房地产市场经过几十年的发展，已经基本解决了住房“有没有”的问题，现在及未来需要解决的则是“好不好”的问题。近期，住建部在多个重要场合共7次提及关键词——“好房子”，设立了“努力让人民群众住上更好的房子”目标。同时，明确告诉房企，谁能建造“好房子”，谁就有未来。
首届全国“好房子”设计大赛在北京和南京分别有1个赛题地块。目前，北京市昌平区中关村生命科学园三期地块成为了全国首个“好房子”落地的项目，由龙湖操盘，案名为“龙湖•观萃”。
昌平南的龙湖观萃首次在北京试点阳台赠送、架空层、景观风雨连廊等。目前展厅已开放，样板间开放了一个。
得房率一直抠抠索索的昌平第一次出现了阳台，而且还是南北双阳台，每户都有户外阳台，奇偶式阳台，阳台建筑面积不超过住宅总建筑面积8%，进深不得超过1.5米，户户均赠送，阳台部分的挑高可达6米，最长可达14米。根据建筑规范，这种外挂式的阳台是不计入建筑面积的，对于购房者来说，相当于赠送了一个“空中浮岛”，最高赠送面积高达20㎡。
龙湖·观萃效果示意图
这一空间相当于家的外延，在城市住宅中实现类别墅式“一户一花园”的设计理念，与普通户内阳台不同的是，“空中浮岛”不仅满足日常生活所需，而且能带来不一样的居住体验，花房、阳光房、宠物区、休闲区、聚会区、健身区等等，为生活场景提供了更多可能性，从日出到晚霞，增加生活的仪式感和幸福感。
龙湖·观萃作为全国首个携「好房子」大赛一等奖落地的住宅项目，从一开始，就决定了不能将这一项目视作是一个常规的住宅产品。这也是一场改变区域格局和居住品质的土地拍卖。作为2024开年最火爆土拍，18家房企对地块的激烈角逐和摇号加持，在它背后，是房企们对中关村的执着和信仰。
地块为北京市昌平区中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造和环境整治F地块项目 CP01-0601-0056、0057、0058地块R2二类居住用地、A33基础教育用地、A8社区综合服务设施用地。
西侧和东侧被铁路和高速分开，即使两侧有发展你也过不去啊，看着更着急。东南侧是合生汇和生命科学园地铁站，2公里左右。目前来看，周边确实有点荒凉。
总用地面积 41313.96平方米，总建筑面积141078.736平方米，地上建筑面积 93436.296平方米，地下建筑面积47642.44 平方米。今年3月 由石家庄创世纪以30.935亿元所摘得的住宅用地，此后该地块确定引入龙湖集团合作开发。住宅楼面价约3.58万/㎡，销售指导价6.4万/㎡！感兴趣的朋友可以跟我去看看，有额外优惠。
项目信息
龙湖观萃最终选定了这次大赛中北京住宅院提交的设计方案——生活协奏曲。住宅部分的总建筑面积13.31万平方米，其中地上建筑面积8.63万平方米，规划包含15栋住宅楼，涉及居住户数879户。
主力户型建筑面积区间为77-127㎡的二居至四居产品，算是比较刚需的户型。小区东侧为6栋小高层产品，规划为17-18层，左侧为洋房，规划为6-11层。
中部是一列18层房子——共计6栋，每栋都只有一个单元——每户是270度景观。北部是2号楼18层、3号楼17层，然后南部是9-11层的洋房。
5是楼王，户型129平——西边是7层、东边是9层，顶层是复式；
1、2、6、7、10、11、12是18层，户型约117平；
3是17层，97平左右；
4、9、13、14和15都是97平左右户型。
开发企业：北京宏望房地产开发有限公司
地上建设面积：4.13万㎡
绿化率：30%
销售价格：指导价6.4万/㎡（首期开盘应该会有6万以下的）住宅楼面价约3.58万/㎡，销售指导价6.4万/㎡！感兴趣的朋友可以跟我去看看，有额外优惠。
产权性质：70年
规划户数：879户
规划楼栋：15栋
主力户型：建筑面积约77-127㎡二至四居
住宅层高：3米/2.97米
层数：洋房6-11层/小高17-18层
梯户比：1梯两户
建筑类型：洋房、小高层
