福州城之北，皆是五四北，城北是否真的不再美？

曾经，五四北也是福州比较早进入商品房时代的一个板块。

只因城中太拥挤，从此楼市有了你！

早期，因为鼓楼区地少人多，为了满足一部分的居住环境，在临近鼓楼的五四北琴亭湖片区开发了商品房。

比较早的商品房有蓝山四季，君临香格里，居住主题公园等楼盘。

后来，也有开发商重仓五四北，只不过最后不能以喜剧收场。

当福州一路向南的时候，这个被忽略的板块似乎被遗忘了，昨天有几个网友同时咨询，觉得有必要剖析一下五四北。

前言

图片来源于网络

从地图上看，五四北板块北面被山包围，没有发展的战略纵深，东扩南进的发展策略对于五四北来说，并没有太多利好。

虽然福州是多中心发展的城市，但是非要给福州定一个宇宙中心的话，那就应该是东街口。

从物理距离上看，五四北连东街口比较近，大多数楼盘的直线距离在8公里以内。

早期五四北有很多的空白，所以以鼓楼为中心，一路北上开发。

现在的五四北可以分为多个片区：发展比较成熟的琴亭湖片区，有烟火气息的战坂片区，高库存的泉头片区，莲花峰脚下孤独的斗顶片区。

如果从体量上来说的话，这几个片区的总库存基本上是供过于求了，甚至有楼盘都开始六折多卖房了。

但是，即使大幅度降价，也未必适合大部分人群，当然也不能因为发展因素否定整个板块，针对不同群体，逐一分析。

PART 1

图片来源于帮帮团

琴亭湖片区是五四北板块中发展比较早，周边的配套相对是比较成熟，城市界面尚可。

在售的楼盘是鲁能公馆三期，平时在售的房源均价在2.8万左右，户型还很差，比如110平米的户型只能做中间户。

最近经常刷到鲁能公馆三期的广告，标着单价23888元，但右下角有一个起字。

从户型和价格上看，都不值得入手，这种价格在东区的选择性都很广了，而东区楼盘的户型都相对更为合理，这个面积段很多楼盘都能做端头户型了。

对于开发商的精装交付，有权威媒体报道过，精装房变惊装，产品力一般，关键是价格还很高。

鲁能公共一期离地铁口近，属于正地铁房，现在二手房高楼层有2.45万的成交记录，低楼层成交记录更是低到两万一二左右。

这个片区来看，目前很多二手次新房的库存量很大，更具性价比，因为二手房根据房东意愿报价，有比较大的弹性。

如果真的离不想远离鼓楼，希望留在五四北的核心片区，尽量考虑板块内的次新房。

PART 2

图片为实地拍摄

昨天网友主要问战坂片区的天空之城二手房能不能下手。

如果真和新房对比的话，这里的国贸保利和颂璟原均价在2.3万左右，他问的1.9万的天空之城肯定更有性价比。

首先，次新房和期房是有一定的区别。

次新房即买即入住，能省下租房成本，而期房相对来说，未来的社区可能会更值得期待，但是时间等待成本很高。

天空之城地块是2017年土拍的大地块，分为天境，天玺，分别有万科和保利开发。

现在二手房挂牌价在1.8-2.1万左右，而其中大多数二手房都是家具家电齐全。

既然买二手房不是看挂牌价，肯定是找价格低点了，从综合购房成本来看，能找到合适的房源，天空之城对比和颂璟原每平米能少5千元左右。

其实，从户型上看，天空之城的中间户型朝北也是有采光的，而和颂璟原83平米的户型居然朝北无采光，也是卖不好的主要原因。

战坂片区有基本的生活配套，这里至少还有比较充足的烟火气息。

如果是地缘客户，或者说是鼓楼的刚需外溢的话，战坂片区还算是及格的，但是3号线并没有实锤，第三轮的地铁规划存在未知因素。

PART 3

视频为实地拍摄

泉头片区被喷得最惨，因为这里几乎没有配套，却有两个全国头部房企交学费于此，是当年的龙湖和绿城首入榕城的学费。

龙湖的高端产品云峰系在此落户，总户数907户，绿城柳岸晓风总户数1158户，还有一个熙悦府，2496户。

这里最悲催的是没有配套，却有这么多房子！

但可以有一种反向思维，这里三个大盘已经有4千多户了，还有世茂的安置房，如果入住率能到达70%，假设每家三口，那也有一万多人了。

那有没有可能因此未来会有基本的生活配套呢？

其实现在柳岸晓风楼下的底商也有基本的生活配套了，未来配套还能进一步完善。

目前柳岸晓风作为高品质社区，均价在1.75万左右，而熙悦府的产品力就弱很多，前些天的促销价也喊出13666元的口号（实际价格会略贵一点）。

就泉头板块来说，现在只适合自驾出现的购房者，柳岸晓风可能会吸引一部分注重品质的群体，而熙悦府只能把目光投向对价格非常敏感的刚需。

这个板块，地铁就别指望了，能希望的就是早日多通几条公交线路，底商进一步完善。

PART 4

图片来源于网络

斗顶片区很孤单，只有金地五四领峯和二期的都会上城，现在剩余房源较多的是二期。

这个楼盘是五四北唯一一个在高架桥北面的楼盘，这里就涉及到一个紧靠高架桥的不利因素。

当然，这个楼盘还有一个重大的不利因素，北面就是莲花峰万寿园，说直白点就是骨灰楼，墓地等场所。

但是，这个楼盘是四城区中价格洼地，总价100万左右能买三房，这应该是纯商社区的最低门槛。

从品质上来说，纯上楼盘，低密度社区，户型也不错，再加上低总价入手一个所谓“近鼓楼”的楼盘，总有人会心动。

不过，入手这种房源的外地人要明白，未来流通性可能不太理想，本地人对这个楼盘还是有比较大的忌讳。

对于极限刚需来说，真想有一套属于自己的房子，只能说是勉强考虑，做好长期持有的准备。

小结

图片为实地拍摄

其实大部分想安家五四北的群体，除了地缘客户外，大多数为预算有限的刚需。

接触过很多购房群体，总以自己现在的上班地点出发来找楼盘，但每个人所处的情况还是有所区别的。

如果是在鼓楼板块，且工作比较稳定的群体，是可以考虑的，也仅仅是考虑而已。

楼市中还有一部分人，其实工作并不稳定，尤其是年轻群体，选择五四北板块要慎重。

还有一点要提的是，上班族安家在五四北的话，大多数通勤靠自驾，因为地铁1号线能辐射的范围很小，早晚高峰的公交太拥挤。

所以，综合来看，五四北存在的最大价值就是市中心的刚需外溢族的价格洼地。

福州是多中心发展的城市，可能你现在就职于鼓楼，未来可能会转移到北江滨，东二环等板块，到那个时候，置换的代价就很大了。