北京市2017-2035总体规划，昌平区重点概括为三城两区战略发展，三城分别为：昌平新城、未来科学城、沙河大学城，两区为：TBD北京科技商务区、西部绿色发展先行区。其中三城中的沙河大学城全称是沙河高等教育产业园，是北京市委、市政府确定的两个大学园区之一，也是昌平新城的重要组成部分。2019年再次明确高教园建设的三大目标：一是努力建设“双一流”大学，二是推动高精尖产业发展，三是深入落实新一版北京总体规划。昌平高教园将成为未来版本的中国海淀，现今沙河高教园正在逐步走向世界大学城。

2023年11月30日，北京市昌平区沙河镇西沙屯村、满井西队村棚户区改造土地开发B地块项目CP01-0201-0001、0002、0009地块公开土拍。规划为二类居住、基础教育用地，土地面积6.59万㎡，规划建筑面积15.44万㎡，需配建6969平方米15班幼儿园，由北京建工以35.4亿元的底价竞得，住宅楼面价约2.4万元/平方米。销售指导价为5万元/平方米，浮动8%。案名北京建工·嘉境里。预计开盘单价4.3万左右。

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项目位于北五环外，沙河高教园&创新基地的中间位置，天生的职住平衡板块。旁边就是号称北部生命线的京藏高速，可以一路直达北三环。

左右共有2条轨道交通，左边是S2东北环线沙河北站，直线距离约1300米。右边是昌平线，步行不太友好，但项目配备的社区班车，将直达地铁站。

都说嘉境里是昌平的卷王，作为昌平第一个满配交付的项目，北京建工嘉境里卷到了什么地步。

项目信息

嘉境里一共分两个小区，共规划4-18层的洋房+小高层组合，一共1430套。学院风红砖经典元素打造的高颜值外立面，建筑气质与高教园大学城的定位相符合。大门约48米长，约4.8米高，双界面艺术馆式社区入口，充满仪式感。

项目名称：北京建工·嘉境里

项目位置：北京市昌平区西沙屯游园西侧

环线位置：五至六环

产品类型：建面约74-154㎡洋房、小高层

物业类别：普通住宅

产权年限：70年

开发商：建工地产

占地面积：约5.73万㎡

建筑面积：约14.76万㎡

楼栋总数：21栋

楼层状况：4-18层洋房、小高层

户型面积：74-154㎡二至四居

得房率：75%-79%

项目均价：4.3万左右（具体以开盘为准）感兴趣的朋友可以跟我去看看，有额外优惠。别自己去售楼处啦。（有兴趣的小伙伴提前预约户型图上选房师有专属粉丝优惠）

总套数：1430套

梯户比：一梯两户、两梯两户、两梯三户

物业公司：建工物业

物业费：3.76元

车位配比：1：1.2

容积率：约2.5-2.6

绿化率：约30%

交房时间：2026年11月

在售房源

74㎡两居室2室2厅1卫：全南向，约318万，有样板间。

86㎡三居室3室2厅1卫：南北向，约370万，全明格局，超大落地窗，有样板间。

96㎡三居室3室2厅2卫：南北向，约413万，全明格局，全景客厅，有样板间。

105㎡三居室（主力户型）3室2厅2卫：南北向，约452万，全明格局，全景大窗+超大落地窗，有样板间。

125㎡四居室4室2厅2卫：南北向，约538万，三面朝南大面宽，全明格局，全景大窗，有样板间。

140㎡四居室4室2厅3卫：南北向，约602万，三面朝南大面宽，全明格局，全景大窗。

154㎡四居室4室2厅3卫：南北向，约662万，三面朝南大面宽，全明格局，全景大窗，超大落地窗。

嘉境里最大楼间距达70m，采光通风效果好，全盘规划4-18层的洋房+小高层组合，共1430户，也算是昌平大体量社区了。

户型介绍

74㎡两居，是客厅+双卧朝南的经典格局，但值得点赞细节很多。首先南向2个大飘窗，两侧没有垛子让采光最大化。U型厨房，台面与储物空间很充足，其中有一段是虚墙，可以做成上下推拉窗，秒变吧台+西厨岛台。这款一直是北边的抢手款，总价300多万上车北部两居，非常有性价比。