物业：龙湖智创生活
物业费：待定
交付标准：精装修
采暖方式：市政供暖
车位配比：1：1.2，1063个
交房时间2026年9月
项目地址：北京市昌平区中关村生命科学园（定泗路北侧约100米处）
户型介绍
龙湖观萃每户都有户外阳台，奇偶式阳台，阳台建筑面积不超过住宅总建筑面积8%，进深不得超过1.5米，户户均赠送，阳台部分的挑高可达6米，最长可达14米。根据建筑规范，这种外挂式的阳台是不计入建筑面积的，对于购房者来说，相当于赠送了一个“空中浮岛”，最高赠送面积高达20㎡。综合得房率约86%-96%，除了阳台外，户型格局上确实没有太大的亮点。
样板间与建筑特色
龙湖·观萃还独创了SPACE+极致收纳体系， 做满配精装和整体的收纳系
统。
97㎡样板间，玄关处设计了一组鞋柜，足足可装下40双鞋子，另一侧的玄关底柜安装了消除异味的除臭杀菌机。
卫生间也做了细致空间规划，比如常用物品，不常用物品，清洁用品，日常囤货等都做了壁柜。
卫浴收纳系统，细到牙刷牙膏的镜柜，从电动牙刷，剃须刀的电源插座，吹风机的拆装摆设，到女士各种化妆膏油液乳霜的瓶瓶罐罐，甚至手链耳环这些小饰品，也有它们的区域。
厨房的大件，双开门冰箱是赠送的，直接嵌入柜体，冰箱上面的吊柜，也做了大量收纳。
智能烟机，抽拉龙头，水槽，甚至轨道插座，这一切，都是交付标准。
主卧和儿童房也根据生活化的场景，利用墙面，飘窗等抠出来不少收纳空间，打造一个十分温馨的家。
满配精装：全屋智能互联系统、双开门冰箱、灶蒸烤一体机等高颜值厨卫家电选型及巧思细节在内满配赠送，实现交付即入住
129平四居视频
97平三居样板间照片
龙湖观萃会在建筑底层局部设置架空层，呈现约1000㎡架空层泛会所空间，包括娱乐空间、行政酒廊、健身房等，都将被融入到架空层空间内，联动社区商业以及架空层泛会所形成无界活力社群，并以「N+无界泛会所 无边际酒店式服务」打造家的第二会客厅，重新定义海淀北产品力天花板。
北京在土拍文件中明确提出，架空层应只作为公共开敞空间，提供公共服务功能，不得作为停车、车行交通空间或商业用房使用，防止安全隐患。架空层指的是建筑物内部或外部故意设计的悬浮空间，一层并不盖房子，而是空的。
架空层好处是可以调节建筑自然通风和采光条件，还能有效地分流人流，提高空间使用效率，建筑从视觉上一种轻盈感和美感。
风雨连廊是小区场地内设置有顶盖的走廊，近1000㎡的风雨连廊把小区大门、5个景观区和3个架空层联通，在北京新房中也很少见。东西向设计下沉商业广场和中央花园。
龙湖·观萃在小区西侧和东南侧分别代建了两块街角公园，整体面积近1.3万方，相当于两个世界杯足球场的大小，是绝对独一无二的超尺度的松弛绿野。使得小区住宅+公园综合绿地率可以达到40%，综合绿化率超70%。
据设计方案显示，小区西侧的心驰绿野公园，打造约4000平米度假休闲为主的纯净自然空间，分为林间栈道和街角广场，旨在营造未被打扰的自然之地，茶余饭后置身于静谧舒心的小天地，感受大自然的无穷魅力。
小区东南侧的心灵悦动公园，约9000平超大尺度公园，容纳9大社群功能，这也是园区功能的延申，公园内包含了约1000平多功能社区剧场，可以作草坪婚礼、露天电影、草坪音乐节等；近500平城市露营草坪，不出城市就可以感受到度假体验；
近500平薄荷曼波春日活力篮球场，颜色是当下最流行的薄荷曼波色系，在园区北侧做了同款颜色的羽毛球场、林下乒乓球场等；
此外，结合景祥寺寺庙打造北京唯一一个寺庙主题林下休闲区，也设置了林下瑜伽场、儿童滑梯攀爬设施，还在园区角落处设计宠物友好空间，可以让宠物们一起玩耍，在园区内设计了约400米的塑胶跑道，给业主提供锻炼身体悦活身心的场所。
龙湖·观萃效果示意图
周边配套
项目周边的轨道交通，除现状昌平线、8号线外，南侧约800米左右规划建设地铁19号线二期北延线与S2号线东北环线交汇站——生命谷站，未来将成为四轨在侧的区域。
