上海元月的二手房成交情况已经明朗，1.4万套的总成交数据，比12月略少，让多方人士感到很受鼓舞，也让空方人士觉得拿到了题材。

数据和资料都摆在那里，观点却南辕北辙的。

细看城央交易

往好里看，是很多城央区的名盘，都有成交记录。

比如说，黄浦区的凯德茂名公馆、香山丽舍、绿城黄浦湾、复兴陇御、翠湖二期等，静安区的静安豪景、苏河湾中心润府、国际丽都城、静安枫景、泰府名邸等，徐汇区的云锦东方、徐汇中凯城市、尚海湾、嘉御庭等，长宁区的华山夏都、西郊花园别墅、嘉里华庭、鼎邦丽池等，虹口的新外滩花苑、瑞虹新城七期、六期、五期、二期、一期等，杨浦区的仁恒怡庭、建发江湾萃、翡丽甲第等，普陀区的中海紫御豪庭、绿地海珀玉晖、西康路989、雅戈尔长风8号等。

浦东本来就是名盘荟萃的地方，一月成交以御翠园领衔，汤臣一品、万科提香别墅、万科翡翠滨江、浦东星河湾等一串名盘，都有成交。

往坏处看，是以上的项目其实全都是点缀，真正的交易主力，还是300-400万的新老工房。

成交价格乱糟糟

我猜并不是提供交易数据资料的机构错误百出，而是市场本来就不是向上的旺季，行情也并不圆满，好宅买家的单子基本都埋伏在下面，而卖家只有很想成交，才会从楼上跳下来，因此元月的成交记录，到处都有乱糟糟的痕迹。

比如说挂牌价和成交价，一般总是挂牌较高，成交略低，但是现在竟然出现挂牌较低，成交较高的个案。万科提香别墅挂牌是单价8万多，成交竟然达到了单价11万多，有意思吧？

再比如说，挂牌价和成交价，再怎么着也不会出现巨大的价格差，现在，30%以上的差价竟然也堂皇出现了，苏河湾中心润府的挂牌价超过单价20万，但是成交单价却只有13万多元，你是相信价格跳水很多，还是相信做低交易价更多？

还比如说，有些知名项目，以很低的交易价格成交，也许你以为是价格大跳水，可能知情的中介会告诉你，只是买卖双方需要“财务处理”，才“惊现”这样的交易价格。看到绿城黄浦湾以3500万元的总价成交，是不是很多老板也想来一套？

难得露面的盘现身了

黄浦区的香山丽舍、长宁区的西郊花园别墅等，以往很少出现在二手房的成交榜单里，现在也有买卖双方参与交易了。

也许卖的人已经看清了大势，也没有兴趣压箱底了。而买的人显然做过完整的功课，毅然在寒冷的元月签约了。房地产就是这样一个朴素的游戏，如果人人都看好，上海很多项目是不会有放盘的，眼下多头的信心疲了一些，才会有市场难得一见的好货接受看房预约。

所以，如果真的想改善，我建议还是要看盘的，经常看你才会知道，很多媒介只是在传播人云亦云，很多相同的价格背后，是完全不同质量的产品。二手房，就是一个信息不对称、心态不对称、谈判水平不对称的游戏。

最近我在美领馆的一箭之地，去看了朋友花1900万买下的老公寓，看完之后，感叹这样的好东西，何以落到了他的手里。

他告诉我，他们在那附近看过超过50套房子，所以当这套房出现的时候，他们开出的交易条件是不还价，并全款支付，所以轻松击败了另两组买家。那两家一家还想谈谈交易总价，要讨价还价，还有一家想贷款几百万，房东嫌交易过程有点长。

我坐在他家南向窗户前，就着下午的阳光，居高临下看着眼前特有的洋房景象。感叹上海是一座大围城：城外的人想进城，城里的人想出城。

真是有人辞官回故里，有人星夜奔考场。机会属于有准备的头脑。