86㎡三居，南北通透+全明格局，客厅+主卧朝南，而且都带等宽大飘窗。餐客一体且等宽，公区视觉通透感很好。还拥有独立玄关+独立家政间，北侧两间卧室，还有黑科技加持，性价比很高。

96㎡三居，最吸睛的肯定是客厅的270°转角大飘窗，整体采光面超8米，采光和视野都很棒，太有都市大平层的感觉了。餐客厨一体，主卧套间设计，拥有独立卫浴，三分离主卫，超长的台面，增加了很多收纳空间，是女主人的最爱。北侧两间次卧+次卫，入口玄关拥有非常充足的储物空间。

105㎡的三面宽三居，是时下爆款的三居格局，客厅+双卧朝南，面宽约9.7米；餐客厨一体化设计，独立餐厅区，餐厅旁有非常充足的收纳空间。主卧套房设计，带独立主卫。每个空间都很方正，空间利用率很高，全屋全明格局，还有三个南向大飘窗~

125㎡四居三卫，经典的的四叶草全明格局，四间居室分于四角，三代人共居可以做到互不打扰。中央餐客厨一体化设计，大U型厨房，独立餐厅区，两边拥有非常充足的收纳空间。主卧是套房，带独立衣帽区和卫生间。2间次卧+厨房朝北，次卫干湿分离，空间利用率很高，是四居里的理想格局。

140㎡三室两厅三卫，约4.5米面宽的方厅，LDK一体化设计，让生活空间宽广无垠，尽显大家风范。酒店式主卧套房，配备明亮主卫及舒适浴缸，私享尊崇时光。南向双套房设计，北侧双儿童房，满足二孩家庭及三代同堂的居住需求，兼顾实用与舒适。

154㎡四室两厅三卫，双套房设计，为三代同堂打造互不干扰的私密天地。南向约12米面宽，270°无柱转角飘窗，尽享阳光与自然的拥抱。奢华主卧套房，小家化设计，带浴缸的主卫，私密与奢华并存。LDK一体化设计，让家的每一刻都充满温馨与幸福。

样板间与社区配套

项目做了五个样板间，分别是建面约74平两居交付样板间，建面约86平/96平/105平/125平三居展示样板间。

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交付上，项目思考利用空间的使用率，充分发挥“小家做大”的概念，做到“满配”，顾名思义，业主可以省下装修的费用，而且各种衣柜、鞋柜、玄关柜，还有家电全部配齐，智能门锁、玄关柜、餐边柜、双开门冰箱、智能马桶等，交付时统统有，就连抽油烟机和灶具、凉霸、燃气热水器也都是标配！真正实现“拎包入住”！

嘉境里无论是全屋配置的智能马桶，还是在厨房贴心安排的凉霸，或是天花板上那手工打磨的圆弧形吊顶，甚至是大容量的深度水槽，这些在单价8万+的项目里才能看到的细节，嘉境里都给安排了。

例如，美的双开门的冰箱、方太抽油烟机和灶具、九牧多功能厨盆、抽拉式水龙头、万家乐燃气热水器，约120平米以上户型还有方太洗碗机、蒸烤一体机等等。

项目打造了七大超级收纳体系，全屋柜体一站式配齐玄关收纳、厨房收纳、餐厅收纳、客厅收纳、卫浴收纳、主卧收纳、家政间收纳。

从玄关柜到餐边柜、家政柜，从主卧衣橱、卫浴柜、镜柜到整体橱柜、飘窗柜，整个空间融入了42个功能设计、23大亮点细节以及20大设备满配。

1、进门鞋柜下方是消杀机，可以将每天外穿的鞋进行消毒，对于爱运动的程序员来说，这样可以保证汗脚也能天天舒爽。

2、收纳柜的活动层板，可以为女士的长靴、裙子调整上下空间，还可以在不同的季节改变空间收纳，实用又方便。

3、转角背墙就是洞洞板，插上不同的挂钩便可以实现钥匙、帽子、雨伞、运动器具等物品的归置。

4、门后柜板上的穿衣镜，满足每天出门前穿衣整理的照镜需求。

高品质一体式通顶橱柜，把展示和储存功能分开，实现了高颜值的收纳；轨道插座的采用，让台面实现多种操作场景切换，小电器可以根据使用习惯摆放，不用考虑电源线的长短；操作台下方的收纳空间更让人惊喜，茶、咖啡、零食，小物件、小电器都有各自的存放，一切都变得井井有条。