据悉，19号线北延预计2028年底前建成，通车后，从龙湖•观萃附近的生命谷站，乘坐3站就可以到达西三旗，8站就能到北三环，9站到北二环，非常便捷。
教育配套，项目西侧600米规划有北师大附中生命谷直属学校，规划54个班，中高考均排在全市前十，为生科园板块提供顶级教育资源；项目东侧紧邻社区内的12班高标准幼儿园。
商业配套，项目南侧2公里超极合生汇已于2024年4月正式开业，是北部片区最大的商业中心，吃喝玩乐一站式服务，商业氛围非常浓厚。此外，项目自身还有3000平米社区综合配套，包括700平商业和2000余平文化、养老设施，为业主提供全龄服务。
另外，社区入口处也规划有充满活力的商业街区。
医疗配套，2公里内有沙河医院，北京大学第六医院北院，西南3公里左右有北京大学国际医院等，3公里以上有积水潭医院。
生态环境，北侧是河，另外，社区东南侧和西侧分别设置两个总面积超13000平的公园。
个人觉得位置略偏，后续有发展也很局限。板块上，对比没有朱辛庄板块成熟。论性价比的话，龙湖观萃指导价6.4万/平，浮动价差正负8%，如果对比朱辛庄不到6.4万的成交均价，如果6万左右开盘价还行，超过6.2万就贵了。
未来升值
早在去年年底，中央经济工作会议部署今年重点工作时，就重点强调要“开辟量子、生命科学等未来产业新赛道”。
很快，《中关村世界领先科技园区建设方案（2024-2027年）》出炉，明确到2027年，初步建成世界领先科技园区，力争在生命科学等领域达到全球领先水平。
显然，中关村生命科学园，担当着发展“新质生产力”的重任，正展开一份更宏大的蓝图——
作为中国生物医疗创新领域的核心区，中关村生命科学园具备强大的产业基底。已建成的一二期占地2.49平方公里，汇集泰康、科兴生物、百济神州等超600家创新型医药健康企业，有21位院士、56位国务院特殊津贴获得者工作在这里，入驻国家工程研究中心和重点实验室10个、省部级研发中心16个，是中国生命科学领域创新资源最集中的园区之一。
聚集了国家战略科技力量的生命科学园，从全球首创靶点的渐冻症基因治疗药物，到领跑世界的神经组织三维成像以及透明化技术，众多人类束手无策的难题在这里得到突破，是北京乃至全国医药健康产业发展的重要创新源和增长极。
而正在建设的三期，坐拥生命科学产业风口，规划占地4.7平方公里，面积接近一二期的两倍，建设体量超过360万平米，其中规划100万平米产业空间、100万平米的居住空间，以及60万平米的商业、教育等配套。首期已建成的生命谷国际精准医学产业园区、生命谷（国际）生物工程创新中心等园区，将会为医药健康产业加速发展打造创新引擎。
顶层战略支撑、与中关村一脉相承，一二三期的完整规划，让中关村生命科学园浓缩城市的精华。
园区内的三级北大国际医院、三甲北大六院，实体肿瘤与脑科学特色的高博医院，与周边的积水潭医院、清华长庚医院等知名医疗机构，构筑护佑健康的坚实堡垒。
三期0601街区的0032地块规划的9年一贯制学校，已经确定落位北京师范大学直属生命谷学校。同时，0601街区的“商业休闲区”内，超极合生汇率先建成开业，跃身京北最热门的网红打卡地。
产业强盛、配套齐备，0601街区首发的0056、0057、0058地块填补了住宅匮乏的市场空白，因而引来一众品牌房企，竞相打算将其收入囊中。
龙湖·观萃区位示意
放眼未来，0601街区还规划有3宗住宅用地，生机勃勃的新兴产业，与不断进阶的生活配套、名企开发的品质居所，将完美衔接科创人的事业与生活，造就无与伦比的高效与便利，成为海淀北职住平衡的典范。
当中关村迎来3.0时代，生命科学园3.0已然成为未来20年科创产业发展的核心，此时遇到龙湖匠造的“好房子”，为北京楼市献上了独一无二的“好房子”新物种。龙湖·观萃在阳台赠送、架空层泛会所、自然度假感园林、社区商业等模块的颠覆式创新，呈现引领潮流、适应时代发展的生活方式，与周边新房和二手房拉开巨大差距，更将因科创效应吸附高端人才涌入，未来蕴含巨大发展潜力。
