深圳楼市最近风头被抢了，北京、上海降低首付、利率、豪宅线拉升了一波热度，广州刚刚发出的房票上了热搜，深圳呢，取消限价的说法还没消息，之前搞的松绑政策也是淹没在人海了，而深圳的房价也是出现了明显的跳水了，成也萧何，降也萧何，作为楼市风向标的深圳，举手投足的一颦一笑，可能都会产生蝴蝶效应了，所以深圳现在楼市的松绑这块也是保守型了，不敢太大的动作，因为就在2021年2月发布指导价后，这轮楼市的阴跌序幕正式拉开，无形中成了楼市里的吹号人，经过三年的时间，深圳房价还好吗？

作为曾经二手均价第一的城市，2021年最高点的时候深圳成交均价去到了8字头，然后到2022年回落到7字头，如今的话已经跌入6字头了，重新回到了2018年的时候。根据乐有家的数据显示，深圳最高点2021年二手房8.3万一平，2023年第四季度6.5万一平，跌幅达到了22%，比2022年下跌了12%。而深圳现在二手房挂牌量高企，遍地打折促销，以价换量，甚至之前还有宝中的业主直接送房，只求接盘侠还剩下的贷款，这也是全国的楼市的真实写照了。

在一定降价的前提下，深圳二手房在去年有一定的提升，根据深房中协数据显示，2023年全年深圳二手房成交4.25万套，比2020年的2.68万套多了1万多套，但是跟2020年的12万套相比还是处于非常低的位置，因为2020年之前深圳房子太吃香了，基本是买到就赚到的状态，所以业主也是非常强势，个个都是非常惜售的，还有当场给买家涨价的，爱买不买，买家也是卑微的状态，只希望某天自己的角色能互换一下。

而在新房层面，根据乐有家数据显示，去年深圳新房网签3.16万套，比2022年还低，2021年最高峰的时候达到了5.24万套，所以2023年的成交也创下了近五年的新低，因为我们之前也说过，现在是国资存量房先出货的阶段，房企的新房想加速出货难度比较大，炒房客的话在之前还是保有一丝希望的，甚至过去也在用涨价去库存的操作，但是效果不行，所以才有上面说的免费送房的噱头吸引客户。现在大家更愿意买二手房了，因为新房房企有暴雷的风险，深圳的房子不比其他小地方，小城市可能几十万或者一百来万的房子，深圳这边新房动不动就是六七百万，可能是很多中高产六个钱包一辈子的积蓄，如果一旦买入烂尾的话，那基本就等于毁了一个家庭了。

而今年的土拍来说，深圳卖了17宗住宅用地，宅地收入312.47亿元，今年的供地也是明显减少了，2022年有38宗，在2021年宅地出让40宗，2020年也有34宗。在当下的情况下，连深圳也从之前的供不应求转为供大于求了，积压的数万套库存也需要比较长的时间消化。而且，深圳今年还有大量的产业、商业用地会调整成住宅用地，这部分的地块也会成为将来深圳住宅供地的主力之一，当然大家也要注意一些工业用地的转化，应该都还记得苏州毒地块事件吧，虽然后续的热度下去了，但是敲响的警钟大家不能忘记。

而这个月刚刚快过半，现在的业主都开始主动各显神通了，郊区的业主就玩送房，好地段的业主玩大降价的噱头吸引客户来看房，说明其实业主也是知道的，只有降到位的房子才能出货，说明市场的需求还是有的，只是大家现在不能接受现在的高价，如果今年深圳楼市陆续放开限价和近郊的限购，是非常大可能换到销量的提升的，但是价格的上升还是不太现实，这轮的楼市已经进入买跌不买涨的循环中了.

因为大家的杠杆率、收入短期内没办法大幅度的提升，这也决定了现在楼市的底线，因为这轮救市的目的就不是要提升房价，而是去库存和稳住更多的业主不要卖房套现，最终目的还是要收房地产税，这也是我们一直在说的，包括城中村改造也是，去掉旧房子，让村民拿着房票去选择新房，也是一种变相的去库存操作。甚至还有专家说以后生孩子也可以发房子，因为房子是过剩的，不发出去那就浪费了价值。

当然，现在还有住房租赁市场金融支持将于2月5号开始，这也是为保障房和统租房插上了梦想的翅膀，以后搞租房生意也是非常有可能做到上市的，大家的租金会涨多少，就看资本的良心有多少了，不过老商品房价格下来后，后面的新赛道预计也不远了，开辟一个高端商品房的土拍赛道，以后涨价放到那个赛道上，叠加一些独有的权益，相信还是会有很多有钱人买单的，普通人就住住老商品房，然后作为交税主力就行了，不要想着发买房致富梦；买不起的就住保障房，安居就能乐业了，皆大欢喜。