我们清楚地知道，现在楼市是买方市场。

买房大刀砍，卖房被大刀砍。

无论是买家，卖家，还是置换客，如果能清晰地知道，现在市场上的议价空间到底有多少。

无疑会在挂牌和谈判阶段，占据更多主动权。

所以，现在上海二手房买卖，到底有多少议价空间？

挂牌价格和成交价格价差有多少？

我们拉了一些成交数据，得出来一些结论，希望能给到各位买房人和房东参考。

参考前文——

上海二手房谈价空间，

同比放大

这与我们的体感一致。

从23一季度到今年，上海房价处于深度回调中。

谈价空间越来越大，成交周期越来越长。

过去一年，房东的心态在下滑，买房人观望情绪增加。

二手房的平均成交周期，从三个月已经拉长到了四个多月。

具体数字：

2023年1季度全市平均打折率约97%左右，2024年1季度全市平均打折率92.6%，较去年同期下滑4.4个百分点；

也就是说，今年一季度：

一套挂牌1000万的房子，最终的成交价大概率在920万附近。

一套挂牌500万的房子，最终的成交价大概率在460万左右。

现在的状况就是只要在上海买房，见面先直接来个9折，这个折扣落到单套房源上大概率只多不少。

总价越高

议价空间越大

不同总价段的房子，对应不同的财富群体，群体之间赚钱能力差距很大，房子占家庭总资产的比重相差也很大。

300多w的刚需房，可能是外地来沪年轻人，几年前用100多w的首付加200w的贷款买的，这套房子是年轻人的全部身家；

5000w的豪宅，是上市公司老总，十年前1000w全款拿下的，这套房子只占到老总身家的十分之一，且利润足够丰厚；

对应到谈判桌上，这两套房子的议价幅度自然不同。

因此我们看到，300w以上的房子，总价越高，议价空间越大。

尤其2000w以上的房源，折扣率达到了91.62%。

还有一个原因是：

总价低的房子，相对来讲，成交速度快，流动性好。

因为大部分人的购买力还是集中在300-500w这个价位段。

这个价位段的买家数量多，房源成交多，价格参考多，议价空间相对较窄。

豪宅房源，则是一房一价，参考的成交价少，价格相对没那么透明，更倾向于漫天要价，就地还钱的状态。

不过，300w以下的房源是个例外：

这个总价段，要么是远郊房，要么是老破小，而且面积都比较小，

是目前市场上内卷最严重的总价段，因此议价空间相对较大，高于300-500w，500-800w总价段的房源。

刚需刚改房源

议价空间下滑比较小

从去年到今年，打折率下滑比较小的总价段是300-500W偏刚需，500-800W刚改。

这2个总价段客群基数大，打折空间相对1500W总价以上的房源较小。

地段总价相匹配

房价更坚挺

从总价&环线的打折率矩阵来看，基本都是各个环线的主力总价段，打折率较低，房价更坚挺。

1、内环内：1200-1500W及1500-2000W

2、内中环：500-800W、1200-1500W、1500-2000W

3、中外环：300-500W、500-800W、800-1200W

4、外郊环：300W以下、300-500W、500-800W

5、郊环外：300W以下、300-500W

还是那句话，买房千万不要错配。

如上图，郊环外2000万以上的豪宅，折价率0.79，意味着挂牌2000万的房子，1580万才能成交，房源总价与地段严重错配。

比较出跳的是内中环间，500-800W总价的房源打折率最低，相对比较坚挺，原因可能是有学区因素。

另外，500-800w 这个总价段，从供需关系来讲，是外环外新房的供应主力段，外环内的二手房，相对数量较少，供需关系较好。

不同总价段的学区房，

折价率不同，议价空间差距大

环线上看，500-800W，内中环谈价空间相对较小。

一个支撑点可能是学区。

1）从24年1季度的打折率来看，各总价段中500-800W的学区房谈价空间最小；

2）从去年到今年1季度的打折率变化来看，学区房中500-800W总价的打折率下跌幅度是最小的。

另外500-800W总价中，学区的下跌幅度要弱于非学区；

总价500-800W，内中环，打骨折出售的20套房源中，有15套非学区房，占到4分之三。

总价500-800W，内中环，谈价空间最小的20套房源中，12套非学区房，8套学区房。

其中有2套比较典型的挂户口小区，金桥酒店公寓。

目前小区挂牌价和成交价已经快要回落到20年上涨前夕。

小区24年1季度成交32套，换手率3.42%；

23年全年成交64套，换手率6.83%，对比来看现在的市场成交十分活跃。

从这个小区的历史打折率来看，去年下半年经历了惨烈的下跌，在24年春节后的3、4月份打折率重新站上了高位。

打折率回升的背后，是小区价格已经调整到位。

小区挂牌和成交价从2023年1季度开始，双双开始走入下行通道，当前挂牌价回落至2020年9月水平，成交价回落至2020年5月水平。

成交价格的回落比挂牌价更加迅猛，所以在整体价格下滑的过程中，过去的涨幅基本被抹平，差不多到了无折可打的境地。

从量的角度来看，当前处于供需两旺的状态。

供应方面，24年1季度在挂房源量40套，挂牌率16.9%，是2020年起最高的挂牌率数据。

成交方面，24年1季度成交32套，换手率3.42%，23年全年成交64套，换手率6.83%。

当前1季度的成交量等于去年半年的量，超过2022年全年的量。

所以较为活跃的市场交易流通氛围，可能也是当前这个小区谈价空间小的原因之一。

整体来看，确实有一些房子跌到位了：

对买家来讲，捡大漏的笋盘可遇不可求，如果房子确实符合自己的需求，也很满意，就不要在十万、五万上计较。

对，房东来讲，当下的确是买方市场，但也不要被砍上头了，头脑一热把房子贱卖，回头懊悔不已。

还是要摸清周边竞品价格，合理定价，不盲目降价，才能最大程度维护好自己的利益。

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稿源 | 魔都财观

作者 | 观观