再来看看家政间的收纳处理：从可折叠的熨衣板、囤货区到洗衣机的三段式柜体、可挂可插的家政用品收纳板，甚至连扫地机器人的上下水和出入口都贴心地留好了。家政间不仅实现更多更大的收纳功能，在空间归置和外观设计上也充分实现了美观效果。

相比于常见的功能齐备的会所，建工在社区内打造了一处约2100平方米的悦己中心。

虽说这也是在充当会所的功能，但对比很多项目，嘉境里的不同之处就在于，更注重生活的烟火气，不但涵盖了健身房、业主食堂、便利商超，还打造了生鲜市集以及健康中心。

健康小屋

在这里不仅可以健身，而且更是配备了一站式全龄健康中心，采用的都是三甲医院同等技术仪器！从一些基础检测再到理疗，形成了一个健康管理的服务闭环。

现场实拍图

示意图

悦己聚场

围绕全龄社区概念，针对孩子们放学后无人照看、陪伴等问题，还可以作为乐龄学堂。对于成人来说可以作为阅读、社交空间，而对于老人来说也可作为平时颐乐场所。

现场实拍图

业主食堂

咱都知道京藏高速周边是通勤的重地，如果社区里就有食堂，真的是能缓解很多工作一天带来的疲惫，而悦己中心的社区食堂不仅仅是有口热乎饭那么简单，还针对不同群体定制了《健康膳食行动计划》，研发菜单，严选食材，不仅健康，而且吃着舒心！

示意图

便利商超

不管住在哪，社区附近的超市或者便利店，都是生活圈至关重要的存在，而悦己中心内就有自己的生活超市，让便利的生活都不用走出社区。

示意图

北京建工·嘉境里距离地铁站直线约2.5公里，项目也充分考虑到了未来业主所需，到地铁站的班车将成为便利通勤的“头一件事”。

北京建工·嘉境里悦己中心

可别小看这一被称为健康小屋的配套，在这里，落地了目前多家三甲医院都在通用的监测系统，并且覆盖了健康管理、康复理疗、营养膳食等等多维度的健康生活服务。这一点，对于现在我们最自嘲为“脆皮”的中年人或年轻人来说，是身边最安心的保障。

超高颜值立面 | 现代学院风建筑：经典红砖元素，塑新城市美学天际线，项目秉持着国际视野，从高教园文化与科技氛围汲取灵感，淬取了学院风红砖经典元素，打造高颜值美学建筑立面，重塑城市美学天际线，以红砖+中灰+浅灰为主色调，赋予建筑更多的人文气质，通过超薄挑檐、高低错落、精致线条等五大精工细节的加持，让建筑处处彰显文化感、尊贵感和品质感

小区内规划了约4.5万平米“自然独家酒店式园林”，两个园区打造了“两面一商两轴八景”。包含水景中心剧场、光影水庭、棋盘乐园等多个主题景观。

在整个社区园林的打造上，也主打一个自然松弛，孩子们可以沉浸式的感受到自然与万物的生长，不出小区就能感受到自然博物馆一样的丰富物种，在观察中学习与成长；户外吧台与光影连廊，也延伸了居室内的社交空间，在林下剧场看一场演出，感受来自自然的治愈。

周边配套

交通配套：嘉境里近临京藏高速、北六环等高快速路，由京藏高速向南可快速链接上地、西二旗、清河、中关村等众多高新科技产业园区；在海淀北、昌平南置业的人都会比较在意交通便捷！北京建工·嘉境里到高教园站直线距离不到3公里，并不占优势，但嘉境里配备了约10分钟一趟的社区班车直达地铁站！自驾出行就更方便了，出门就是京藏高速、北六环，去哪儿都方便！，3站朱辛庄，5站西二旗，可无缝便捷换乘地铁8号线、13号线，畅享便捷的交通体系。

