最近广州楼市的热度，是老黄埔给的！

从中建海丝城地板价开盘，到新溪旧改项目华润置地黄埔润府开放，再到中建未来方舟火爆开场，整个老黄埔陷入了全面火拼的状态。（详情：老黄埔楼市，开始大乱斗了）

然而这还只是个开始，因为接下来老黄埔又有新的旧改项目即将入市了。

日前，广海局项目（广州海洋地质调查局南岗基地旧城更新改造项目）获批了，这也就意味着黄埔又有一个全新的旧改项目要来了。

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老黄埔又一旧改项目即将杀到！

老实说，项目位置还是很不错的。

其地处广深沿江高速与黄埔东路交汇处，位于海丝城东部，毗邻南岗村、宏岗村等旧改，紧邻地铁13号线南岗站，出行十分便利。

整个项目总用地面积13.58公顷，总建筑面积31.99万㎡，涵盖居住、中小学、商业等。

并规划建设55处配套设施，包括有九年制学校、幼儿园、社区综合服务、科技兴海展馆等。

从曝光的效果图来看，整个项目住宅建筑高度在80-120米之间，呈现中高周低、错落有致的布局，预计建15栋住宅楼。

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项目效果

图（最终效果以政府批复为准）

按规划，项目会融入南岗山公园、丹水坑路林荫道生态景观，营造开放绿色的开敞空间体系，打造“有温度、有魅力的黄埔生活新城区”。

显而易见，这里将打造一个集居住、教育和各类配套设施于一体的宜居项目。

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科学城集团已介入开发

那么，哪家开发商会介入呢？

在广海局项目获批之后，很快科学城投资集团就发布了公告，称该项目正是其负责的旧城改造项目。

广海局项目是黄埔区第三个获批的旧城改造项目，也是科学城集团继鱼珠旧城更新改造项目之后，第二个获批的旧城改造项目。

不过按照黄埔的旧改模式来看，广海局项目改造可能会有两种开发形式：

一是科学城集团充当前期开发商的角色，等时机成熟之后再通过招商等形式引入新的合作商；

二是像鱼珠旧改一样，直接从前期开发商过渡到正式的合作商。

从老黄埔现有的发展趋势来看，旧村改造、旧城改造都是整个黄埔正在发力的重点领域，广海局项目正好踩中了风口！

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老黄埔新盘扎堆，内卷严重！

随着广海局项目的获批，老黄埔真的是越来越热闹了，未来内卷也会越来越严重。

曾经的老三杰中鼎珺合名城、富颐华庭、万科城市之光带来的“腥风血雨”，已经让人见识了老黄埔内卷的可怕。

如今，老黄埔新晋三杰中建未来方洲（文冲东旧改）、中建海丝城（双沙旧改）、保利华发中央公馆正在血拼，从户型到价格疯狂内卷。

而接下来还有即将入市的新溪旧改项目华润置地黄埔润府、珠江村旧改等等，以及广海局项目附近在售的万科黄埔新城等巨无霸旧改项目，整个老黄埔没有最卷，只有更卷。

△老黄埔板块在售及待入市旧改项目一览

上周末刚刚开盘的文冲东旧改中建未来方洲，最低3.5万/的开盘价简直杀疯了！

整个开盘现场热闹非凡，据说这次开盘成交了335套，刷新了广州今年以来楼盘首开纪录。

△中建未来方洲开盘现场

项目主推的是建面约79㎡-142㎡的2+1房至4房，刚需到改善全部覆盖，价格3.5万-4.6万/㎡之间，基本上300万出头就能买到一套小三房，价格相当喜人。

同样的，8月底开盘的中建海丝城，也以最低3.5万的价格开盘，热度席卷整个广州。

项目首开组团主推建面约78-117㎡的3房、4房及4+1房户型，开盘价3.5万-4.3万元/㎡。

△中建海丝城沙盘

可以说，这两个楼盘的产品、价格和客群基本重合，不过相对而言中建海丝城的最低门槛相对中建未来方舟稍低一丢丢。

保利华发中央公馆，也是一个集地铁、商业、学校等一体的项目，位置上更近天河，价格上也会相对贵一些，主推建面约81-159㎡三至四房，单价4万/㎡起。

△保利华发中央公馆户型分布

而刚刚开放的新溪旧改项目华润置地黄埔润府虽然体量不大，但胜在位置够好，不仅更近天河，而且步行约300-400米就是5/7号线双线交汇的大沙东站。

更何况，项目还有更大的杀手锏——万象系商业，这不仅是项目的加分项，也是整个老黄埔商业方面的新突破，对于很多买家来说还是很有吸引力的。

而从产品上来看，其瞄准的也是刚需与刚改用户，也会避免不了跟其他项目抢客，接下来就看怎么定价了。

可以看到，目前整个老黄埔真的是选择多多，而且楼盘与楼盘之间很多定位相似，客群重合。

加上很多都是建筑新规后的项目，大部分项目都可以做到100%实用率，产品也内卷严重。

随着多个新的旧改项目的加入，未来的老黄埔只会越来越卷。

而像广海局项目这样全新的项目，想要在竞争激烈的老黄埔楼市中抢占市场，真的要好好想一下要如何破局了。