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东莞临深正跌回2016年。

东莞临深区域的凤岗和塘厦房价近期出现大幅下跌，部分楼盘价格甚至跌回2016年水平。

凤岗的保利招商锦上项目，从高峰期的4万元/平方米，跌至目前的1.5万元/平方米，跌幅高达60%。

鸿荣源熙园山院也从3.5万元/平方米跌到1.9万元/平方米，跌幅达40%。

塘厦的金众铂悦公馆则从3.8万元/平方米跌至1.9万元/平方米，跌幅为50%。

这些楼盘的开发商在市场高峰期曾高价购地，期望房价继续上涨。

例如，保利招商锦上在2020年以25856元/平方米的价格购地，而鸿荣源熙园山院的地价更是高达25871元/平方米。

然而，随着市场行情的变化，开发商不得不大幅降价以应对市场需求。

塘厦的情况同样严峻。金众铂悦公馆在两年前曾开出3.8万元/平方米的高价，但市场反应冷淡，最终不得不降价至1.9万元/平方米。

深圳前海在2020年以53亿元购入的两块地，地价接近2.5万元/平方米，但目前打造的桂湾府、前湾府项目仍未开盘，市场预期不佳。

东莞临深区域的房价曾在2016年因深圳投资客的炒作而达到高峰，成为东莞房价的第一梯队。

然而，随着市场泡沫的破裂，房价逐渐回归理性。

如今，凤岗和塘厦的房价不仅大幅下跌，还套牢了众多购房者和开发商，市场前景堪忧。

02

在过去3个月的时间里，东莞新房价格普遍下降了2000至6000元/平方米。

东莞中心城区的房价也未能幸免。石碣的房价从原先的3万元/平方米，降至目前的1.4万元/平方米。

南城的汇一城某改善盘，从5万元/平方米左右跌至3.4万元/平方米。东城的瑧山境、瑧山汇等项目，折后均价为4.5万元/平方米。

松山湖片区，除了真松湖外，其他区域的房价也普遍下跌至1万元/平方米以上。

寮步的南山悦府，楼面地价为2.3万元/平方米，现在售价为1.9万元/平方米。大岭山的新盘基本进入1字头时代，2万元/平方米以上的价格将一去不复返。

滨海片区的房价同样出现了大幅下跌。虎门的新盘价格大多逼近1字头，内卷严重。厚街的新盘价格也从3万元/平方米以上降至2万元/平方米左右。

水乡片区和东部产业园片区的房价也不断刷新底线。麻涌的房价从2.5万元/平方米以上跌至1.1万元/平方米左右。东部产业园片区的房价最低降至1.1万元/平方米，逼近“9字头”。

从当下东莞的楼市情况来看，可以说是跌声一片，东莞房价的全线下跌反映了市场供需关系的变化和投资者情绪的波动。

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如何看待东莞未来的房价走势？

在言叔看来，东莞未来的房价情况，与深圳未来的发展情况息息相关。

东莞与深圳的房价梯度关系日益显现，主要分为三个层面。

第一层面为临深区域，包括塘厦、凤岗、清溪、黄江、大朗、松山湖、大岭山、长安、虎门九个镇。这些地区与深圳边界接壤，纵深约20公里，距离深圳主城区小于50公里，房价最高，以塘厦、凤岗和松山湖为代表。

第二层面为环深区域，包括沙田、厚街、南城、东城、莞城、寮步、东坑、常平、樟木头、清溪十个镇或街道。这些地区与深圳边界相隔一个镇，距离深圳市主城区大于50公里而小于70公里，房价比第一层面下降20%。

第三层面为非临深地带，包括谢岗、桥头、横沥、企石、石排、生态园、茶山、石龙、石碣、高埗、万江、中堂、道滘、望牛墩、麻涌、洪梅等地区。这些地区与广州或惠州接壤，距离深圳市主城区大于70公里，房价只有第一层面的65%。

临深各层面房价存在梯度关系，1比0.8比0.65，房价从临深第一层面到第三层面逐步降低。

设第一层面房价系数为1，第二层面则是0.8，第三层面则是0.65。接壤地界深圳房价则为天花板，通常是临深的2~2.5倍左右。

这种梯度关系反映了东莞与深圳的地理和经济联系。

临深区域由于地理位置的优势，人流、物流、资金、交通与深圳一体化，房价相对较高。而随着距离深圳主城区的增加，房价逐渐降低。

清溪由于银瓶山山脉的阻隔，交通不便，深圳辐射较弱，房价在第一层面中最低。