商业配套：约5km生活半径内玖耀里、隆兴购物广场、万科悦荟，直线距离约10km外超极合生汇、万达广场（朱辛庄）、海淀大悦城（建设中）等打造娱乐、购物、时尚为一体的都会商圈，多元化商业配套，围合繁盛生活领地。项目北侧还有3.38万㎡的商业用地。

医疗配套：嘉境里20分钟可达两大三甲医院和一个综合性医院，分别为北大国际医院、北京积水潭回龙观医院及沙河中西医结合医院。

教育配套：周边北师大附小、附中，北航附小等全龄段优教资源环伺，拥有浓厚的人文优教氛围，伴随孩子成长。

东侧一路之隔，是项目配建的15班幼儿园，以及规划中的24班小学和18班初中，孩子14岁以前的学习生涯，都可在家门口实现“目送式教育”，简直不要太方便。

示意图生态环境：项目紧邻东沙河景观带，全长约42公里；5.6公顷东沙河滨水公园、学府公园、昌平滨河森林公园等绿地环绕。凤凰岭风景区、十三陵风景区、军都山滑雪场、十三陵水库等风景名胜区，满足您的休闲、娱乐需求。

基本信息

楼盘名称：嘉境里

开发商：北京建工

价格：指导价5万/㎡（开盘有折扣，预计4.3）

位置：昌平沙河西沙屯

户型：两居74㎡，三居86㎡-96㎡-105㎡，四居125㎡-140㎡-154㎡，5个样板间。

容积率2.5-2.6、21栋楼、1430户、4-18层。

关键词：

北京国企、昌平南、北五环外、沙河高教园、创新基地、未来科学城、满配精装、纯商品房、刚需盘、超强收纳体系。

土拍回顾

2023年11月30日，北京市昌平区沙河镇西沙屯村、满井西队村棚户区改造土地开发B地块项目CP01-0201-0001、0002、0009地块公开土拍。

规划为二类居住、基础教育用地，土地面积6.59万㎡，规划建筑面积15.44万㎡，楼板价为2.29，需配建6969平方米15班幼儿园。销售指导价为5万元/平方米，浮动8%。

最终，由北京建工以35.4亿元的底价竞得，住宅楼面价约2.4万元/平方米。

地段分析

嘉境里位于昌平区沙河镇，北六环内。如果把北清路算成5.5环的话，那嘉境里算是北5.5环外。

项目东北侧直线距离5.5公里左右是昌平新城，这里是昌平在六环外最主要的发展区域，没有之一。

但要说昌平最热最火的板块，那必须是六环内的昌平南，尤其是朱辛庄、生命科学园一带。商业发达，交通便利，有一定产业基础，距离项目只有8公里左右。开车的话，沿着家门口的京藏高速往南开，朱辛庄和生命科学园分列左右，不堵车的话15分钟左右。

嘉境里算不算未来科学城内？

算，一定算，毫无争议。

那具体应该算高教园还是创新基地？

一休认为，算高教园板块更为妥当，理由：

创新基地全部在京藏高速西侧，高教园在高速东侧，而嘉境里属于高速东侧。

那为啥有人非要说这里是创新基地呢？

1、在竞品梧桐星宸发布的高教园规划的版本中，只有东沙河东侧这一大片位置。

2、高等教育产业园对房价的支撑力度有限，如今的消费者普遍喜欢买周边有产业的，如果“职住平衡”那就更好了。因此，大量营销帖、软文投其所好，过度包装。

讲真，一休认为，大可不必。

高教园、创新基地，这哥俩儿谁也不是响当当的产业区、就业区。在一休的粉丝群内，我甚至发现很多粉丝对这两个板块没啥概念，想听一休版本的介绍，借用本篇，安排上。

沙河高等教育园区，是北京的两个大学园区之一。人文气息浓郁，人群素质相对高且人口结构年轻化。有北师大、中央财经、北京邮电、北航、外交学院、中国矿业大学等六大高校环伺，部分学校有计划把主校区迁移过来。

