼓楼，对于鼓楼老干部有吸引力，但9块地，光靠老干部，肯定不够，它需要全城搜集客户。

如何虹吸全城的富人呢？既然地段上做不到有根儿，但产品方面行不行？所以岛北的产品，一定是低密的，最差最差也是洋房。小高层狗都不看，不信你试试！

不管有根儿没根儿，南京未来都是豪宅的天下了，中产怎么办？是不是被彻底抛弃了！

其实，这就是一个市场游戏，客户需要什么样的房子，市场就会供应什么房子。当豪宅们供应达到一定程度，富人都买吐了的时候，市场会自动调节。中产盘目前南京市面上，就十几个楼盘具有高性价比，其他盘，暂时不太看好。

我估计，今年土地市场缓一缓，让有根儿的豪宅先上，下半年到明年之间，会有一批中产地块放量。

现在性价比不错的中产盘，其实也可以看看了，也可以买了，关键是价格便宜，主打一个性价比。

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