近期，清华大学建筑学院教授尹稚分享了《对当下中国住宅问题的几点思考》，其中明确提到：

住宅出让是70年，而有效寿命是30年甚至二十几年，同时曾经很多住宅的建造标准是比较低的。

最近两年，高层住宅将会沦为“贫民窟”的话题引发了人们的热烈讨论。

其实早在2018年，北京大学教授朱国钟就提出了类似观点，他认为按照目前我国高层住宅的数量，随着时间的推移，会有不少高层住宅会面临严重的老化问题，甚至会沦为“贫民窟”。

只是当时房地产行业正处于繁荣发展的时期，当时人们只能看到房价不断上涨，房子不断升值，根本不会相信高层住宅会沦为“贫民窟”这样的观点。

2020年楼市经历了寒冬之后，房地产市场正式进入分化的时代，楼市开始出现明显降温。很多人也开始冷静下来，重新审视现在的房地产市场，在这样的楼市背景下，高层住宅会沦为“贫民窟”的观点受到了很多人的关注。

虽然说现在这一话题引发了很多人的讨论，但是争议的声音还是比较多的。

1、有些人认为高层住宅沦为“贫民窟”是必然的事情，因为随着时间的推移，高层住宅会面临严重的老化问题。现在的房屋产权都是70年，但是房子的真实寿命并没有那么多年，并且现在很多高层住宅的建设质量确实比较差，可能30年之后，老化问题就会非常严重。

2、也有人认为高层住宅不会沦为“贫民窟”，不管是高层住宅还是多层住宅，老化问题都是不可避免的，未来几十年高层住宅老化之后，可以通过拆迁、旧改等方式来解决，因此未来高层住宅并不会沦为“贫民窟”。

3、当然也有人表示，目前高层住宅的寿命基本上都在10年以内，距离老化还有很长时间，既然现在高层住宅的居住体验还非常不错，就没必要去考虑那么远的事情，活在当下才最重要。

随着时间的推移，高层住宅是否真的沦为“贫民窟”呢？在笔者看来，并非所有的高层住宅都会沦为“贫民窟”，当然由于我国的高层住宅体量比较大，部分住宅会沦为“贫民窟”的可能性会比较大。业内专家分析，高层住宅会沦为“贫民窟”主要有以下几个原因：

第一，部分高层住宅的质量比较差。

目前我国有将近10万家开发商企业，这些开发商建设房屋的质量参差不齐，势必会有部分开发商建设的房子质量比较差。

大多数高层住宅可能在30年左右会面临集中老化的问题，而这些质量比较差的高层住宅，可能一二十年就会面临各种质量问题，居住体验也会大幅降低。并且如果频繁进行维修的话，维修的费用也是比较高昂的，这也会增加高层住宅的居住成本。

总而言之，对于这类本身质量比较差的高层住宅，未来沦为“贫民窟”的可能性还是比较高的。

第二，高层住宅会面临设备老化的问题。

高层住宅的老化基本上都是设备的老化，钢筋混凝土本身的寿命是很长的，人们根本不需要担心钢筋混凝土的寿命问题，如果钢筋混凝土的质量出现问题，那这栋房子基本上是豆腐渣工程。

对于正常的高层住宅来说，真正需要面临的老化是设备的老化，每一个小区或者每一个楼栋，都需要很多设备设施才能维持正常的运行，而这些设备设施基本上都属于机械设备，随着时间的推移，这些机械设备都会面临各种各样的老化问题。

比较常见的设备有电梯、供水设备、供电设备、供暖设备等，任何一个设备的老化都有可能会影响实际的居住体验。设备老化之后，使用效果差只是一方面，更重要的是容易出现故障，故障维修的时候会影响正常的生活，这是必然的事情，故障带来的维修费用同样会增加高层住宅业主的居住成本。

第三，高层住宅本身存在安全隐患。

在同样发生火灾、地震的情况下，居住在低层住宅的人很容易逃生，但是据住宅高层住宅的人逃生难度就要高很多。我们都知道，在发生一些灾难的时候，要尽可能避免乘坐电梯，因为随时都有可能出现停电，被困在电梯里会更加危险。

而高楼层业主通过逃生通道逃生需要的时间比较长，有可能会错过最佳的逃生时间，同时如果有老人和小孩居住在高楼层，逃生难度会更高。

同时高层住宅的救援难度也比较高，因为高层住宅的救援需要相应的救援设备，当楼层的高度很高的时候，对救援设备的要求也很高，这些救援设备的调动也需要一定的时间，也会耽误救援的最佳时机。

当然高层住宅面临的最大问题还是拆迁难的问题，我国有太多高层住宅，未来几十年这些高层住宅会面临集中老化的问题，想要将这些高层住宅推倒重建基本上是不可能的事情。

想要推倒重建需要考虑两方面的问题：

首先高层住宅业主的安置问题，给他们建设安置房的话，需要的安置房数量过多，短时间内根本无法建设这么多安置房，如果考虑货币化安置的话，高楼层业主要考虑安置补偿真的可以买得起城市中的一套房子吗？现在很多城市拆迁就面临拆迁款根本买不起房子的问题，未来高层住宅的拆迁，安置费用会更少，更难在城市中买一套房子。

然后需要考虑的是拆迁成本过高的问题，未来想要大规模拆迁高层住宅，主要还是需要以来开发商，但是开发商拆迁基本上都是为了盈利，过去五六层的多层住宅，拆迁之后建设几十层的高层住宅，加上房价不断上涨的趋势，自然有很高的盈利空间。

但是拆迁高层住宅呢？在限高令的规范下，又不能盲目规划太高的住宅，如果建设比较低的住宅的话，基本上无法实现盈利，甚至会面临巨大的亏损，因此从开发商的角度来说，他们是不愿意大规模拆迁高层住宅的。

未来可以预见的是，这些老化的高层住宅一旦无法通过拆迁改善居住条件，那么高层住宅业主将会面临恶劣的居住环境，高层住宅出现大幅贬值是非常正常的现象。

稍微条件好一点的业主，自然会选择搬出高层住宅，选择居住环境更好的改善型住房，高层住宅中剩下的基本都是条件不好的家庭。另外条件很差的家庭也有可能搬入高层住宅，因此未来高层住宅有可能会沦为贫困家庭的聚集地，甚至会沦为“贫民窟”。

关于未来高层住宅会沦为“贫民窟”的问题，你有什么看法呢？欢迎在评论区进行讨论。