北京楼市，海淀买房反转了！

⭕️过往，海淀次新一直是增值保值的神级存在，但无论何种资产，当供需关系发生变化，价值体系也会发生变化。近一两年，海淀供了不少新地，新出的产品势必会影响周边板块的二手房价格。海淀幸福里，132m²，3室2厅的户型，25 年1月成交 顶层1059 万，相比于 24 年 6 月同户型成交总价 1185 万，下跌 -126 万，跌幅-10.63%。 ⭕️造成此番景象，不得不提海淀的新房供地，永丰南、树村、朱房村都在轮番冲击海淀北的传统改善二手房。所以，即便是强如海淀，购房也需要考虑未来供给的变化。 海淀买房需要注意： 1️⃣在海淀，清河、羊坊店、世纪城、上地，翠微、四季青、永丰、西北旺这些兼顾改善和学区需求的板块，整体的保值能力要比纯改善或者纯学区板块强。 2️⃣学区房谨慎选择：把学区房当成消费的心态，因为随着生源变化，学区房的价值可能波动。有些之前溢价高的中等及以下学区房，在生源减少趋势下，价格水分可能被挤掉。 3️⃣不要在新房地块多的地方买二手，不然会被碾压的相当惨，例如永丰。 4️⃣海淀刚需预算不够的可以优先考虑成熟地段:西三环、西四环和北三环、北四环沿线的甘家口、北太平庄、牡丹园等商圈的公房，地段成熟，通勤方便，居住氛围好，老公房居住起来还是可以的。 5️⃣对居住品质要求高的不鸡娃家庭，清河北边是互联网大厂聚集地，还有13、8、昌平线三条地铁，且房子从老破小到高品质次新都有，价格相对亲民，学区溢价低 。800万买两居可选小区：强佑新城、莱圳家园、怡美家园等 6️⃣如果你想在海淀买房，需要记住:海淀北产业力一定优于海淀南部，海淀东一定优于海淀西。 7️⃣海淀区的太舟坞、苏家坨，不太建议买。太舟坞5万多的价格，卖了这么多年还没卖完，周边的产业是华北研究所、翠湖科技园，人流量少得可怜。苏家坨，典型的城乡结合部，城市界面差，配套不好。 8️⃣学区逻辑已经变了，但是反映在房产价值上需要一个传导时间，现在买房，应该更加关注的是区域内的初中水平如何，小学初中均衡的学区万寿路、羊坊店、八里庄、上地学区。