2023年，天津全市成交了9万套新房。

成交量前10名的板块，贡献了2.7万套，占比30%。

赢者通吃的头部效应，继续扩大。

板块分化已经到了惊人的地步：

前4名的板块，一年成交3000多套房；但也有板块一年都卖不了500套房。

板块TOP10，有两个明显特点：

❶ 成交均价全部低于2万。

一水儿的刚需、刚改。

新梅江、水西、陈塘等改善板块，无缘前十。

天津楼市的“大底盘”，依然是200万以下的房源。

❷ 低价“改善化”。

这是一波不可逆的资产价格分化。

低价盘之间的内卷，取决于接盘者的数量。

但靠工资性收入的新购买力，开始萎缩。

房价倾轧之下，被迫卷品质，“便宜有好货”极其明显。

TOP3：武清商务区、空港、中心商务区

板块前三名，被滨海、远郊“包圆”。

｜武清商务区：城头变幻大王旗

武清商务区，成交3705套新房，全市第一；

涨幅157%，也是第一名。

从2022年的第十名，凶猛逆袭。

原因很清晰，成功抓到两波儿风口。

上半年，北津人推动的补偿行情，武清作为“鸭子”，成交量原地起跳。

经纬城市绿洲，凭低价大量出货。

下半年，政策推动改善行情，城投春风杨柳靠产品吸引了地缘改善。

站在全市角度看，“没有商务的武清商务区”板块价值支撑度并不强。

轨交、重点小学、大型商业、产业，都没有。

能在楼市站稳，靠的是武清人的“新区信仰”和杨村一中。

｜空港：楼市流量小马达

空港作为“流量王”，全年成交3539套新房，第二名。

2022年就拿到第二名的好成绩，2023年不仅保持住了，还高位增长65%。

整体均价还涨了1%，并不是以价换量。

5年时间，空港楼市容量增长了700%。

空港堪比“北京亦庄”，两条腿走路。

❶“小和平”的学区优势，转学圣地。

2023年空港一中面向港内学生“降分”62.25分，相当于“独立学籍”。

200万以内的小户型不愁卖，价格坚挺。

❷ 产业强劲，吸引产业增量人口。

空客、联想、大健康等产业，形成有力购买力，并衍生出就地改善的需求。

因此，户型越大越贵。

300平米大平层能走量，叠拼要拼手速。

教育只能卖一时，产业的厚度，才决定板块能走多远。

空港楼市的基本面，很健康。

｜中心商务区：后发优势显现

2022年中心商务区成交量全市第一；2023年稍有退步，降至第三名。

作为天津的“一号工程”，中心商务区“被偏爱的有恃无恐”。

给钱、给政策、给人、给产业、给基建……

本身基本面就不错，这下价值存在感更强了。

中心商务区三大组团：天碱、于家堡、响螺湾。

天碱偏重改善，旭辉滨海江来兑现后，成交量起势，均价登上2万1。

“于响”现阶段依然要拼低价。

产业尚未带来购买力，增量需求看中的是“岳阳道+耀华中学”。

板块跃升开关，在于烂尾楼的真正盘活。

｜团泊西成交量涨幅第二，103%

团泊西变身“基建狂魔”，地铁、大学、医院，加速建设。

作为总价100万的板块，配套没得挑。

2023年，板块有增量需求进场。

典型的靠“产品+城建”推动。

上半年，基業世琾卖刚需，80万买现房；

下半年，津铁镜界卖改善，三代新产品打赢市场。

｜金钟街成交量涨幅第三，81%

最大的卖点是“百万学铁商”。

板块内卷很厉害，享受同样城市资源下，“好而不贵”才能站稳。

城东春晓最先出局，全年只成交200多套房，产品“被嫌弃”。

金地万悦城性价比最高，二期产品又创新，碾压式卖房。

金隅金玉府交付水平不错，降价后走量。

｜大学城成交量涨幅最小，只有8%

全市平均涨幅22%，大学城没及格。

之所以能进前十，全靠队友给机会。

首先，南站2023年几乎无房可买。

年初补偿行情，北津人只能顺着3号线往里走。

其次，“水西大哥”拔起了价格。

3-4万的洋房，让环外不到2万的小高层站稳了，房价梯度依然合理。

但大学城已面临供应缩减的局面。

TOP10中，5个板块成交均价上涨：

空港、中心商务区、海教园、团泊西、生态城起步区。

教育，依旧是重要的决定力量。

2024年，天津遍地学区房，学校成为标配，没有学校“寸步难行”。

河西已确定2024年转学全区统筹，继续利好海教园、空港。

其余5个板块，虽然成交均价跌了，但都比较稳定，最多4%

量在价先，量跑起来了，价格就能扛住。

2022年最多能跌10%，今年都修复了。

板块自己不会说话。

有成交量的地方，代表有人去，板块还能推动建设。

成交量低的板块，将面临建设放缓。（主要是环城板块）

光环之下，有规律，也有变数。

2024年，又将面临一场场“截胡仗”。

时代之城截胡金钟街？南仓截胡未来城？中北镇分流水西？

双林、海河柳林分流津滨大道？

很多板块的地段价值，虽不会被快速打破，但一定会被重塑。

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