宝安在过去5-10年，属于深圳房价涨幅仅次于南山的板块。

但是自2020年以后，宝安的房价回落幅度极大，尤其是沙井、松岗等“一路向西”的主战场，当年买在那里的人，将持续高位站岗。

想看懂板块的房价趋势，首先得理解产业跟房价的关系。对板块来说，得产业者得天下。

宝安的核心产业，一是制造业，一是深圳机场为中心的现代物流行业。宝安不乏一些大企业总部，但仍脱不开制造业的范畴。

今年1季度，宝安的GDP为1112.25亿元，同比增长10.8%，看上去很高，但是GDP的数字不重要，重要的是GDP怎么实现的。

飞机每天飞，会展中心每天参展，制造企业每天生产，GDP的数字就会每天往上涨——但是，这些行业产生的购买力，有多少人买得起最贵的宝中？有多少人买得起碧海、新安靠流塘的房子？

宝安属于深圳房产的二类价值板块，南山属于一类价值板块，二者的差距就在购买力、产业上面。

如果你想看懂宝安——尤其是宝中、碧海，这些片区的房价趋势，就必须得明白，它们的房价是跟着南山走的，它们的房子主要依赖南山科技园外溢的购买力。

接着，就要分析南山科技园什么样的购买力愿意买宝中，这种购买力在未来5年、10年后，对10万/平、15万/平、20万/平等不同阶梯的房价支撑力度，是强还是弱。

宝安的房子想卖掉，也可以针对性地面向南山科技园，挂盘、宣传。这是卖房的受众人群分析，再往下延伸还有很多要点，以后有机会单独给大家做拆解。

宝安当年甚至有一个楼盘，为了吸引腾讯员工去买，还搞了专属折扣，单说卖房的效果，确实不错。

至于房子该不该买，宝安属于二类价值板块，石岩、西乡再往西的子板块都不属于安全线。即使在宝安买房，一定要搞清楚这条安全线；出了安全线的房子，没有投资价值。

具体的子板块里面，大家要学会结合板块的定位挑房。以宝中为例，这是宝安最好的板块，宝中最大的亮点在改善盘，但是如壹方中心、熙龙湾等豪宅盘，房子漂亮，除此以外无法再说优点。

刚需盘方面，宝安大部分片区都需要警惕炒房客卷土重来，而一旦卷土重来，小户型就会是重灾区。

宝安的另一个潜在风险，是学位房风险。

深圳现在大力推进名校集团化，各大名校在深圳的各个区开设分校。它不一定能带来真正有实力的名校，但一定能导致传统名校学位房的购买力分流。

教育公平是大势，对很多高价学位房来说，刀子落下来是确定的，或早或晚而已。

去年，福田的百花、八卦岭，罗湖的深中，龙华的深高北，学位房房价都受到名校集团化的致命打击。刀子悬着是最揪心的，宝安中学的刀子也快要落下来了。