上图中，京藏高速东侧的几个绿圈分别是6大高校以及中国石化科学研究中心大楼。

而高教园板块，已经有20年的发展历史，虽然暂时没有大型购物中心，但底商丰富。住宅市场，5年内只有3块地，除了嘉境里，还有国子郡（北街家园七区）、梧桐星宸。二手房以北街家园一二三四五六七八区、恒大城（保障房）、北京玫瑰园（老牌顶级别墅）为主。

中关村国家工程技术创新基地，已经吸引了大量央国企入驻。分布在京藏高速西侧，图中那些绿圈分别是：国家材料服役安全科学中心、中国移动国际信息港123期、北京石油机械有限公司、中石油石油化工研究院、中国石油数据中心、中石油科技交流中心、中石油科技园、中石油档案馆，还有北京信息科技大学、新东方国际双语学校、北京科技大学产业园。

创新基地，只有汇智里一个新盘。二手房也只有一个，龙湖滟澜新宸，LJ挂牌价4.7左右。

综上，创新基地里面有大学，高教园里面有中石化，两者有部分重叠交叉。

产品分析

74㎡纯南两居，嘉境里的起步户型。这个面积段的户型，

纯南两居，差不多都长这样。但仔细去看，嘉境里确实与众不同。

比如：L型厨房升级成了U型，秒变吧台+西厨岛台，功能性很强啊。还给做了一个家政间，小户型也有了足够的尊重，实用性大增，必须好评。

一般来说，纯南两居最大的缺点就是次卧开窗面积小，碍于产品形式，大多是在凹槽里面开个小窗，采光、通风都很差，最要命的是视野差，某些项目设计的很压抑，好多小白往往是交了房才能看出来。但嘉境里这次做了很大的优化，次卧窗户前面是设备平台，厨房又特意往里面缩了一块，使得开窗面积理想，问题得到解决。

86三室两厅一卫，全明户型。

结构很特别，主打一个门槛超低，适合预算少还非要三居的家庭。

缺点是只有两面宽朝南，但该户型全都是边户，270°的通风采光算是一个弥补，此消彼长。

U型厨房，面积真的不小，冰箱直接放厨房即可。别觉得这是句废话，很多小户型或者小三居，冰箱需要放在客厅。

干湿分离卫生间，而且是洗手台盆外置，对于这个户型来说，这点极为重要。

96㎡三居，这是带两卫生间的最小面积。

依然比较特别，且全是边户。

相比86㎡户型，96㎡的南向面宽提升了25厘米。南北通透性不如86，但96实现了超大转角飘窗，覆盖了餐厅客厅区域，各有亮点。

主卧套房设计，从容很多，改善了很多。北向两个卧室中间夹着客卫，保证了两个房间的私密性。

105㎡三室两厅两卫，项目的主力户型。

主流设计，网红户型。南向三面宽，全明，通透性非常好。

面积段的角度来说，大小适中，足够大部分家庭，二手房阶段也比较容易流通。刚改家庭可以优先考虑这个户型，也适合预算不高但对户型舒适度有一定要求的家庭。

来到了四居面积段，125㎡眼镜户型，也叫四叶草，四个卧室分列一角，互不打扰。

南向面宽尺寸提升很大，尺寸全面提升。

虽然不是最大面积，但因为地块结构问题，这个户型很多房源能有楼王级的待遇，算是一个小Bug。

140㎡四居户型，结构类似125㎡，但严格来说属于154㎡的中间户。

三个卫生间，南向双套房。

讲真，一休认为其二手流通不会太好，在没有太大优点的情况下，面积段太大。不如买125㎡或者一步到位直奔154㎡。

154㎡大四居，舒服肯定是舒服，没有花钱的不是。

不仅是南向面宽提升，北向也宽了不少，尤其是厨房宽敞的不像话。

缺点：这么大面积，不弄个真玄关？

缺点总结

1、未来科学城是利好，但是太大了，几乎囊括了昌平南的全部。从海淀干到了朝阳，有水分。

2、靠近六环，确实多了一条主路选择，但讲真。六环的使用场景不会太高，除非是开车去顺义、望京、怀柔等地。六环收费比较高，而且太绕远，开车通勤海淀的话，大部分人不会这么干。

