◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

时至今日，围绕万科的“舆论风暴”尚未有平息的迹象。昨日（4月26日），国际评级公司穆迪将万科信用评级从“Ba1”下调至“Ba3”。

实际上，穆迪早已盯上万科。

3月11日，穆迪曾撤销了万科作为发行人的“Baa3”评级，公司家族评级“Ba1”，将万科投资信用评级下调至“垃圾级”，将其所有评级列入下调观察名单。

4月27日，万科方面借媒体发声说，公司表示“坚决反对”，希望穆迪能准确评估和反映公司情况，维护市场稳定。

除了穆迪之外，记得3月27日，惠誉曾将万科长期外币发行人评级从‘BBB’下调至‘BB+’，也就是“非投资级”或“垃圾级”，将香港万科长期发行人评级、高级信用债及未偿付票据评级从‘BBB’下调至‘BB’。

半个月前，标普也将万科信用评级由“BBB+”下调至“BB+”，同样列入“垃圾级”，展望负面。

回头看，穆迪、惠誉及标普这三家全球著名的评级公司已将万科信用轮番进行了“降级”。这意味着，万科当前想进行海外债融资也几乎是不可能的。

今年3月份，万科曾陷入保债计划风波，在房地产及金融市场掀起了一场轩然大波。3月8日，万科A罕见发布了一份自愿公告，称已全数偿付3月11日到期的规模6.3亿美元、票面利率5.35%的中期票据，试图打消市场对其流动性承压的质疑。

据第三方机构统计，从万科“刚性兑付”月度明细看，压力不小。万科今年5月到期境内债10亿元，ABS达8.5亿元，境外债107.2亿元；6月到期境外债43.07亿元，ABS达20.3亿元。

依此看，万科今年5、6月份将是年内的偿债高峰期，大头仍是境外债，按人民币计算，就有146亿元之巨。

不过，万科官方在投资人平台回应说，“2024年的境外债只有二季度还有折合人民币56亿的债务到期，公司已提前启动了相关置换和还款准备。”

截至2023年底，万科有息负债合计3200.5亿元，其中短期借款10.6亿元，一年内到期有息负债624.2亿元，而在手现金998.14亿元。看账面，短债偿付还不错，但结合今年刚性应付款，压力就很大了。

目前来看，跟其他大型房企一样，万科的资金渠道也就两个，一个就是加大销售及回款力度，另一个就是扩大融资。

就销售而言，今年一季度，楼市并未如外界预期的筑底向好，反而深度探底，即便央国企，销售业绩也很难看。从万科来看，2024年1-3月累计销售额579.8亿元，较去年同期993.3亿元直减了413.6亿元，跌幅近半，确实令人担忧。

不过，万科近些年一直保持了高回款率，比如2023年回款率100%，加上经营拿地投资放缓，经营净现金流持续15年为“正”。在当前银行不断降低购房首付及缩短放款周期的背景下，万科要做的就是加大推货节奏，特别是促销力度。

3月上旬，万科已将南方区域原来的“12”个城市公司精简到了“8”个，聚焦核心城市公司及业务辐射及覆盖的范围，没多久又将上海区域“15”个城市公司同样压缩到了“8”个这样颇为“吉利”的数字。

从万科2023年区域业绩贡献看，上海和南方区域均是万科排名前三的业绩重镇，在当前楼市低迷之际，更不容有失，还要挖掘增量空间，唯有大刀阔斧，提质增效。

再看融资端，万科自己都坦言，当前房地产融资模式对其影响是很大的，跟银行的战略合作授信，原来是“总对总”模式，但现在要转到项目，按工程进度提款。好在，银行给了万科3年过渡期。

截至今年3月底，万科已上报了42个房地产融资“白名单”项目，涉及新增融资169.5亿元。

另一块就是挖掘经营性不动产。截至去2023年底，万科手上投资性房地产账面余额1101.34亿元，比上年末还增加近130亿元，其中在银行融资抵押的投资性房地产135.4亿元，后续抵押融资空间仍较大。

当前，万科等一批自持物业大户算是赶上了窗口期，按今年2月金融监管层的红头文件，鼓励银行去做房企的经营性物业贷款，最长15年。这部分融资能做多大规模，需要每家房企详细梳理。

另一块就是资产证券化，ABS、REITs等工具。奇怪的是，房企ABS发行几乎绝迹。万科旗下“中金印力REITs”计划募资32.6亿元，期限25年，其中第一大股东深铁集团要认购10亿元，计划4月底上市。

另一只REITs就是万科旗下“华夏万维仓储物流REITs”,主要装入“佛山南海物流园、绍兴诸暨物流园和湖州德清物流园”3个物流园，计划募资约11.6亿元。

当然，万科在2023年业绩会上及前不久曾已先后放出消息，说会出售一部分经营性不动产。应该说，这也是万科今年的重头戏之一。

近两周以来，万科关于资产出售已有多个传闻版本，比如外媒爆料万科寻求出售持有普洛斯21.4%股权，与包括粤系国资企业粤海控股及另一家天津国企在内的潜在买家接触，但尚未达成协议。

近日，坊间又传闻说万科拟转让在深圳10项涵盖酒店、商业、办公、公寓等资产，涉及金额超87亿元。万科回应称“信息不实”。

从万科今年谋划看，出售资产肯定是要紧锣密鼓进行的，就看怎么个铺排了，资产“好坏”搭配进行打包，能卖个好价自然最好不过，但接盘方也不傻，看万科内心焦急，肯定会有借机压价等。

实际上，就看买卖双方博弈中，到底如何取舍了。