3、地块周边略荒，“城市界面良好”这种话我真的说不出口，拒绝被充值。一休多次实地调研踩盘，有实景照片，进群，可以发给你们，微信：YXKF510

4、附近有烂尾楼。

5、楼盘宣传中，说某些曲线参考了“爱马仕设计语言”。这就是在画饼，毫无营养，别觉得多高大上，很多楼盘都这么宣传。

6、某些软文，把嘉境里和豪宅挂钩，讲真，这就是忽悠。从地段、价格、户型面积、物业层次的角度来看，哪怕嘉境里再好，也配不上这种过度吹捧。四万的单价，想买北京的豪宅，这不痴人说梦呢吗？大家要有客观认知，北京大部分新盘都不算豪宅，不要玻璃心。

7、北京建工，也是梧桐星宸的股东。

8、从二手流通的角度来说，这种项目不适合买太大户型。但如果您这辈子就打算买一套住到底，那确实是大的舒服，千金难买爷乐意。

9、地块横跨了两个村子。

10、地块结构差，不利于楼栋排布，先天吃亏。

老粉都懂，有些硬核缺点，无法公开发布，会被和谐。

更深度的内幕问题，微信找我：YXKF510

优点总结

1、嘉境里到昌平线比较远，但建工对外宣传会配备接驳车，弥补了缺点，给力。昌平线换乘13号线、8号线、10号线都比较方便，还可以期待19号线北延利好。

2、对于昌平楼盘来说，南北交通才是最重要的，京藏和京新高速无疑是最优解。嘉境里上这两条高速都很方便，开车出行的话，优势非常大。（京新高速车少且便宜）

3、覆盖人群较多，旁边就有高教园、创新基地。开车往南就是朱辛庄、生命科学园，分别为昌平产业的今日之星和明日之星。谁都想买在单位公司附近，但关键是钱包答应吗？不是每个人都能买得起朱辛庄单价6万多的小区，这批人只能退而求其次，继续往北，考虑沙河、新城，没啥不对。

4、在昌平买房，你买的是昌平，也不是昌平。要想增值保值，切记一条核心要义：抱海淀大腿，抱的越紧越好。听起来很没骨气，但这就是现实，谁也别较劲。

什么样算抱得紧？

答：必须是上班距离短、能覆盖的产业区多。就嘉境里而言：永丰、航天城、翠湖科技园、环保科技园、中关村软件园，这几位都在通勤范围内。

5、北京建工，本地国企，资金自然是没啥问题，大的风险不会有。建工在昌平虽然没独立操盘过项目，但入股过万橡悦府、硅谷one等项目，而且嘉境里地块的一级开发就是北京建工，情况比较熟悉。

6、嘉境里确实拿出了相当大的诚意。比如：足足做了5个样板间，连悦己中心都做出了示范区。

7、虽然只是单价4开头的楼盘，但对刚需确实比较尊重，小户型面积段也没有被差异对待。营销层面，牢牢抓住了年轻人的心，算是挖掘了消费者的需求，抓住了痛点。按说，这其实是常规操作，但对于北京本地国企开发商来说，绝对是一次大进步。哈哈，听起来有点讽刺，但真的是夸奖

8、2100㎡的悦己中心，健身房、业主食堂、菜场、商店等小配套，对业主提供了方便。全龄健康中心，这也是巨大加分项，先别说效果咋样，起码人家有这么个意思，大部分项目都没有。

9、全屋柜体全部配齐，而且是全屋定制那种的到顶设计，严丝合缝的那种，展示效果很好，起码省下好几个W。极致收纳，小家变大，这东西很实用。

10、北京上一个“满配”的项目是万科东庐，去化不错，圈粉众多，尤其是深受年轻群体追捧。嘉境里号称是第二个，除了柜子，还送了品牌家电。细节方面，也是相当到位，比如电动晾衣杆都给做好了。（这玩意花不了多少钱，但如果买了精装小区，入住后再改动就很麻烦了）